Kelo mot City of New London -Kelo v. City of New London

Kelo v. New London
Segl for USAs høyesterett
Argumenterte 22. februar 2005
Beslutte 23. juni 2005
Fullt sakens navn Susette Kelo, et al. v. City of New London, Connecticut, et al.
Dokument nr. 04-108
Sitater 545 US 469 ( mer )
125 S. Ct. 2655; 162 L. Ed. 2d 439; 2005 US LEXIS 5011; 60 ERC ( BNA ) 1769; 18 Fla. L. Ukentlig Fed. S 437
Argument Muntlig argumentasjon
Sakshistorie
I forkant Dom for tiltalte angående visse saksøkere, dom for gjenværende saksøkere, Kelo mot City of New London , 2002 Conn. Super. LEXIS 789 ( Conn. Super. Ct. 13. mars 2002); bekreftet og reversert delvis, varetektsfengslet, 268 Conn. 1 , 843 A.2d 500 ( Conn. 2004); sert. gitt, 542 US 965 (2004)
Prosedyremessig Skrivning av Certiorari til Høyesterett i Connecticut
Senere Repetisjon nektet, 126 S. Ct. 24 (2005)
Holding
Statlig overtagelse av eiendom fra en privat eier for å gi til en annen for å fremme økonomisk utvikling utgjør en tillatt "offentlig bruk" i henhold til det femte endringen . Høyesterett i Connecticut -avgjørelsen bekreftet.
Domstolsmedlemskap
Justitiarius
William Rehnquist
Tilknyttede dommere
John P. Stevens  · Sandra Day O'Connor
Antonin Scalia  · Anthony Kennedy
David Souter  · Clarence Thomas
Ruth Bader Ginsburg  · Stephen Breyer
Sakens meninger
Flertall Stevens , sammen med Kennedy, Souter, Ginsburg, Breyer
Samtykke Kennedy
Uenighet O'Connor , sammen med Rehnquist, Scalia, Thomas
Uenighet Thomas
Lovene gjaldt
USAs konst. endre. V

Kelo v. City of New London , 545 US 469 (2005), var en sak avgjort av Høyesterett i USA om bruk av fremtredende domene for å overføre land fra en privat eier til en annen privat eier til videre økonomisk utvikling. I en avgjørelse på 5–4 mente domstolen at de generelle fordelene et fellesskap nyter godt av økonomisk vekst, kvalifiserte private ombyggingsplaner som en tillatt " offentlig bruk " i henhold til Takings -klausulen i den femte endringen .

Saken oppsto i forbindelse med fordømmelse av byen New London, Connecticut , for privateide eiendommer , slik at den kunne brukes som en del av en "omfattende plan for ombygging." Etter domstolens avgjørelse tillot byen en privat utbygger å fortsette planene; utvikleren klarte imidlertid ikke å skaffe finansiering og forlot prosjektet, og det omstridte landet forble et ubebygd tomt i 2021.

Bakgrunn

Denne saken ble anket til Høyesterett i USA fra en avgjørelse fra Høyesterett i Connecticut til fordel for City of New London. Eierne, inkludert hovedanklager Susette Kelo fra 8 East Street, saksøkte byen i domstoler i Connecticut og hevdet at byen hadde misbrukt sin fremtredende domenemakt. Kraften til det fremtredende domenet er begrenset av Takings -klausulen i den femte endringen og den rettferdige prosessklausulen i den fjortende endringen . Takings -klausulen lyder: "... og privat eiendom skal ikke tas for offentlig bruk, uten bare kompensasjon." I henhold til Due Process -klausulen i den fjortende endringen gjelder denne begrensningen også for handlinger fra statlige og lokale myndigheter. Saksøkerne hevdet at økonomisk utvikling, det uttalte formålet med å ta og påfølgende overføring av land til New London Development Corporation, ikke kvalifiserte som offentlig bruk under det femte endringsforslaget.

Den Connecticut Høyesterett hørt argumenter 2. desember utstedt 2002. statlig domstol sin avgjørelse (268 Conn. 1, SC16742) den 9. mars 2004, Fasader med byen i en 4-3 avgjørelse, med flertall mening forfattet av Justice Flemming L. Norcott, Jr. , sammen med dommerne David M. Borden , Richard N. Palmer og Christine Vertefeuille . Dommer Peter T. Zarella skrev dissens, sammen med overdommer William J. Sullivan og dommer Joette Katz .

