Huseierforening - Homeowner association

En huseierforening (eller huseierforening , forkortet HOA , noen ganger referert til som en eiendomseierforening eller POA ), eller et huseierfellesskap , er en privat foreningslignende enhet som ofte dannes enten ipso jure i en bygning med flere eierboliger , eller av en eiendomsutvikler med det formål å markedsføre, administrere og selge boliger og tomter i en boliginddeling. I USA vil utvikleren vanligvis overføre kontrollen over foreningen til huseierne etter å ha solgt et forhåndsbestemt antall partier. Vanligvis må enhver person som ønsker å kjøpe bolig i en huseierforening, bli medlem, og må derfor følge de styrende dokumentene, inkludert vedtekter, CC & Rs (pakter, betingelser og begrensninger) og vedtekter, som kan begrense eierens valg i utvendige designmodifikasjoner (dvs. malingsfarger). Huseierforeninger er spesielt aktive innen byplanlegging, sonering og arealbruk, beslutninger som påvirker veksthastigheten, livskvaliteten, beskatningsnivået og verdien av land i samfunnet. De fleste huseierforeninger er innlemmet og er underlagt statlige vedtekter som styrer ideelle selskaperog huseierforeninger. Statlig tilsyn med huseierforeninger er minimalt, og det varierer fra stat til stat. Noen stater, som Florida og California, har en stor mengde HOA -lov. Andre stater, for eksempel Massachusetts, har praktisk talt ingen HOA -lov. Huseierforeninger finnes ofte i boligutviklinger siden vedtakelsen av Davis - Stirling Common Interest Development Act i 1985.

Den raskest voksende boligformen i USA i dag er felles interesse utviklingen (KBS), en kategori som inkluderer planlagte utbygginger enhet av eneboliger , hytter og borettslagsleiligheter . Siden 1964 har HOA blitt stadig mer vanlig i USA. Den fellesskaps Foreninger Institute bransjeforening anslår at i 2010, HOAs styrt 24,8 millioner amerikanske hjem og 62 millioner innbyggere.

Historie

HOA ble først etablert av landutviklere i USA på begynnelsen til midten av 1900-tallet. Veksten deres var imidlertid begrenset til 1960 -tallet, da flere faktorer førte til en periode med rask nasjonal vekst. Storstilt boligutvikling i forstadsområder ble oppmuntret av Federal Housing Authority og Urban Land Institute , ettersom bygging av motorveier hadde gjort det lett å pendle til byer fra utenfor områder. Det var en økende sosial preferanse for å kontrollere og bevare arkitektonisk kvalitet i utviklingen. Mengden lett tilgjengelig land gikk ned nær forretningssentre. Stigende byggekostnader gjorde storskala utvikling og besparelser mer attraktive; og føderale regler for boliglånsforsikring ble endret til å omfatte kooperativer og borettslag, samt slike planlagte utbygginger kontrollert av HOA.

Noen av de første HOA -ene ble dannet tidlig på 1900 -tallet i Los Angeles County , og begynte med Arroyo Seco Improvement Association i Pasadena grunnlagt rundt 1905 og Los Feliz Improvement Association i Los Angeles grunnlagt i 1916. Dette var barna til gjerningsbegrensninger i en ny type planlagt underavdeling, og de etablerte den nasjonale juridiske presedensen for sonering av distrikter utelukkende for eksklusive eneboliger. Private restriksjoner inkluderte normalt bestemmelser som minimum nødvendige kostnader for bygging av hus og ekskludering av alle ikke-kaukasiere, og noen ganger ikke-kristne også, fra innflytelse, unntatt husarbeidere.

Tidlige pakter og gjerningsbegrensninger ble etablert for å kontrollere menneskene som kunne kjøpe i en utvikling. I den tidlige etterkrigstiden etter andre verdenskrig ble mange definert for å ekskludere afroamerikanere og i noen tilfeller jøder, med asiater også ekskludert på vestkysten. For eksempel uttalte en rasepakt i et nabolag i Seattle i Washington : "Ingen deler av eiendommen som er formidlet herved, skal noen gang bli brukt eller okkupert av noen hebraisk eller noen av etiopierne, malayerne eller noen asiatiske raser." I 1948 avgjorde USAs høyesterett slike pakter som ikke kan håndheves i Shelley v. Kraemer . Imidlertid holdt private kontrakter dem i live til Fair Housing Act fra 1968 forbød slik diskriminering.

Ved å kreve godkjennelse av leietakere og nye eiere, har HOA fortsatt potensial til å tillate mindre formalisert diskriminering.

I følge Donald R. Stabile var eksplosjonen i antall CIDer (hvorav mange var basert på huseierforeninger) sterkt påvirket av en publikasjon fra 1964 (TB 50) av Urban Land Institute . Denne tekniske bulletinen ble finansiert av National Association of Home Builders og av visse føderale byråer: FHA , United States Public Health Service , Office of Civil Defense , Veterans Administration og Urban Renewal Administration .

I 1963 hadde FHA godkjent føderal boliglånsforsikring utelukkende for sameier eller for boliger i underavdelinger som hadde en kvalifisert huseierforening. Begrunnelsen var at utviklere ønsket å komme seg rundt tetthetslover. Effekten var imidlertid å avlede investeringer fra flerfamilieboliger og boligbygging eller renovering i indre byer. Dette akselererte middelklassens utvandring til forstedene og inn i boliger av felles interesse. Den raske utvidelsen av føderalt subsidierte motorveier under føderale programmer gjorde tilgang til nye områder lett.

