Lån med harde penger - Hard money loan
Et hardpengelån er en bestemt type aktivabasert lånefinansiering der en låntaker mottar midler sikret med fast eiendom. Hardlån utstedes vanligvis av private investorer eller selskaper. Rentene er vanligvis høyere enn konvensjonelle kommersielle eller boliglån på grunn av høyere risiko og kortere løpetid.
Oversikt
De fleste hardlån brukes til prosjekter som varer fra noen måneder til noen få år. Harde penger ligner et brolån , som vanligvis har lignende kriterier for utlån samt kostnader til låntakerne. Den primære forskjellen er at et brolån ofte refererer til en kommersiell eiendom eller investeringseiendom som kan være i overgang og ennå ikke kvalifiserer for tradisjonell finansiering, mens harde penger ofte ikke bare refererer til et aktivabasert lån med høy rente, men muligens en distressed finansielle situasjon, som for eksempel restskatt på eksisterende boliglån, eller hvor konkurs og foreclosure proceedings er forekommende.
Lånebeløpet utlåneren med harde penger kan låne ut bestemmes av forholdet mellom lånebeløpet delt på verdien av eiendommen. Dette er kjent som lån til verdi (LTV). Mange utlånere med harde penger vil låne opp til 65–75% av den nåværende verdien av eiendommen. Det er ikke noe som heter 100% LTV for denne typen transaksjoner. Disse lånene er ment for investorer, og långivere vil alltid kreve høyere forskuddsbetaling.
"Hard money" er et begrep som brukes nesten utelukkende i USA og Canada , hvor denne typen lån er mest vanlig. I næringseiendom utviklet harde penger seg som en alternativ "siste utvei" for eiendomseiere som søker kapital mot egenkapitalen i deres eiendom. Industrien begynte på slutten av 1950-tallet da kredittindustrien i USA gjennomgikk drastiske endringer.
Fra begynnelsen har feltet for harde penger alltid vært formelt uregulert av statlige eller føderale lover, selv om noen begrensninger på rentesatser (laverelover) fra statlige myndigheter begrenser satsene på harde penger slik at virksomheten i flere stater, inkludert Tennessee og Arkansas, er praktisk talt uholdbar for utlånsselskaper.
Lånemarkedet for hardpengelån har utvidet seg kraftig siden 2009-boliglånskrisen med Dodd-Frank Act . Årsaken til denne utvidelsen skyldes først og fremst den strenge reguleringen som er satt på banker og långivere i kvalitetsprosessen. Dodd-Frank and Truth in Lending Act fastsatte føderale retningslinjer som krever at panteopprettere, långivere og pantemeglere vurderer låntakerens evne til å betale tilbake lånet på primærboliger eller får store bøter for manglende overholdelse. Derfor låner utlånere med harde penger bare til forretningsformål eller kommersielle lån for å unngå risikoen for at lånet faller innenfor Dodd-Frank, TILA og HOEPA- retningslinjene.
Fordi det primære grunnlaget for å lage et hardpengelån er likvidasjonsverdien av sikkerheten som støtter notatet, vil hardpengelånere alltid ønske å bestemme LTV (lån til verdi) før de utvider finansieringen. En utlåner av harde penger bestemmer eiendommens verdi gjennom en BPO (meglerprisoppfatning) eller en uavhengig vurdering utført av en lisensiert takstmann i staten der eiendommen ligger.
Rentene på lån med harde penger er vanligvis høyere enn rentene som tas for tradisjonelle forretningslån. Priser kan være så lave som 6% og så høye som 14% eller mer. Til tross for dette er slike lånealternativer populære blant eiendomsinvestorer for rask godkjenning, høyere fleksibilitet, mindre omfattende dokumentasjonsprosedyrer og fordi de noen ganger er det eneste alternativet for å sikre midler.
Se også
- Eiendomsbasert lån - en lignende type kommersielt lån basert på eiendom, som indikerer at lånet vil være basert på en prosentandel av eiendommens vurderte verdi, som nøkkelkriteriene
- Private penger - refererer til å låne ut penger til et selskap eller en person av en privatperson eller organisasjon
- Brolån - en lignende type kommersielt lån basert på eiendom
- Avvikende lån - et lån som ikke oppfyller bankens kriterier for finansiering