Statens høyesterett mente at bruken av et fremtredende domene for økonomisk utvikling ikke krenket klausulene om offentlig bruk av staten og føderale grunnlover. Retten mente at hvis et lovgivende organ har funnet ut at et økonomisk prosjekt vil skape nye arbeidsplasser, øke skatter og andre byinntekter og revitalisere et deprimert byområde (selv om dette området ikke er ødelagt ), tjener prosjektet et offentlig formål, som kvalifiserer som offentlig bruk. Retten bestemte også at regjeringens delegasjon av sin fremtredende domenemakt til en privat enhet var konstitusjonell under Connecticut -grunnloven. USAs høyesterett ga certiorari til å vurdere spørsmål som ble reist i Berman v. Parker , 348 U.S. 26 (1954) og senere i Hawaii Housing Authority v. Midkiff , 467 U.S. 229 (1984). Nemlig om et "offentlig formål" utgjør en "offentlig bruk" i forbindelse med den femte endringens tariffklausul: "det skal heller ikke tas privat eiendom for offentlig bruk, uten rettferdig kompensasjon." Konkret, beskytter den femte endringen, som gjelder for statene gjennom Due Process Clause i den fjortende endringen (se hovedartikkelen: Inkorporering av rettighetserklæringen ), grunneierne mot tiltak for økonomisk utvikling, snarere enn, som i Berman, for eliminering av slum og rødme?

Kelo var den første store fremtredende domenesaken som ble behandlet i Høyesterett siden 1984. På den tiden hadde stater og kommuner sakte utvidet bruken av fremtredende domene, ofte til også å omfatte økonomisk utviklingsformål. I Kelo -saken hadde Connecticut en vedtekt som tillot et fremtredende domene for "økonomisk utvikling" selv i fravær av rødme. Det var også en ekstra vri ved at utviklingsselskapet tilsynelatende var en privat enhet; dermed hevdet saksøkerne at det ikke var konstitusjonelt for regjeringen å ta privat eiendom fra en enkeltperson eller et selskap og gi det til et annet, hvis regjeringen bare gjorde det fordi besetningen ville gjøre eiendommen til en bruk som ville generere høyere skatteinntekter .

Kelo ble fokus for intens diskusjon og tiltrukket mange støttespillere på begge sider. Det ble arkivert rundt 40 amicus curiae briefs i saken, 25 på vegne av begjærerne. Susette Kelos tilhengere varierte fra libertarian Institute for Justice (hovedadvokatene i saken) til NAACP , AARP , Southern Christian Leadership Conference og South Jersey Legal Services. De sistnevnte gruppene signerte en amicus -brief som argumenterte for at fremtredende domene ofte har blitt brukt mot politisk svake lokalsamfunn med høye konsentrasjoner av minoriteter og eldre.

Saken ble argumentert 22. februar 2005. Muntlige argumenter ble presentert på vegne av begjærerne (saksøkerne) av Scott G. Bullock fra Institute for Justice i Washington, DC og på vegne av respondentene (tiltalte) av Wesley W. Horton fra Horton, Shields & Knox i Hartford, CT. Saken ble behandlet av bare syv medlemmer av domstolen med advokatfullmektig Sandra Day O'Connor som ledende, da overdommer William Rehnquist kom seg fra medisinsk behandling hjemme og advokatfullmektig John Paul Stevens ble forsinket da han kom tilbake til Washington fra Florida; begge fraværende dommerne leste oppskriftene og muntlige argumentutskrifter og deltok i sakens avgjørelse.

Under saken spurte dommer Antonin Scalia om en kjennelse til fordel for byen ville ødelegge "skillet mellom privat bruk og offentlig bruk." Han spurte også om privat bruk, som bare ga tilfeldige fordeler for staten, "ikke var nok til å rettferdiggjøre bruk av fordømmelsesmakten."

Mening fra domstolen

Flertall og enig

23. juni 2005 avsa Høyesterett, i en avgjørelse på 5–4, City of New London til fordel. Justice John Paul Stevens skrev flertallets mening, sammen med dommerne Anthony Kennedy , David Souter , Ruth Bader Ginsburg og Stephen Breyer . Justice Kennedy skrev en enig mening som fastsatte en mer detaljert standard for rettslig vurdering av økonomiske utviklingsforetak enn den som ble funnet i Stevens flertallsoppfatning. På den måten bidro dommer Kennedy til domstolens trend med å gjøre minimumsgranskning-ideen om at regjeringens politikk bare trenger å ha et rasjonelt forhold til et legitimt regjeringsformål-til en faktabasert test.

I Romer v. Evans , 517 US 620, 633 (1996) sa domstolen at regjeringens formål må være "uavhengig og legitimt." Og i USA v. Virginia , 518 US 515, 533 (1996) sa domstolen at regjeringens formål "må være ekte, ikke hypotetisert eller oppfunnet post hoc som svar på rettstvister." Dermed gjorde domstolen det klart at i kontrollregimet som ble etablert i West Coast Hotel v. Parrish , 300 US 379 (1937), er regjeringsformål et faktaspørsmål for faktoren.