På 1970 -tallet resulterte en økende knapphet på land for forstadsutvikling i eskalerende landkostnader, noe som fikk utviklere til å øke tettheten av boliger på landet. For å gjøre dette mens de fortsatt beholder et forstadsutseende, samlet de boliger rundt grønne åpne områder som vedlikeholdes av foreninger. Disse foreningene leverte tjenester som tidligere hadde blitt levert av kommunale etater finansiert av eiendomsskatt. Beboere i en slik utvikling måtte også betale sine lokale skatter. Følgelig begynte lokale myndigheter å fremme underavdelingsutvikling som et middel til å forbedre kontantstrømmen.

I et forsøk på å kontrollere vannforurensning krevde US Clean Water Act fra 1977 at alle nye eiendomsutviklinger måtte sperre stormvann slik at strømmen til tilstøtende eiendommer ikke var større enn avrenningen før utviklingen. Som et resultat måtte nesten alle boligbebyggelser konstruere forvarings- eller oppbevaringsområder for å holde overflødig stormvann til det kunne slippes ut på nivået før utviklingen. Siden disse interneringsområdene tjener flere boliger, er de nesten alltid utpekt som "felles" områder. Dette kravet var en grunn for utviklere til å opprette en huseierforening. Selv om disse områdene kan plasseres på en enkelt huseiers tomt, og eliminerer behovet for en forening, krever nesten alle amerikanske kommuner nå at disse områdene er en del av et felles område for å sikre at en enhet, i stedet for en enkeltperson eller kommunen selv, har vedlikehold ansvar. Eiendomsutviklere har ofte etablert huseierforeninger for å opprettholde slike fellesarealer. Etter å ha etablert HOA, har utviklerne utvidet sitt omfang og gitt dem myndighet til å regulere endringer i boliger, landskapsarbeid og vedlikeholdskrav, husfarger etc., en rekke andre krav og fasiliteter som utviklerne tror vil gjøre prosjektet mer ønskelig til markedet.

Industri

Fellesskapet Foreninger Institute (CAI) er en bransjeforening for enkeltpersoner og bedrifter som selger varer eller tjenester til HOAs, og er dominert av jurister og hus foreningen ledere . CAI representerer ikke huseierforeninger. Det lobbyer lovgivere i stater som har HOA for å fremme lovgivning som er gunstig for medlemmene. Den motsetter seg lover som ville skade medlemmene.

Operasjon

Selv om medlemskap i en HOA i noen tilfeller kan være frivillig for en eiendomseier, er det i de fleste tilfeller obligatorisk medlemskap i en HOA. Når en eier kjøper eiendom i underavdelingen, blir den eieren et obligatorisk medlem av HOA, og må betale vurderinger til og følge reglene i HOA. Til gjengjeld har eieren/medlemmet lov til å delta i HOAs styring og bruke fasilitetene som HOA tilbyr, forutsatt at de er aktuelle på vurderinger (eller på en betalingsplan for å bli aktuell). Når en eier selger eller på annen måte overfører renter i all eiendommen som eies innenfor HOA, slutter eieren å være medlem av HOA og mister alle rettigheter som tidligere var beholdt.

styresett

Vanligvis er HOA-er strukturert som private selskaper eller private ikke-inkorporerte foreninger (vanligvis som ideelle organisasjoner). HOA -er styres av føderale og statlige vedtekter som gjelder for selskaper (eller ikke -inkorporerte foreninger hvis de er strukturert), samt HOAs egne "styrende dokumenter".

HOAs styringsdokumenter er generelt "drevet med landet" , noe som betyr at alle nåværende og fremtidige eiere av eiendommer i HOA vil være bundet av dem som en betingelse for eiendomseierskap. De inkluderer vanligvis:

  • Paktene, betingelsene og begrensningene (CC & R) for underavdelingen . Dette er sannsynligvis de viktigste dokumentene som påvirker underavdelingen, og blir vanligvis opprettet når underavdelingen opprinnelig dannes, og som sådan blir de ofte registrert i de offisielle eiendomsregistrene i fylket eller annen jurisdiksjon der underavdelingen ligger. Vanligvis angir CC & R -ene hvilke typer konstruksjoner som kan plasseres på en tomt (f.eks. Et eksklusivt fellesskap kan forby bobiler eller tilhengere og kreve minimumsstørrelser på boliger, sammen med forskyvninger fra eiendomsgrensen der det er forbudt å bygge) og andre eiendomsrestriksjoner ( f.eks. ingen dyr bortsett fra tradisjonelle husdyr, ingen drift av kommersiell virksomhet).
  • HOAs vedtekter og vedtekter.
  • I noen tilfeller kan dokumentene inneholde styre-vedtatte regler som godkjent (uttrykkelig eller implisitt) av CC & R-ene.

Vanligvis kan CC & R -er håndheves som juridiske dokumenter. Imidlertid er det tilfeller der en CC & R blir ulovlig av senere vedtatt statlig eller føderal lov og derfor ikke lenger kan håndheves. For eksempel ble en utviklerutkastet pakt som ga utvikleren enerett til å endre CC & R-er erklært ikke håndheves som et spørsmål om offentlig politikk i minst en stat, der utvikleren forsøkte å endre år etter at han hadde solgt all eiendommen. Denne statens lovgiver kodifiserte senere den offentlige politikken. Andre eksempler inkluderer CC & Rs som forbød salg av eiendom til visse rasegrupper; Lov om rettferdig bolig gjorde at alt dette også var grunnlovsstridig og ikke kunne håndheves.

Styret

HOA vil bli styrt av et styre .

