L'Enfant Plaza - L'Enfant Plaza

2011-fotografi som ser østover L'Enfant Plaza mot østbygningen, med sørbygningen til høyre. Glasspyramiden, installert på slutten av 1990-tallet, ble fjernet i 2013.

L'Enfant Plaza er et kompleks av fire kommersielle bygninger gruppert rundt en stor plaza i den sørvestlige delen av Washington, DC , USA. Rett under plassen og bygningene ligger kjøpesenteret "La Promenade" . Den plaza ligger sør for Independence Avenue SW mellom 12. og niende Streets SW (9th Street faktisk kjører under sentrene av bygninger på den østligste siden av plaza). Det ble bygget vinkelrett på L'Enfant Promenade, en nord-sør løpende gate og en fotgjenger- esplanade som en del er rett over 10th Street SW. Plassen er oppkalt etter Pierre (Peter) Charles L'Enfant , arkitekten og planleggeren som først designet et gateoppsett for hovedstaden (se L'Enfant Plan ). Det ble viet i 1968 etter ferdigstillelse av nord- og sørbygningene.

Planlegger

Ser over den sørvestlige kvadranten i Washington, DC, i juli 1939 ved US Capitol-bygningen.

L'Enfant Plaza var en del av Southwest DC byfornyelsesprosjekt , et av de tidligste byfornyelsesprosjektene i USA, og det første i DC. Den raske utvidelsen av befolkningen i Washington, DC, under andre verdenskrig førte til den omfattende bygging av forstadskontorbygninger og boligområder. Men med føderale byråer (som var områdets største arbeidsgivere) begrenset til sentrum, begynte en bevegelse etter krigen for å utvikle Washingtons eldre, mer falleferdige, enebolige nabolag for å gi moderne boliger med høy tetthet til arbeidere. I 1946 vedtok den amerikanske kongressen District of Columbia Redevelopment Act, som etablerte District of Columbia Redevelopment Land Agency (RLA) og ga juridisk myndighet til å rydde land og midler for å anspore til ombygging i hovedstaden. Kongressen ga også National Capital Planning Commission (NCPC) myndighet til å utpeke hvilket land som skulle ombygges, og hvordan. RLA ble imidlertid ikke finansiert før vedtakelsen av husloven fra 1949 .

En studie fra 1950 av NCPC fant at den lille sørvestlige delen av byen led av høye konsentrasjoner av gamle og dårlig vedlikeholdte bygninger, overbelegg og trusler mot folkehelsen (som mangel på innendørs vann, kloakkanlegg, strøm, sentralvarme, og innendørs toaletter). Konkurrerende visjoner for ombyggingen varierte fra renovering til grossistnivellering av nabolag, men den sistnevnte oppfatningen var mest sannsynlig å kvalifisere for føderal finansiering. Riving sto overfor nesten alle strukturer i Sørvest-Washington og skulle ha begynt i 1950, men juridiske utfordringer førte til en delvis jevning av området til midten av 1950-tallet. De fleste boligene i Southwest DC var viktorianske radhus . Fattige og middelklasse afroamerikanske og innvandrere sentral- og østeuropeiske familier som bodde i området ble tvunget ut av hjemmene sine ved å bruke et fremtredende domene , og mottok bare en brøkdel av verdien av hjemmene i erstatning. I 1954 hadde Southwest DC omtrent 3900 bygninger med 4500 familier. Cirka 60 prosent av innbyggerne var afroamerikanske, og resten kaukasiske. Bare 20 prosent av beboerne eide sitt eget hjem, og 72 prosent av bygningene ble vurdert som understandard. Området som ble L'Enfant Plaza var primært viktorianske byhus, selv om det også lå et lukket slakteri i området.