Kennedy utfyllte denne læren i sin felles Kelo -oppfatning; han legger fram et program for sivil oppdagelse i forbindelse med en utfordring til påstanden om regjeringsformål. Imidlertid begrenser han ikke eksplisitt disse kriteriene til fremtredende domener eller til minimumsgranskning, noe som antyder at de kan generaliseres til alle helse- og velferdsreguleringer i kontrollregimet. Han skrev:

En domstol konfrontert med en plausibel beskyldning om utillatelig favorisering mot private parter bør [foreta] ... en grundig og omfattende undersøkelse av «om det faktisk er utviklingsplanen [kronologi]

[1.] er av primær fordel for ... utvikleren ... og private virksomheter som "til slutt" kan lokalisere seg i planområdet ...

[2.] og i den forbindelse bare for tilfeldige fordeler for byen ... '"

Kennedy er også interessert i fakta om kronologien som viser, med hensyn til regjeringen,

[3.] bevissthet om ... deprimert økonomisk tilstand og bevis som bekrefter gyldigheten av denne bekymringen ...

[4.] den betydelige forpliktelsen til offentlige midler ... før de fleste av de private mottakerne ble kjent ...

[5.] bevis på at [regjeringen] gjennomgikk en rekke utviklingsplaner ...

[6.] [regjeringen] valgte en privat utvikler fra en gruppe søkere i stedet for å plukke ut en bestemt erverver på forhånd og ...

[7.] andre private støttemottakere av prosjektet [var] ... ukjente [for regjeringen] fordi ... plassen som ble foreslått bygget [hadde] ennå ikke var leid ...

Kelo v. City of New London fastsatte ikke helt ny lov om eminent domene. Selv om avgjørelsen var kontroversiell, var det ikke første gang "offentlig bruk" ble tolket av Høyesterett som "offentlig formål". I flertallets mening skrev justis Stevens at "domstolen for lenge siden avviste ethvert bokstavelig krav om at fordømt eiendom skal tas i bruk for allmennheten" (545 US 469). Dermed spilte presedensen en viktig rolle i 5–4 avgjørelsen fra Høyesterett. Den femte endringen ble tolket på samme måte som i Midkiff (467 US 229) og andre tidligere fremtredende domenetilfeller.

Uenige meninger

Den viktigste dissens ble utstedt 25. juni 2005 av Justice O'Connor, sammen med Chief Justice Rehnquist og Justices Scalia og Thomas . Den avvikende oppfatningen antydet at bruken av denne maktovertagelsen på en omvendt Robin Hood -måte - ta fra de fattige, gi til de rike - ville bli normen, ikke unntaket:

Enhver eiendom kan nå tas til fordel for en annen privat part, men nedfallet fra denne beslutningen vil ikke være tilfeldig. Mottakerne vil sannsynligvis være de innbyggerne med uforholdsmessig innflytelse og makt i den politiske prosessen, inkludert store selskaper og utviklingsselskaper.

O'Connor hevdet at avgjørelsen eliminerer "ethvert skille mellom privat og offentlig bruk av eiendom - og derved effektivt slette ordene" til offentlig bruk "fra Takings -klausulen i det femte endringsforslaget."

Thomas utstedte også en egen originalistisk dissens, der han argumenterte for at presedensene rettens avgjørelse påberopte var mangelfulle. Han anklager flertallet for å erstatte den femte endringens klausul "Offentlig bruk" med en helt annen "offentlig formål" -test:

Dette utsettende skiftet i fraseologi gjør at domstolen mot all sunn fornuft kan fastslå at et kostbart byfornyelsesprosjekt hvis uttalte formål er et vagt løfte om nye jobber og økte skatteinntekter, men som også er mistenkelig akseptabelt for Pfizer Corporation. til 'offentlig bruk'.

Thomas observerte i tillegg:

Noe har gått alvorlig galt med denne domstols tolkning av grunnloven. Selv om innbyggerne er trygge for regjeringen i hjemmene sine, er det ikke hjemmene selv.

Thomas benyttet også argumentet som ble presentert i NAACP/AARP/SCLC/SJLS amicus brief på vegne av tre inntektsgrupper med lav inntekt som kjemper for ombygging i New Jersey , og bemerket:

Å tillate regjeringen å ta eiendom utelukkende til offentlige formål er ille nok, men å utvide konseptet med offentlige formål til å omfatte økonomisk fordelaktige mål garanterer at disse tapene vil falle uforholdsmessig på fattige lokalsamfunn. Det er ikke bare systematisk mindre sannsynlig at disse samfunnene bruker landene sine til den høyeste og beste sosiale bruken, men de er også minst politisk mektige.