I utgangspunktet består styret av utviklerutnevnte medlemmer for å opprettholde karakteren til fellesskapet som utvikleren har for det. Når prosentandelen av eierskap skifter fra utvikleren til eiere, endres den tilsvarende prosentandelen fra utvikleroppnevnte medlemmer til huseiere valgt på et årsmøte, og til slutt vil styret utelukkende bestå av medlemmer valgt av huseiere. Vanligvis vil styret (eller deler av det) velges på et årlig møte med huseierne, som spesifisert i vedtektene. For å unngå at en eier av flere tomter (som sannsynligvis eier tomter for videresalg eller utleieeiendom) kontrollerer HOAs drift (til skade for de eierne som bare eier et enkelt parti eller to sammenhengende tomter som en nåværende eller fremtidig bolig eller ferie hjem), kan vedtektene begrense alle eiere (uavhengig av antall tomter som eies) til en eller to stemmer per eier.

Avhengig av staten kan det kreves at styremøter er åpne for allmennheten, bortsett fra i tilfeller der et styre kan gå inn i en "utøvende sesjon" for diskusjon om konfidensielle spørsmål (f.eks. Diskusjoner med advokaten om et kommende søksmål).

Styret tar beslutninger om HOA, inkludert forvaltning av HOAs økonomi, beskytter HOAs virkelige og immaterielle eiendeler (vanligvis de tilbudene som var grunnlaget for å få folk til å kjøpe partier), og håndheve styringsdokumentene. Styrene har en fortrolig plikt overfor eiendomseierne; brudd på denne plikten kan føre til ansvar for individuelle styremedlemmer, og som sådan vil HOA ofte vedta en etisk kodeks for styremedlemmene for å sikre at de opptrer etisk og i samsvar med deres ansvar. For å få en klar forståelse av ansvaret til HOA -styret, må fellesskapsmedlemmer lese foreningens CC & R -er, vedtekter og vedtekter og andre regler.

Foreningsledelse

Mange HOA -er (spesielt større med mer eksklusive fasiliteter) leier administrasjonsselskaper for å håndtere foreningens styringsoppgaver.

Administrasjonstjenester er vanligvis delt inn i tre kategorier: bare finansiell, full administrasjon og administrasjon på stedet. Finansielle tjenester dekker vanligvis administrasjon av bankkontoer, bokføring, innsamling av vurderinger og HOAs budsjett. Full ledelse inkluderer vanligvis finansielle tjenester pluss hjelp med styremøter (føring av protokoller, agendaer, etc.), styrevalg og vedlikeholdsoppgaver (innhenting av entreprenørbud, etc.). Administrasjon på stedet inkluderer vanligvis alle de fullstendige administrasjonstjenestene pluss direkte assistanse til huseiere med en tildelt leder til HOA.

Utdanningskrav for ledere varierer fra stat til stat, mens noen krever sertifisering under alle omstendigheter og andre har en mer mild tilnærming. For eksempel, mens California ikke krever at HOA -ledere er sertifisert, krever det at ledere oppfyller visse utdanningskrav for å kreve sertifisering.

Fullmakter

Gjennom sitt styre vil en HOA gi et visst nivå av fasiliteter (selv om det er veldig forskjellig mellom HOA), regulere aktiviteter innenfor en utvikling, ta avgifter og kan (hvis autorisert av CC & R eller en statlig lovgiver) ilegge bøter for manglende overholdelse.

Avhengig av styringsdokumentene kan HOA -styrer opprette komiteer, for eksempel en "arkitektkontrollkomité" (dette er en veldig vanlig, og ofte har denne komiteen den ytterste myndigheten til å godkjenne eller avslå en bygningsforespørsel), en bassengkomité, en nabolagskomiteen osv.

Avhengig av styringsdokumentene eller statslovgivningen, kan HOA ha myndighet til å plassere pant i en eiendom (for manglende betaling av vurderinger og/eller manglende overholdelse av CC & R-er, kan et eksempel være kostnadene for å fjerne en struktur som ikke samsvarer, for eksempel en mobil hjem på en tomt begrenset til "tomtbygd" bolig) og til slutt å utelukke den. Huseiere har evnen til å forsvare seg mot slike handlinger, og har vanligvis rett til å saksøke HOA for kontraktlige eller lovpålagte brudd, eller for en juridisk avgjørelse om håndhevbarheten av en bestemmelse i styringsdokumentene. Fordi HOA er private foreninger, regnes de imidlertid ikke som "statlige aktører" underlagt konstitusjonelle begrensninger, og derfor kan huseiere ikke saksøke for brudd på borgerrettigheter under 42 USC 1983.

HOAs viktigste kraft er muligheten til å tvinge eiendomseiere til å betale en andel av fellesutgifter for det totale vedlikeholdet av HOA og fasilitetene, vanligvis proporsjonale med eierinteressene (enten etter enhet eller basert på kvadratmeter). Disse utgiftene oppstår vanligvis ved drift og vedlikehold av felles eiendom, som varierer dramatisk avhengig av type forening. En HOA kan i tillegg til en vanlig vurdering ha en "spesiell" vurdering for uventede utgifter (for eksempel vedlikehold av veier).

Vurderingen kan betales månedlig, kvartalsvis eller årlig; generelt jo flere fasiliteter forutsatt at hyppigere må vurderingen betales. Noen foreninger driver lite eller ingen felleseie, og utgiftene gjelder utelukkende håndhevelse av bruksbegrensninger eller påtatte tjenester. Andre er faktisk private byer, med forseggjorte fasiliteter, inkludert private veier, gatelys, tjenester, verktøy, vanlige bygninger, bassenger og til og med skoler. Vurderinger betalt til huseierforeninger i USA utgjør milliarder av dollar i året, men klassifiseres ikke som eiendomsskatt.

Når du skal bestemme hva vurderingen skal være, er det viktig å vurdere hvilke midler som kreves. Det bør alltid være minimum to fond: et driftsfond og et reservefond. Driftsfondet brukes til å betale for driftsutgiftene til foreningen. Et reservefond brukes til å betale for de sjeldne og dyre vedlikeholds-, reparasjons- og erstatningskostnadene for fellesarealene. Reservefondet er avgjørende for å redusere sjansene for en spesiell vurdering (nevnt i risikoen nedenfor). Å skaffe en reserveundersøkelse anbefales for å bestemme og sette reservebidraget som er inkludert i den vanlige månedlige vurderingen.