Ny plan

RLA var den første som foreslo en større plass langs 10th Street NW. Den ga arkitektene Robert Justement og Chloethiel Woodard Smith i oppdrag å utarbeide en hovedplan for Southwest DC Justement-Smith-planen, utgitt i 1952, etterlyste grossistklarering av området. Spesielt foreslo Justement-Smith-planen å bygge en esplanade over 10th Street SW (for å la den passere over jernbanesporene og den daværende under konstruksjon Southwest-Southeast Freeway ) som ville komme i forbindelse med Maine Avenue SW. RLA sa senere at det hadde studert å sette kjøpesenteret hvor som helst fra 5th Street til 12th Street, men at 10th Street var det eneste økonomiske stedet. Parker vil grense til esplanaden øst og vest, med et mål om å gi en uhindret utsikt over Smithsonian Institution hovedkvarter og National Mall . I november 1952 ga NCPC ut en rapport som i stor grad støttet Justement-Smith-planen (selv om den la vekt på bygging av lave byhus i stedet for en "skog" av høye bygårder). NCPC-rapporten godkjente også planen om å bygge en esplanade over 10th Street SW, selv om den bemerket at det var betydelige geografiske hindringer for planen. I 1953 ba RLA utviklere om å sende inn planer basert på NCPCs kompromissrapport fra november 1952.

Navngivning

William Zeckendorf i 1952.

"L'Enfant Plaza" var navnet som ble foreslått av New York City-utvikleren William Zeckendorf i februar 1954 som tittelen på et 20-acre (8,1 ha) kultursenter innenfor en 330 acre (130 ha) utvikling som nesten fullstendig ville omfatte alle av Southwest DC (et område betegnet som "Prosjekt C"). Som opprinnelig lagt ut, ville det bli bygget en trafikksirkel på Independence Avenue SW foran Smithsonian Castle . Et 400 fot (120 m) bredt, gresskantet gågate erstattet 10th Street SW. Et konserthus, et konferansesenter og et operahus ville stikke gågaten, som skulle bygges over jernbanesporene og Southeast Freeway og komme i forbindelse med Potomac River-sjøen. Planen ba om at alle eksisterende bygninger i det 20 mål store området skulle jevnes med. Zeckendorf og RLA signerte et "memorandum of understanding" som låste fast de fleste av de viktigste aspektene av Zeckendorfs plan for å la videre studere sted og arkitektonisk utforming komme videre. I oktober samme år hadde Zeckendorf avtalt å legge offentlige kontorbygg til det planlagte gågaten. Utvikleren sa at han allerede hadde brukt $ 450 000 på studier, og planla å bruke ytterligere $ 500 000 på å utvikle en detaljert plan. I desember ba Zeckendorf NCPC og RLA formelt godkjenne planen for et 10th Street SW kjøpesenter, og foreslo at den føderale regjeringen skulle bygge en "12th Street Bridge" over elven Potomac for å redusere trafikkstrømmen langs kjøpesenteret hans - som nå innlemmet. en kjørebane. I februar 1955 foreslo NCPC imidlertid å flytte det planlagte "kulturelle kjøpesenteret" til 9th ​​Street SW og beholde 10th Street som en viktig gjennomfartsvei for trafikk som kommer fra 14th Street Bridge . John Remon, leder for RLA og NCPC-nestleder, kritiserte sterkt planen (som også foreslo å flytte jernbanesporene) som altfor kostbar. DC-tjenestemenn foreslo da å gjøre 12th Street til en sørover enveis, 9th Street til en nordgående enveis, og bygge et nytt 14th Street Bridge-spenn for å imøtekomme trafikkstrømmene. I et kompromiss gikk Zeckendorf med på å revidere planene sine for å se om en eller flere av de foreslåtte veiplanene kunne innkvarteres under hans foreslåtte plan for redesign av nettstedet. Vei- og brokonflikten truet med å føre til mislykkethet i hele ombyggingsarbeidet.