Senere utvikling

Et av de få gjenværende husene i Fort Trumbull-området, 1. september 2006. Under den hvite malingen kan du knapt lese ordene " Takk Gov. Rell for din støtte " og nettadressene til to organisasjoner som protesterer mot overforbruk av fremtredende domene, Castle Coalition og Institute for Justice .
Det samme huset, 10. juni 2007. "Takk" er fremdeles synlig, men noen vinduer er ødelagt og andre er brettet opp, og "No Trespassing" er sprayet på det, i tillegg til at nettadressene er skjult av spraymaling.

Etter avgjørelsen uttrykte mange av saksøkerne en intensjon om å finne andre måter de kunne fortsette å bestride beslagleggelsen av hjemmene sine på. Kort tid etter avgjørelsen kunngjorde byens tjenestemenn planer om å belaste beboerne i boligene for husleie i fem år siden fordømmelsesprosedyrene begynte. Byen hevdet at innbyggerne har vært på byeiendom i de fem årene og skylder titusenvis av dollar i husleie. I juni 2006 grep guvernør M. Jodi Rell inn med byens tjenestemenn i New London og foreslo at huseierne som var involvert i drakten skulle bli skjøte i Fort Trumbull -området, slik at de kan beholde hjemmene sine. En gruppe innbyggere i New London dannet et lokalt politisk parti, One New London, for å bekjempe virksomheten.

Striden ble til slutt avgjort da byen betalte betydelig tilleggskompensasjon til huseierne og gikk med på å flytte Kelos hjem til et nytt sted. Landet ble aldri gjengitt til de opprinnelige huseierne, hvorav de fleste har forlatt New London for nærliggende lokalsamfunn. Tre år etter at Høyesterettsaken ble avgjort, ble Kelo -huset dedikert etter å ha blitt flyttet til 36 Franklin Street, et sted nær sentrum av New London. Susette Kelo har imidlertid flyttet til en annen del av Connecticut.

Til tross for gjentatte forsøk, den redeveloper (som sto for å få en 91-acre (370 000 m 2 ) vannkanten stykke land for $ 1 per år) var ikke i stand til å skaffe finansiering, og nyutvikling prosjektet ble forlatt. Fra begynnelsen av 2010 var den opprinnelige Kelo -eiendommen en ledig tomt, og genererte ingen skatteinntekter for byen. I kjølvannet av orkanen Irene i 2011 ble det nå stengte ombyggingsområdet i New London omgjort til en søppelfylling for stormrester som tregreiner og annen vegetasjon.

Pfizer , hvis ansatte skulle være klientellet til ombyggingsprosjektet i Fort Trumbull, fullførte fusjonen med Wyeth , noe som resulterte i en konsolidering av forskningsfasilitetene til de to selskapene. Pfizer valgte å beholde Groton -campus på østsiden av Thames River , og stengte anlegget i New London i slutten av 2010 med et tap på over 1000 jobber. Det falt sammen med utløpet av skattelettelser på New London -nettstedet som ville ha økt Pfizers eiendomsskattregning med nesten 400 prosent.

Etter kunngjøringen fra Pfizer kalte San Francisco Chronicle , i november 2009, i hovedredaksjonen Kelo -avgjørelsen beryktet:

De godt planlagte planene til ombyggere ble imidlertid ikke utført. Landet der Susette Kelo sitt lille rosa hus en gang sto, forblir ubebygd. Den foreslåtte hotell-detaljhandel-leiligheten "urban village" er ikke bygget. Og tidligere denne måneden kunngjorde Pfizer Inc. at det stenger forskningssenteret på 350 millioner dollar i New London som var ankeret for ombyggingsplanen i New London, og vil flytte rundt 1500 jobber.

The Chronicle -lederartikkelen sitert fra The New York Times :

"De stjal hjemmet vårt for økonomisk utvikling," sa den utstøtte huseieren Michael Cristofaro til New York Times . "Det var alt for Pfizer, og nå står de opp og går bort."

Den endelige kostnaden for byen og staten for kjøp og bulldozing av den tidligere privateide eiendommen var 78 millioner dollar. De lovede 3 169 nye jobbene og 1,2 millioner dollar i året i skatteinntekter hadde ikke realisert seg. Fra og med 2021 er området fortsatt et tomt.