Effekter

Ifølge en studie fra 2019 i Journal of Labor Economics , "hus i HOAs har priser som i gjennomsnitt er minst 4%, eller $ 13 500, større enn observerbart lignende hus utenfor HOAer. HOA -premien korrelerer med strengheten i lokal arealbruk regulering, kommunale utgifter til offentlige goder og tiltak for sosiale holdninger til rase. " Studien fant også at mennesker i HOA -nabolag "i gjennomsnitt er mer velstående og raseskilt enn de som bor i andre nærliggende nabolag."

For huseiere

Fordelene som en huseierforening (HOA) gir til huseiere varierer avhengig av de spesifikke forskriftene og praksisen til HOA. Enkeltpersoner kan også dra nytte mer eller mindre avhengig av deres politiske stilling i foreningen og i hvilken grad fellesskapets beslutninger samsvarer med deres preferanser. I rettssaken 1994 Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Assn. , bemerket California høyesterett :

"... Eierforeninger 'kan være en mektig kraft på godt eller ondt' i sine medlemmers liv. Derfor vil enhver som kjøper en enhet i en felles interesseutvikling med kunnskap om eierforeningens skjønnsmakt, godta risikoen for at makt kan brukes på en måte som gagner det felles, men skader individet. '"

Fordeler for huseiere kan omfatte vedlikeholds- og forvaltningstjenester, tilbud av rekreasjonsfasiliteter som bassenger og parker, forsikringsdekning, håndheving av standarder for fellesskapets utseende som kan føre til høyere eiendomsverdier, og muligheten for medlemmer til å planlegge utvikling i samsvar med fellesskapsverdier.

Ulemper for huseiere kan omfatte den økonomiske byrden av foreningsavgifter, straffebøter og kostnader ved å opprettholde utseendestandarder; restriksjoner på eiendomsbruk og personlig autonomi; og potensialet for feilbehandling av styret, inkludert muligheten for vilkårlig eller hardhendt håndhevelse av regler.

For kommunen

Mange kommuner har ønsket HOAer velkommen i den tro at de kan redusere driftskostnadene for de lokale myndighetene. Siden huseierne noen ganger betaler for veier, parker og andre tjenester innenfor utbyggingen, kan de lokale myndighetene tro at de kan få inntekter fra eiendomsskatt fra eiere i en utbygging som koster kommunen lite eller ingenting.

En studie fra 2009 av California HOAs antydet at denne antagelsen delvis var sann, men at den samlede effekten av HOAs på kommuner var blandet. Mens HOAs i liten grad kompenserte kostnadene for byregjeringer, reduserte de også de samlede skatteinntektene fordi medlemmene, isolert fra det større samfunnet, hadde en tendens til å stemme ned skatter som byen krevde for å finansiere tjenester. Dette førte til en samlet nedgang i offentlige utgifter som uforholdsmessig påvirket de innbyggerne som ikke bodde i en HOA.

Som studien bemerket,

"... kritikere av private regjeringer hevder at HOA eroderer støtten til offentlige institusjoner. De som blir med kan omgå det offentlige systemet: huseiere som frykter kriminalitet trenger ikke å stemme på skattepenger for å angripe roten til problemet; de kan bygge et motstandere hevder at erosjonen av offentlig støtte, reflektert i valgurnen, fører til ytterligere forverring av kommunale tjenester og reduksjon i lokale inntekter. den ekstreme, huseierforeninger kan bidra til følelser av løsrivelse og tilbaketrekning fra offentlig sektor. "

For eiendomsutviklere

Eiendomsutviklere etablerer HOAer i den tro at de kan bidra til utviklerens evne til å bygge og selge enheter lønnsomt. Å tilby felles fasiliteter kan gjøre det mulig for utviklere å bygge med en høyere tetthet, hvis den lokale regjeringen har oppmuntret til slike resultater. I tillegg kan utbyggere oppnå gunstigere vilkår ved å avlaste kommunene for kostnadene ved vedlikehold av veier og verktøy. Vanligvis beholder utvikleren en viss kontroll over HOA til et bestemt antall enheter er solgt, og paktene, betingelsene og begrensningene i HOA er satt på plass for å fremme dette målet.

Den potensielle ulempen for en utvikler er at de kan bli utsatt for ansvar overfor HOA for dårlig konstruksjon, villedende markedsføring eller andre problemer. I disse tilfellene kan HOA saksøke utvikleren.

Forskrift

Huseierforeninger har blitt kritisert for å ha overdrevent restriktive regler og forskrifter for hvordan huseiere kan oppføre seg og bruke eiendommen sin. Noen hevder at huseierforeningsledere har begrenset økonomisk insentiv til å unngå å henge seg fast eller vilkårlig atferd, og med mindre folk begynner å gå i hopetall, vil det ha liten effekt på verdien av et styremedlems hjem.

I The Voluntary City , utgitt av libertarian Independent Institute , hevder Donald J. Boudreaux og Randall G. Holcombe at huseierforeninger ikke nødvendigvis har fordeler i forhold til tradisjonelle regjeringer. De bemerker at foreningens skaper, f.eks. En utvikler, har et insentiv til å opprette en regjering som er strukturert på en slik måte at den maksimerer fortjenesten og dermed øker salgsprisen på eiendommen. Hvis en bestemt beslutning ville øke salgsprisen på visse pakker og redusere salgsprisen til andre, vil utvikleren velge alternativet som gir prosjektet hans den høyeste nettoinntekten. Dette kan resultere i suboptimale utfall for huseierne.