Men i april 1955 foreslo DC-motorveiledere et kompromiss: De ble enige om å "til slutt" bygge en stor ny bro ved Roaches Run i bytte mot NCPC-godkjenning av de eksisterende foreløpige planene som ble tilbudt av Zeckendorf. I tillegg ble National Park Service (NPS_-tjenestemenn enige om å tillate at en del av Independence Avenue SW (mellom Lincoln Memorial og Tidal Basin ) og Ohio Drive SW ble brukt til en del av den foreslåtte Inner Loop Freeway - begge ettertraktede mål for NCPC godkjente deretter nesten hele Zeckendorfs forslag til prosjekt C, inkludert kjøpesenteret 10th Street.

1955 kulturhus

Forslaget om et "kulturelt kjøpesenter" langs 10th Street SW ble komplisert igjen i midten av 1955. 1. juli undertegnet president Dwight Eisenhower lovgivning som opprettet en District of Columbia Auditorium Commission, som hadde til oppgave å formulere planer "for utforming, beliggenhet, finansiering og bygging i District of Columbia av et borgerlig auditorium, inkludert en åpningshall av presidenter og et musikk-, kunst- og massekommunikasjonssenter ". Sørvest-Washington, og spesielt Zeckendorfs foreslåtte "kulturelle kjøpesenter", ble en av de beste stedene studert av Auditorium Commission for sitt planlagte senter for flerbruksytelse. RLA begynte å se på kostnadseffektiviteten ved å overføre 10th Street-nettstedet til Auditorium Commission for dets (snarere enn private) bruk i september 1955. En måned senere anbefalte en RLA-konsulent et "World Center" for L'Enfant Plaza det vil omfatte 4000-seters operahus, 2000-seters teaterscene, store og små konserthaller, utstillingsområder, møterom, TV-studioer, resepsjon og formelle spisesaler og kulturbibliotek. Etter nok et år med studier hadde denne planen imidlertid blitt redusert til bare tre bygninger (en kombinert auditorium-utstillingshall, kombinert opera-konsertsal og et teater). Men tjenestemenn i DC Auditorium Commission foreslo nå to steder for kultursenteret: L'Enfant Plaza og Foggy Bottom- området (et område med fabrikker , bryggerier , gassverk og avfallshus, som også gjennomgår studier for ombygging).

Kultursenter beliggenhet

Auditoriumkommisjonens vilje til å vurdere Foggy Bottom for kultursenteret antente en langvarig kamp om sentrums beliggenhet. I november stemte Auditorium Commission for Foggy Bottom-nettstedet. Men det føderale byrådet , en privat gruppe av selskaper og forretningsledere, stemte på L'Enfant Plaza. DC- og RLA-tjenestemenn favoriserte også L'Enfant Plaza. Men den vestlige delen av den foreslåtte indre sløyfen (en seksfelts, høyhastighets motorvei i sentrum av DC som dannet en ellips sentrert i Det hvite hus) kuttet gjennom Foggy Bottom-området, og den planlagte motorveien måtte flyttes vestover til imøtekomme det. I slutten av oktober 1956 ble NCPC enige om å vurdere å flytte motorveien, og Auditorium Commission godkjente også å studere en rekke nye steder. Da fristen for Auditorium Commission-rapporten 31. januar 1957 nærmet seg, foreslo kommisjonen tre steder for et kultursenter: Foggy Bottom (dens nominelle preferanse), L'Enfant Plaza, og et sted et kvartal øst for L'Enfant Plaza ( det nåværende stedet for Robert C. Weaver Federal Building and Constitution Center , en privat kontorbygning). Forslaget til Kongressen inkluderte et 10.000-seters konferansesal, musikksal-auditorium, teater og turistsenter. Kostnaden var knyttet til $ 36 millioner ($ 282,1 millioner i 2011 dollar). RLA presset for L'Enfant Plaza-området, selv om det var enig i at kanskje det eneste foreslåtte kulturhuset kunne bli brutt opp i flere strukturer. Et fjerde sted i Southwest DC (avgrenset av 7th Street, 9th Street, Maine Avenue og G Street) ble foreslått i februar 1957. Auditorium Commission sa også at det ville være akseptabelt å flytte kultursenteret litt vest i Foggy Bottom, slik at det satt på bredden av elven Potomac i stedet for noen kvartaler innover i landet.