Offentlig reaksjon

Motstanden mot dommen var utbredt og kom fra grupper som AARP , NAACP , Libertarian Party og Institute for Justice . Den amerikanske konservative unionen fordømte avgjørelsen. Mye av offentligheten så på utfallet som et grovt brudd på eiendomsrett og som en feiltolkning av det femte endringen, hvis konsekvens ville være å komme store selskaper til gode på bekostning av individuelle huseiere og lokalsamfunn. Mange eiere av familiegårder avviste også kjennelsen, ettersom de så det som en avenue der byer kunne gripe landet sitt for private utbygginger. Siden motstanden mot kjennelsen var så utbredt amerikansk journalist Charles CW Cooke argumenterte i 2015 for at en grunnlovsendring som den som ble utarbeidet av lovprofessor Ilya Somin kan tiltrekke seg nok støtte fra en ikke-partisk koalisjon av progressive , uavhengige og konservative til å angre Høyre Domstolsavgjørelse i Kelo mot City of New London .

Noen i advokatbransjen tolket offentlighetens forargelse som ikke rettet mot tolkningen av juridiske prinsipper involvert i saken, men på de brede moralske prinsippene for det generelle utfallet. Den føderale lagmannsdommeren Richard Posner skrev at det politiske svaret til Kelo er "bevis på [beslutningens] pragmatiske forsvarlighet." Rettslig handling ville være unødvendig, foreslo Posner, fordi den politiske prosessen kunne ta seg av problemet. "

Som et resultat endret mange stater sine fremtredende domenelover. Før Kelo -avgjørelsen forbød bare syv stater spesifikt bruk av et fremtredende domene for økonomisk utvikling bortsett fra å eliminere blight. Siden vedtaket har førti-fem stater endret sine fremtredende domenelover, selv om noen av disse endringene er kosmetiske. The New York Times redaksjonsrådet avtalt med kjennelsen, og kaller det "en velkommen rettferdiggjørelse av byenes evne til å opptre i offentlighetens interesse." The Washington Post ' s redaksjon også enige med regjerings, skriving, "[t] han rettens avgjørelse var korrekt.... New London plan, uansett sine feil, er ment å bidra til å utvikle en by som har vært i økonomisk nedgang for mange år."

Den Kelo fiasko til slutt koste skattebetalerne millioner av dollar, med ingenting å vise for det. De "nøye undersøkte" kommuneplanene som lå til grunn for Høyesteretts avgjørelse viste seg å være illusoriske. Etter hvert ba City of New London en unnskyldning til Susette Kelo og hennes naboer, og det samme gjorde en av høyesterettsdommerne i Connecticut som stemte på byen.

Presidentens reaksjon

23. juni 2006, første jubileum for den opprinnelige avgjørelsen, utstedte president George W. Bush en kjennelsesordre som påla den føderale regjeringen å begrense bruken av fremtredende domene

... med det formål å tjene allmennheten og ikke bare for å fremme den private interessen til private parter for å få eierskap eller bruk av eiendommen som tas.

Siden eminente domene oftest utøves av lokale og statlige myndigheter, kan imidlertid presidentordenen ha liten generell effekt.

Kongressens reaksjon

27. juni 2005 introduserte senator John Cornyn ( R - Tex. ) Lovgivning, " Protection of Homes, Small Businesses and Private Property Act of 2005 " (SB 1313), for å begrense bruken av fremtredende domene for økonomisk utvikling. Det operative språket

  1. forbyr den føderale regjeringen å utøve fremtredende domenemakt hvis den eneste berettigende "offentlige bruken" er økonomisk utvikling; og
  2. pålegger den samme grensen for utøvelse av fremtredende domenemakt fra staten og lokale myndigheter "gjennom bruk av føderale midler."

Lignende regninger har senere blitt satt videre i Representantenes hus av kongress Dennis Rehberg (R- Mont. ), Tom DeLay (R-Tex.), Og John Conyers ( D - . Mich ) med James Sensenbrenner (R- . Wisc ) . Ettersom noen fremtredende domene i liten skala (inkludert spesielt de i Kelo- saken) kan være lokale både i avgjørelser og finansiering, er det uklart hvor stor effekt regningen ville ha hvis det ble lov. Dette lovforslaget har blitt gjeninnført flere ganger.

Vitenskapelig reaksjon

I 2008 hevdet professor Daniel R. Mandelker på arealbruk at det offentlige motspillet mot Kelo er forankret i de historiske manglene ved lov om byfornyelse. Spesielt siterte artikkelen mangelen på å inkorporere planlegging av arealbruk og en presis definisjon av ødeleggelse i byfornyelseslovgivningen som problematisk. I 2009 studerte professor Edward J. Lopez ved San Jose State University vedtatte lover og fant at stater med mer økonomisk frihet, større verdi av ny boligbygging og mindre rasemessig og inntektslikhet var mer sannsynlig å ha vedtatt sterkere restriksjoner tidligere.