Kritikk

Noen lærde og tjenestemenn i AARP har anklaget at HOAs på en rekke måter undertrykker rettighetene til innbyggerne sine. På grunn av sin natur som en ikke-statlig enhet, er HOAs styrer ikke bundet av konstitusjonelle begrensninger for regjeringer, selv om de de facto er et regjeringsnivå. Hvis en huseier mener brudd på plikten har skjedd av styret, kan de stille til styret ved neste valg eller i ekstreme tilfeller saksøke forbundet for egen regning.

Selskaps- og huseierforeningslover gir en begrenset rolle for HOA -huseiere. Med mindre enten lovfestet lov eller selskapets styringsdokumenter forbeholder seg et bestemt tema eller handling for å bli godkjent av medlemmene, bestemmer selskapslovene at virksomhetens aktiviteter og anliggender skal utføres og "alle selskapsbeføyelser skal utøves" av eller under ledelse av styret. Mange styrer drives utenfor statens ideelle organisasjonslover. Kunnskap om selskapslover og statsvedtekter er avgjørende for å administrere en HOA på riktig måte.

Etter at en huseier, advokat eller annen myndighetsperson har fått beskjed om at en HOA -organisasjon ikke oppfyller statens vedtekter, har styrene ansvaret for å korrigere styringen. Unnlatelse av å gjøre det i visse stater, for eksempel Texas , kan resultere i avgifter på forseelser mot styret og åpne styret (og HOA) for potensielle søksmål for å håndheve statlige styringslover. I noen tilfeller kan en kjent unnlatelse av å rette opp styrets styring for å oppfylle statens vedtekter åpne styrets medlemmer for personlig ansvar, ettersom de fleste forsikringer som skadesløsgjør styremedlemmene mot søksmål ikke dekker forsettlig mislighold.

HOA etablerer et nytt samfunn som et kommunalt selskap. Avstemning i en HOA er basert på eiendomseiendom. Bare eiendomseiere har stemmerett. Leietakere er forbudt å stemme direkte på enheten, selv om de kan forhandle direkte med utleierne i henhold til leiekontrakten, siden det er den som har ansvar overfor dem.

I tillegg er stemmeberettigelsen lik andelen av eierskap, ikke til antall mennesker. Flertallet av eiendomseierne kan være fraværende utleiere , hvis verdier eller insentiver kanskje ikke er i tråd med leietakernes. Noen HOA begrenser imidlertid eiere av flere eiendommer til en eller to stemmer uavhengig av antall tomter som eies, så fraværende eiere ender ikke med å kontrollere HOA til skade for beboere som bare eier et enkelt parti eller to sammenhengende tomter som en strøm eller fremtidig bolig eller fritidsbolig.

Huseiere har utfordret politiske talebegrensninger i foreninger som føderale eller statlige konstitusjonelle garantier som rettigheter, og hevdet at visse private foreninger de facto er kommunale myndigheter og derfor bør være underlagt de samme juridiske begrensningene.

Av stor bekymring er det faktum at flere rettsavgjørelser har avgjort at private aktører kan begrense enkeltpersoners utøvelse av sine rettigheter på privat eiendom. En beslutning i 2007 i New Jersey slo fast at private boligsamfunn hadde rett til å sette rimelige begrensninger for politisk tale, og at de ikke opptrådte som kommunale myndigheter. Med få unntak har domstolene holdt private "aktører" ikke underlagt konstitusjonelle begrensninger - det vil si at håndhevere av private kontrakter ikke er underlagt de samme konstitusjonelle begrensningene som politifolk eller domstoler.

I 2002 avslo 11. Circuit Court of Appeals, i Loren v. Sasser , å utvide Shelley utover rasediskriminering og tillot ikke en utfordring til en forenings forbud mot "til salgs" -skilt. I Loren avgjorde retten at den utenfor rase -pakt -konteksten ikke ville se på rettslig håndhevelse av en privat kontrakt som statlig handling, men som privat handling, og følgelig ville den tillate enhver lettelse fra første endring.

I Twin Rivers -saken saksøkte en gruppe huseiere samlet The Committee for a Better Twin Rivers foreningen, for et obligatorisk påbud som tillot huseiere å legge ut politiske skilt og slå ned de politiske skiltrestriksjonene fra foreningen som grunnlovsstridig. Lagmannsretten mente begrensningene på politiske tegn var grunnlovsstridige og ugyldige, men lagmannsretten ble omgjort da New Jersey høyesterett opphevet lagmannsrettens avgjørelse i 2007 og gjeninnførte avgjørelsen fra tingretten .

I noen HOA -er kan utvikleren ha flere stemmer for hvert parti det beholder, men huseierne er begrenset til bare én stemme per tomt som eies. Dette har vært begrunnet med den begrunnelse at det tillater innbyggere for å unngå beslutnings kostnader til store spørsmål om utviklingsprosessen allerede har blitt besvart, og at etter hvert som rest skadelidte , har utvikleren insentiv til å maksimere verdien av eiendommen.

Misligheter i styret

New Jersey Department of Community Affairs rapporterte disse observasjonene av Association Board -oppførselen:

"Det er åpenbart fra klagene [til DCA] at [hjemme] eiere ikke innså i hvilken grad foreningsregler kunne styre deres liv."