Alvorlig kritikk av Kelo -avgjørelsen kom fra professor Gideon Kanner ved Loyola Law School, Los Angeles. Kanner skrev: " Hovedbruddet i Kelo -avgjørelsen er at den leser feil rettspraksis som den påstår å stole på som en viktig presedens, og ved å holde den frustrerer den vanlige måten for konstitusjonell analyse." Han sammenlignet språket i flertallets beslutning ("'offentlig' betyr 'privat' og 'bruk' betyr 'formål' eller 'prognostisert kommunal velstand'") med språkbruk i George Orwells Nineteen Eighty-Four .

Statlig lovgivning

Før Kelo forbød åtte stater spesielt bruk av fremtredende domene for økonomisk utvikling bortsett fra for å eliminere blight: Arkansas , Florida , Kansas , Kentucky , Maine , New Hampshire , South Carolina og Washington . Fra april 2019 hadde 45 stater vedtatt en slags reformlovgivning som svar på Kelo -avgjørelsen . Av disse statene vedtok 22 lover som sterkt hemmet de tiltakene som Kelo -avgjørelsen tillot, mens resten vedtok lover som setter noen grenser for kommuners makt til å påberope seg et fremtredende domene for økonomisk utvikling. De resterende fem statene har ikke vedtatt lover for å begrense makten til det fremtredende domenet for økonomisk utvikling.

Arizona

Proposisjon 207 , loven om beskyttelse av private eiendommer, ble vedtatt i 2006.

California

I henhold til eksisterende lov i California var opptak (for overføring til en privat part, i motsetning til offentlig bruk som for øvrig kan komme private parter til gode) allerede ulovlige.

Proposisjon 90 , som forsøkte å utnytte upopulariteten til Kelo for et annet mål, mislyktes i valget i november 2006. Initiativet inkluderte også språk som krever at regjeringen skal betale økonomisk kompensasjon til alle eiendomseiere som med hell kan argumentere for at regulering forårsaket dem betydelige økonomiske tap. Deretter vedtok proposisjon 99 i valget i juni 2008. Det endrer statens grunnlov for å forby (med noen unntak):

stat og lokale myndigheter fra å bruke fremtredende domene til å skaffe seg en eierbolig [hvis eieren har okkupert boligen i minst ett år], som definert, for overføring til en privatperson eller forretningsenhet.

I 2012 opphevet California sine ombyggingsbyråer.

Florida

Florida vedtok et avstemningstiltak fra 2006 om endring av Florida -grunnloven for å begrense bruken av fremtredende domene. Endringen sier delvis:

Privat eiendom tatt av fremtredende domene [...] kan ikke overføres til en fysisk person eller privat enhet, bortsett fra det som er fastsatt i allmenngjeldende lov vedtatt med en tre femtedel av medlemmene i hvert hus i lovgivningen.

-  Fla. Konst. Kunst. X, § 6 (c)

Iowa

Iowa -lovgivningen vedtok et lovforslag fra 2006 som begrenser bruken av fremtredende domene for økonomisk utvikling. Gov.Tom Vilsack (D) la ned veto mot lovforslaget, noe som førte til den første spesielle sesjonen i Iowa -lovgivningen på mer enn 40 år. Vetoret ble tilsidesatt med stemmer fra 90–8 i Iowa -huset og 41–8 i Iowa -senatet.

Kansas

Som svar på Kelo- avgjørelsen vedtok Kansas-lovgivningen KSA 26-501a og KSA 26-501b og endret KSA 26-501.

KSA 26-501a. Fremtredende domene; begrenset til offentlig bruk; overføring til privat enhet forbudt; unntak. 1. juli 2007 og senere: (a) Privat eiendom skal ikke tas av et fremtredende domene bortsett fra offentlig bruk, og privat eiendom skal ikke tas uten rettferdig kompensasjon. (b) Det er forbudt å ta privat eiendom av et fremtredende domene med det formål å selge, lease eller på annen måte overføre slik eiendom til en privat enhet, bortsett fra det som er angitt i KSA 2009 Supp. 26–501b, og endringer i den. (c) Denne delen skal være en del av og et supplement til den fremtredende domeneprosedyreloven. Historie: L. 2006, kap. 192, § 1; 25. mai.