"Merkelig nok, med sjeldne unntak, når staten har varslet styrene om minimal foreningsrettslig forpliktelse overfor eiere, bestrider de etterlevelse. I et urovekkende antall tilfeller bruker de eierne med styreverv sin innflytelse til å straffe andre eiere som de er uenige med. fullstendig fravær av selv minimalt påkrevde standarder, opplæring eller til og med orienteringer for dem som sitter i styrer og mangel på uavhengig tilsyn er lett synlig i måten styrene utøver kontroll på "

Overveldende ... frustrasjonene fra duplikative klagerne eller klagernes misforståelser dverges av bildene de avslører av det udemokratiske livet som eiere står overfor i mange foreninger. Brev uttrykker rutinemessig en frustrasjon og forargelse som lett kan forklares ved manglende evne til å sikre styrer eller eiendomsforvaltere oppmerksomhet, og anerkjenne ikke minst å ta opp sine klager. Den mest alarmerende er kanskje åpenbaringen om at styrer eller styrepresidenter som ønsker å handle i strid med loven, deres styrende dokumenter eller grunnleggende demokratiske prinsipper, er ustoppelige uten ekstrem eierinnsats og ofte kostbare rettstvister.

Enkelte stater presser på for flere kontroller og saldoer i HOA. The North Carolina Planlagte fellesskap loven , for eksempel, krever en rettssikkerhet høring skal holdes før noen hus kan bli bøtelagt for en pakt brudd. Det begrenser også botens størrelse og setter andre begrensninger.

California lov har strengt begrenset styrets rettigheter ved å kreve høringer før bøter kan pålegges og deretter redusere størrelsen på slike bøter, selv om eiermedlemmene ikke vises. I California er enhver regelendring foretatt av styret underlagt et flertall som bekreftes av medlemskapet hvis bare fem prosent av medlemskapet krever stemme. Denne delen av sivile loven sikrer også at enhver avvikende person som søker en direktørstilling må være fullt representert for medlemskapet og at alle møter åpnes og dagsordenpunkter blir offentliggjort på forhånd. I stater som Massachusetts er det ingen lover som forbyr ensidige endringer i dokumentene fra foreningsstyret.

Dobbel beskatning

De fleste huseiere er underlagt eiendomsbeskatning, enten eiendommen ligger i en planlagt enhetsutvikling styrt av en huseierforening. Slike avgifter brukes av lokale kommuner for å opprettholde veier, gatebelysning, parker, etc. I tillegg til kommunale eiendomsskatter, er enkeltpersoner som eier privat eiendom som ligger innenfor planlagte enhetsutviklinger underlagt foreningsvurderinger som brukes av utviklingen for å opprettholde den private eiendommen. veier, gatebelysning, landskapsarbeid, sikkerhet og fasiliteter som ligger innenfor den planlagte enhetsutviklingen. En eiendomseier som ikke er HOA betaler skatt for å finansiere gatereparasjoner utført av byen; HOA-eierne betaler de samme skattene, og drar fordel av deres bruk av offentlige veier osv. uten at de lokale myndighetene (dvs. skattebetalerne) må betale for HOAs private veier osv. som eiendomsinnehaveren som ikke er en HOA ikke kan bruke. Spredningen av planlagte enhetsutviklinger har resultert i kostnadsbesparelser for lokale myndigheter på to måter. Den ene ved å kreve at utviklere bygger "offentlige forbedringer" som parker, og overfører kostnadene for vedlikehold av forbedringene til eierne av allmenn interesse; og to, ved at utbygging av planlagte enheter er ansvarlig for kostnadene ved å vedlikeholde infrastrukturer som normalt ville vedlikeholdes av kommunen.

Finansiell risiko for huseiere

I noen amerikanske stater (for eksempel Texas ) kan en HOA utelukke et medlems hus uten noen rettslig prosedyre for å samle inn spesielle vurderinger, gebyrer og bøter, eller på annen måte plassere en eksigibel pant i eiendommen som ved eiendommens salg tillater HOA å samle ellers ubetalte vurderinger. En foreslått grunnlovsendring i Texas ville begrense makten til HOA i slike saker. Et eksempel er en soldat som i 2008 ble informert om at hans fullt betalte hjem for $ 300 000 i Frisco, Texas, hadde blitt utelukket og solgt for $ 3500 av hans HOA over ubetalte avgifter på $ 800 mens han tjenestegjorde i Irak. I 2010 ble saken avgjort og soldaten gjenvunnet eierskapet til hjemmet. Føderale lover som beskytter militært personell mot sivil handling kan ha vært hans forsvar; Imidlertid forhindrer en gag -ordre detaljer fra å bli kjent.

Andre stater, som Florida , krever en rettslig høring . Foreclosure uten en rettslig høring kan oppstå når en "salgsfullmaktsklausul" eksisterer i et boliglån eller tillitsbrev.

En egenpublisert rapport av en professor ved University of Washington bestrider påstanden om at HOAs beskytter eiendomsverdier, og uttalte, basert på en undersøkelse av Harris County, Texas (som hadde et uvanlig juridisk regime angående utleggelser): "Selv om HOA-utlegg er tilsynelatende Motivert av innsats for å forbedre eiendomsverdiene, ser verken avskæringsaktivitet eller HOAs sammen med den gjennomsnittlige boligprisveksten over gjennomsnittet. "

Huseiernes foreningsstyre kan også samle inn spesielle vurderinger fra medlemmene i tillegg til å fastsette gebyrer, noen ganger uten huseiernes direkte stemme om saken, selv om de fleste stater legger begrensninger på en forenings evne til å gjøre det. Spesielle vurderinger krever ofte en huseier-stemme hvis beløpet overstiger en foreskrevet grense fastsatt i foreningens vedtekter. I California, for eksempel, kan en spesiell vurdering pålegges av et styre, uten medlemsstemme, bare når den totale vurderingen er fem prosent eller mindre av foreningens årlige budsjett. Derfor, når det gjelder en forening på 25 enheter med et årlig driftsbudsjett på $ 100 000 dollar, kan styret bare pålegge en vurdering på $ 5000 på hele befolkningen ($ 5000 delt på 25 enheter tilsvarer $ 200 per enhet). En større vurdering vil kreve flertall av medlemmene.

I noen unntakstilfeller, spesielt i spørsmål om folkehelse eller sikkerhet, kan mengden spesielle vurderinger være styrets skjønn. Hvis det for eksempel er en ødelagt avløpsledning, kan styret stemme en betydelig vurdering umiddelbart og hevde at saken påvirker folkehelsen og sikkerheten. I praksis foretrekker imidlertid de fleste styrene at eiere har en sjanse til å komme med meninger og stemme om vurderinger.

HOAs håndterer i økende grad store mengder penger. Underlag fra foreninger har noen ganger skjedd, som et resultat av uærlige styremedlemmer eller lokalsjefer, med tap på opptil millioner av dollar. Igjen, California's Davis-Stirling Act, som var designet for å beskytte eiere, krever at styrene har passende ansvarsforsikring for å holde foreningen skadesløs fra enhver forseelse. De store budsjettene og ekspertisen som kreves for å drive slike grupper, er en del av argumentene bak mandatering av managersertifisering (gjennom Community Association Institute, statlige eiendomsstyrer eller andre byråer).

I 2006 uttrykte AARP bekymring for at huseierforeninger utgjør en risiko for medlemmers økonomiske velferd. De har foreslått at en huseier "Bill of Rights" skal vedtas av alle 50 stater for å beskytte eldre mot useriøse HOA -er.

Forebygging av finansiell risiko

Mange HOAs introdusere vanlig regnskapsrevisjon for å redusere huseiere finansiell risiko. I rammen av en slik inspeksjon foretar en uavhengig tredjeparts CPA (Certified Public Accountant) en omfattende analyse av en forenings finansielle poster og regnskapsprosedyrer for å avgjøre om de er nøyaktige, legitime og i samsvar med General Accepted Accounting Principles (GAAP) eller andre rapporteringsrammer. Etter at de planlagte revisjonsprosedyrene er fullført, utsteder en CPA en offisiell rapport som gir en mening om organisasjonens økonomiske helse.

Revisjonsplikter

I USA varierer revisjonskravene fra stat til stat, så vel som fra HOA til HOA. Noen foreninger er forpliktet til å revidere regnskapet årlig eller en gang hvert par år. For andre er det nok å gjennomføre en gjennomgang, en samling eller et avtalt prosedyreengasjement.

HOAs budsjett, størrelse og vilkår foreskrevet i pakter og vedtekter fungerer ofte som avgjørende faktorer når det skal avgjøres om en revisjon er obligatorisk for et bestemt styre.

Revisjonsfrekvens

En revisjon ved slutten av hvert regnskapsår anses å være en god tommelfingerregel . Behovet for en ikke-planlagt undersøkelse kan imidlertid oppstå i tilfeller av store endringer, som en overgang til et nytt styre eller administrasjonsselskap, gjennomføring av et større forbedringsprosjekt, mottak av en betydelig sum penger under uvanlige omstendigheter, mistanke om bedrageri eller underslag eller annen forseelse.

Revisjonsprosess

Revisjonsprosessen for HOA kan deles inn i fire trinn:

Planlegger

Et HOA -styre foretar en første henvendelse til en regnskapsspesialist om behovet for å gjennomføre en revisjon. Det holdes en konsultasjon for å forhandle om målene, tidsrammen, rapporteringsfrister og kostnadene ved undersøkelsen.

Risikovurdering

En CPA bestemmer hvilke hindringer som kan flyte opp når du tester foreningens regnskapsprosedyrer og utarbeider regnskap, måler betydningen av potensielle problemer og finner måter å overvinne dem. For å samle inn nødvendig informasjon og evaluere en HOAs økonomiske ytelse, intervjuer revisor styremedlemmer på kontoret, overvåker den viktigste daglige driften, tester deres sikkerhet og utfører analytiske prosedyrer.

Den reviderte må gi CPA den siste revisjonsrapporten, kopier av årlige selvangivelser, inneværende og påfølgende års budsjett, styrereferater, covenants, vedtekter og andre interne dokumenter.

CPA tester intern kontroll for innkommende og utgående transaksjoner, vedlikehold av et reservefond , hensiktsmessigheten av finansiering av større kontrakter og forbedringsprosjekter, riktig disponering av midler som er anskaffet i juridiske saker og under andre ekstraordinære omstendigheter, og tilgjengeligheten og nøyaktigheten av journalføring av kvitteringer og utbetalinger . Disse problemene gis mest oppmerksomhet, siden de har sterkest innflytelse på en HOAs økonomiske helse.

En revisor kontakter også tredjepartsorganisasjoner for å verifisere HOAs transaksjoner på begge sider:

  • Kontobekreftelser blir bedt om fra bankene for å kontrollere om foreningens drifts- og reservekontoer inneholder de påkrevde beløpene.
  • Det samme gjøres for lån. En CPA verifiserer lånesaldoer, renter, tilbakebetalingsvilkår og andre viktige detaljer.
  • HOA -foreningens advokat blir kontaktet for å sjekke om foreningen er involvert i juridiske saker.

Feltarbeid

Revisor foretar en grundig analyse for å etablere sammenhenger mellom foreningens resultatregnskap og balanse . Forrige års resultater sammenlignes med dagens resultater.

Siden det er umulig å dekke alle HOAs transaksjoner i en revisjon, velger en CPA et utvalg av transaksjoner og gransker detaljer. For eksempel kan de bruke et utvalg av utgående transaksjoner for å bekrefte fakturaer og sørge for at alle midlene ble brukt som tiltenkt og riktig dokumentert.