KSA 26-501b. Fremtredende domene; overføring til privat enhet autorisert, når. 1. juli 2007 og senere, er det tillatt å ta privat eiendom av et fremtredende domene med det formål å selge, lease eller på annen måte overføre slik eiendom til en hvilken som helst privat enhet hvis opptaket er: (a) av Kansas transportdepartement eller en kommune og eiendommen anses som overskytende eiendom som ble tatt lovlig og i forbindelse med anskaffelse av veibeskrivelse for en offentlig vei, bro eller forbedringsprosjekt, inkludert, men ikke begrenset til, en offentlig bygning, park, rekreasjonsanlegg, vannforsyningsprosjekt, avløps- og renovasjonsprosjekt, regnvannsprosjekt og flomkontroll- og dreneringsprosjekt; (b) av ethvert offentlig verktøy, som definert i KSA 66-104, og endringer i dette, gassinnsamlingstjeneste, som definert i KSA 55-1,101, og endringer derav, rørledningsselskaper, jernbaner og alle personer og sammenslutninger av personer, om de er inkorporert eller ikke, og som driver slike byråer til offentlig bruk ved transport av personer eller eiendom i denne staten, men bare i den utstrekning eiendommen brukes til drift av fasiliteter som er nødvendige for levering av tjenester; (c) av enhver kommune når den private eiendomseieren skriftlig har sagt ja til opptaket; (d) av enhver kommune for å erverve eiendom som har defekte eller uvanlige eiendomsbetingelser, inkludert, men ikke begrenset til, uklar eller mangelfull eiendomsrett eller ukjente eierinteresser i eiendommen; (e) av enhver kommune for å erverve eiendom som er usikre for okkupasjon av mennesker i henhold til bygningsreglene for jurisdiksjonen der strukturen ligger; (f) uttrykkelig autorisert av lovgiver den 1. juli 2007 eller senere, ved lovfesting som identifiserer de eller de spesifikke traktatene som skal tas. Hvis lovgiver autoriserer et fremtredende domene for private økonomiske utviklingsformål, skal lovgiver vurdere å kreve kompensasjon på minst 200% av virkelig markedsverdi til eiendomseiere. (g) Denne delen skal være en del av og et supplement til den fremtredende domeneprosedyreloven.

Michigan

Michigan vedtok en begrensning for bruk av fremtredende domene i november 2006, proposisjon 4, 80% til 20%. Teksten til stemmeseddelen var som følger:

En foreslått grunnlovsendring for å forby regjeringen å ta privat eiendom av fremtredende domene for visse private formål
Den foreslåtte grunnlovsendringen vil:

  • Forby regjeringen å ta privat eiendom for overføring til en annen privatperson eller virksomhet for økonomisk utvikling eller for å øke skatteinntektene.
  • Angi at hvis en persons hovedbolig blir tatt av regjeringen for offentlig bruk, må personen betales minst 125% av eiendommens virkelige markedsverdi.
  • Krev regjering som tar en privat eiendom for å demonstrere at opptaket er til offentlig bruk; Hvis det tas for å eliminere blight, må du kreve en høyere bevisstandard for å demonstrere at eiendommen er tatt for offentlig bruk.
  • Bevare eksisterende rettigheter til eiendomseiere.

Minnesota

Staten begrenser eminent domene til offentlig bruk. Minnesota Statutt 117.025 Subd. 11 (b) (vedtatt i 2006) sier klart: "De offentlige fordelene ved økonomisk utvikling, inkludert økning i skattegrunnlaget, skatteinntekter, sysselsetting eller generell økonomisk helse, utgjør ikke i seg selv en offentlig bruk eller et offentlig formål."

Mississippi

November 2011 ble Mississippi Initiative #31 som begrenset eminent domene, godkjent av velgerne 73–27%. Teksten til initiativ # 31 er som følger:

Ingen eiendom som ervervet ved utøvelse av den fremtredende domenes makt i henhold til lovene i delstaten Mississippi, skal i en periode på ti år etter erverv overføres eller overføres renter til noen person, ikke-statlige enheter, offentlige privat partnerskap, selskap eller annen forretningsenhet med følgende unntak:

(1) De ovennevnte bestemmelsene skal ikke gjelde for drenerings- og avløpsanlegg og bruk, veier og broer for offentlig transport, flomkontrollprosjekter med elvekomponent, havvegger, demninger, bomveier, offentlige flyplasser, offentlige havner, offentlige havner, offentlige veiporter , vanlige transportører eller anlegg for offentlige tjenester og andre enheter som brukes i produksjon, overføring, lagring eller distribusjon av telefon, telekommunikasjon, gass, karbondioksid, elektrisitet, vann, kloakk, naturgass, flytende hydrokarboner eller andre nytteprodukter.

(2) Ovennevnte bestemmelser skal ikke gjelde når bruk av fremtredende domene (a) fjerner en offentlig plage; (b) fjerner en struktur som ikke kan repareres eller er uegnet for menneskelig bolig eller bruk; (c) brukes til å erverve forlatt eiendom; eller (d) eliminerer en direkte trussel mot folkehelse eller sikkerhet forårsaket av eiendommen i sin nåværende tilstand.