En revisor kan også verifisere kontoutskrifter, avstemninger, lønnsposter, kansellerte sjekker, låneregnskap, godkjente kontrakter og leieavtaler, bevis på eiendom og utstyrseierskap, registreringer av kapitaltilgang, forsyninger og varelager. Hvis HOAs faktiske økonomiske avvik avviker fra de planlagte indikatorene, må den reviderte dokumentere at svingninger ikke skyldes styrets uaktsomhet eller uredelighet.

Rapportering

En revisjonsrapport angir CPAs mening om HOAs økonomiske helse og overholdelse av regnskapsdokumenter og med allment aksepterte standarder. Det er tre typer revisjonsrapporter:

  • Ukvalifisert mening: HOAs regnskap er på alle måter nøyaktig, legitimt, gjenspeiler foreningens faktiske aktivitet og er i samsvar med GAAP.
  • Kvalifisert mening: Mindre feilfremstillinger eller avvik fra GAAP ble funnet i HOAs regnskapspapirer. Dette påvirker ikke den generelle økonomiske ytelsen vesentlig, og feil er enkle å rette opp.
  • Uønsket mening: regnskapsbrudd som peker på svindel eller styrets åpenbare uaktsomhet ble oppdaget.

Et annet alternativ er en ansvarsfraskrivelse, et dokument utarbeidet når en CPA ikke er i stand til å utstede en revisjonsrapport på grunn av motstridende interesser med en HOA, manglende levering av de forespurte finansdokumentene eller betydelig usikkerhet i foreningens regnskapsvirksomhet.

Forbedringsanbefalinger i en revisjonsrapport kan brukes til å fikse styrets tidligere feil, etablere intern disiplin og vedta mer effektive regnskapspraksis. Reviderte regnskaper fungerer også som bevis på styrets god tro og sunne strategier ved rapportering til andelseiere, investorer, potensielle eiendomskjøpere, leietakere og andre interesserte parter.

Gjenta revisjoner

Behovet for en gjentatt revisjon kan oppstå hvis styret har mottatt en negativ oppfatning og ønsker å gjenopprette sitt gode navn i øynene til aksjonærer og investorer. Etter at problemer som ble avslørt i den første revisjonen er løst, utføres en gjentatt undersøkelse i henhold til standardscenariet.

Grenser for makter

I juni 2012 bestemte Høyesterett i Virginia at en HOAs makt til å bøtelegge innbyggere er en grunnlovsstridig delegasjon av politi og dommermakt i saken Shadowood Condominium Association et al. v. Fairfax County ombyggings- og boligmyndighet .

Før teleloven fra 1996 kunne HOA -er begrense eller forby installasjon av parabolantenner . Mange lokalsamfunn har fortsatt disse reglene i sine CC & R -er, men etter oktober 1996 er de ikke lenger håndhevbare. Med noen få unntak kan enhver huseier installere en parabol med en størrelse på en meter eller mindre i diameter (større retter er beskyttet i Alaska ). Mens HOA -er kan oppmuntre til at retter plasseres så lite iøynefallende som mulig, må parabolen få lov til å plasseres der den kan motta et brukbart signal. I tillegg har mange HOA-er restriktive pakter som forhindrer en huseier i å installere en OTA (over-the-air) takantenne. Disse begrensningene kan heller ikke lenger håndheves, bortsett fra i noen tilfeller. For eksempel: antennen kan installeres hvor som helst med mindre den pålegger felles eiendom. Antennen må også være utformet for å motta lokale, ikke langdistansesignaler, og må ikke strekke seg høyere enn tolv fot over husets øverste taklinje, med mindre HOA gir unntak på grunn av formildende terrestriske forstyrrelser .

I Florida forbyr stats lovgivning pakter og gjerningsbegrensninger fra å forby "Florida-Friendly Landscaping", en type xeriscaping . Til tross for loven har minst en huseier stått overfor trakassering og trussel om bøter fra en huseierforening for å ha utilstrekkelig gress etter å ha anlagt gården hans for å redusere vannforbruket. Lignende lovgivning ble innført og vedtatt av lovgiver i Colorado, men ble nedlagt veto av guvernør Bill Owens . Innbyggere i Colorado har fortsatt etterlyst regulering for å beskytte xeriscaping, med henvisning til HOA som krever bruk av gress som bruker store mengder vann og truer bøter for de som ikke overholder paktene.

Alternativ til CID -er

Et alternativ til CIDer er eiendommen med flere leietakere (MTIP). CID og MTIP har fundamentalt forskjellige styringsformer. I en CID betales kontingent til en ideell forening. I en MTIP, grunnrente er utdelt til en grunneier, som bestemmer hvordan du skal bruke det. I begge tilfeller er det fastsatt visse retningslinjer i pakt eller leiekontrakt; men i sistnevnte scenario har grunneieren et sterkere insentiv til å maksimere verdien av all den styrte eiendommen på lang sikt (fordi de er restkravet til det hele) og for å holde beboerne fornøyde, siden inntekten er avhengig av deres inntekt fortsatt patronage. Disse faktorene er nevnt som argumenter til fordel for MTIP -er.

Se også

Referanser

Videre lesning

  • David T. Beito, Peter Gordon og Alexander Tabarrok, red., The Voluntary City: Choice, Community, and Civil Society, University of Michigan Press, ISBN  0-472-08837-8 /
  • Ronald M. Sandgrund og Joseph F. Smith, "When the Developer Controls the Homeowner Association Board: The Benevolent Dictator?" The Colorado Lawyer , januar 2002, s. 91.
  • Robert H. Nelson, Private Neighborhoods: And the Transformation of Local Government Urban Institute Press (Washington, DC): 2005. ISBN  0877667519 / ISBN  978-0877667513 /
  • George K. Staropoli, Saken mot statlig beskyttelse av huseierforeninger Infinity Press 2003. ISBN  0-7414-1620-4 / 978-0741416209 /