Nevada

25. november 2008 ble en velgergodkjent endring av Nevada-grunnloven, som i folkemunne ble kalt People's Initiative to Stop the Taking of Our Land , eller PISTOL , satt i kraft etter at den ble gjennomgått av Nevada State Supreme Court. Blant andre bestemmelser inkluderte endringen følgende tekst:

Offentlig bruk skal ikke omfatte direkte eller indirekte overføring av interesser i eiendom tatt på et fremtredende domene som går fra en privat part til en annen privat part. I alle fremtredende domeneaksjoner skal regjeringen ha byrden for å bevise offentlig bruk.

Endringen endrer også definisjonen av "virkelig markedsverdi" - brukt til å bestemme den økonomiske kompensasjonen en eiendomseier mottar - for å representere den høyeste verdien eiendommen ville bli solgt for på det åpne markedet, og returnerer beslaglagt eiendom til den opprinnelige eiendomseieren " hvis eiendommen ikke brukes innen fem år til det opprinnelige formålet regjeringen har oppgitt. "

New Hampshire

I New Hampshire søkte forskjellige libertariske aktivister, som svar på avgjørelsen, å bruke eminent domene for å gripe Justice David Souters gårdshus i Weare, New Hampshire og bygge et hotell ("Lost Liberty Hotel") på stedet. Forslaget ble ikke støttet av byens fem-medlemmer utvalg av utvalgte , og Weare-velgere avviste aktivistenes forsøk på å legge et forslag på den lokale stemmeseddelen for å gripe Souters gård.

I 2006 foreslo New Hampshire -lovgivningen en endring av statskonstitusjonen som sier at "ingen del av en persons eiendom skal tas av fremtredende domene og overføres, direkte eller indirekte, til en annen person hvis opptaket er for privat utvikling eller annen privat bruk av eiendommen. " Endringen ble overveldende godkjent av New Hampshire -velgere i valget i november 2006. Noen New Hampshire -kommentatorer antydet at staten hadde gått for langt med å begrense utøvelsen av fremtredende domene i Kelo -tilbakeslaget.

Ohio

Et forsøk på bruk av fremtredende domene ble brakt for Ohio høyesterett i City of Norwood v. Horney . I juli 2006 holdt Høyesterett i Ohio enstemmig til fordel for eiendomseierne og fant at beslaget ville bryte konstitusjonen i Ohio .

Virginia

I 2012 godkjente Virginia generalforsamling et avstemningstiltak for stortingsvalget i november som ville endre statskonstitusjonen for å begrense regjeringens mulighet til å fordømme land til privat fordel. Tiltaket lyktes med nesten 75% av velgerne til støtte for den fremtredende domenereformen. Reformen resulterte i en endring av Virginia's Bill of Rights som forsøkte å forhindre en situasjon som Kelo som delvis lød : "å ta eller skade privat eiendom er ikke til offentlig bruk hvis den primære bruken er til privat vinning, privat fordel, privat foretak , økende arbeidsplasser, økende skatteinntekter eller økonomisk utvikling, bortsett fra eliminering av en offentlig plage på eiendommen. Fordømmeren bærer bevisbyrden for å bevise at bruken er offentlig, uten en antagelse om at det er det. "

Wisconsin

29. mars 2006 undertegnet guvernør Jim Doyle loven i Wisconsin Act 233 fra 2005, som forbyr fordømmelse av ikke -brent eiendom for overføring til en privat enhet. Nonblighted eiendom er definert av en liste over forhold som kan gjøre eiendommen til en skade for "folkehelse, sikkerhet eller velferd." To dager tidligere signerte guvernøren Wisconsin Act 208 fra 2005, som skaper prosedyrer designet for å beskytte eiendomseiere, inkludert offentlig melding og krav til offentlig høring.

Wisconsin -loven har blitt kritisert som en som har liten eller ingen reell beskyttelse for eiendomseiere fordi den gir beskyttelse mot eiendomsfordømmelse for økonomisk utvikling, men tillater fordømmelse av eiendom under en bred definert beskrivelse av ødelagt.

Legacy

Grunnblokken i sakens kjerne, ved siden av Fort Trumbull , sto fremdeles ledig fra april 2018.

Jeff Benedict skrev en beretning om saken i en bok fra 2009, Little Pink House: A True Story of Defiance and Courage . Benedictus beretning ble tilpasset til en film, Little Pink House , utgitt i 2018.

Se også

Referanser

Videre lesning

Eksterne linker