Tre måneder senere, i april 1957, stemte under- og huskomiteene i huset og senatet som hadde tilsyn med District of Columbia, også å godkjenne Foggy Bottom-nettstedet. Senatet fulgte etter i mai, men huset nektet å skaffe penger til å kjøpe landet. Åtte måneder senere, med Auditorium Commission avviklet, foreslo en rekke borgerledere og kongressmedlemmer at kultursenteret skulle bygges på et sted på National Mall sør for National Gallery of Art (der National Air and Space Museum er nå ). Dette forslaget viste seg så uvelkomment at Kongressen skiftet igjen og valgte Foggy Bottom-siden for kultursenteret. President Eisenhower undertegnet lovgivning som opprettet National Cultural Center (senere omdøpt til John F. Kennedy Center for Performing Arts) 2. september 1958.

Planene går fremover

Med kultursenteret for Foggy Bottom begynte planene å gå videre på L'Enfant Plaza. I november 1958 begynte RLA og Zeckendorff å forhandle om prisen på land og sammensetningen av bygningene som skulle bygges på L'Enfant Plaza. I desember 1959 vant Zeckendorf godkjenning for å bygge et 1000-roms hotell og fem privateide kontorbygg på L'Enfant Plaza. Redevelopment Land Agency godkjente også fordømmelse og utjevning av 14 byblokker for bygging av torg, hotell og kontorbygg. Byggingen var planlagt å begynne 1. januar 1961, men ble forsinket på grunn av uløste designproblemer med L'Enfant Promenade, den korte tidsrammen for å utarbeide detaljerte konstruksjonsplaner, og fordi Kongressen ikke hadde gitt luftrettigheter over 9th Street SW til utviklere.

Forsinkelser

I fire år ble byggingen av L'Enfant Plaza og hotellet forsinket. Zeckendorf sa ja til å bygge promenaden, plazaen og alle omkringliggende bygninger som et enkelt prosjekt i april 1961 og betale $ 20 per 1 kvadratmeter (0,093 m 2 ) for landet. Disse løftene førte til at Redevelopment Land Agency tildelte området 14-blokk til Zeckendorf i oktober 1961 for $ 7 millioner.

IM Pei , arkitekten som designet hovedplanen og det generelle utseendet til L'Enfant Promenade and Plaza (2006).

Zeckendorf hadde tildelt IM Pei , på det tidspunktet personalarkitekt i firmaet hans Webb & Knapp, til å gi den overordnede utformingen av plassen, promenaden og parken (inkludert byggeplassering). I 1955 hadde Pei startet sitt eget firma, som primært arbeidet med Zeckendorfs prosjekter, og Peis medarbeider Araldo Cossutta ble hovedarkitekt for Nordbygningen (955 L'Enfant Plaza SW) og Sørbygningen (950 L'Enfant Plaza SW). Men innen 1962 hadde omfanget av prosjektet blitt revidert; hotellbygningen var upåvirket, men antall kontorbygg hadde krympet fra åtte til tre. Zeckendorf la til et underjordisk kjøpesenter med butikker og restauranter i prosjektet i november 1962, og byggingen av promenaden og plassen var planlagt til å begynne i april 1963. Men Zeckendorfs store eiendomsimperium begynte å lide alvorlige økonomiske vanskeligheter i 1964, og faktisk selskapet gikk konkurs i 1965. Da Zeckendorf ikke klarte å gjøre godt med sine byggeløfter, tvang Redevelopment Land Agency ham til å trekke seg og selge sin interesse i L'Enfant Plaza i november 1964.

Konstruksjon

Byggingen starter

Kjøperen av Zeckendorfs eiendom og leieavtaler var L'Enfant Plaza Corp. (også kjent som L'Enfant Properties, Inc.). L'Enfant Plaza Corp var et syndikat ledet av tidligere United States Air Force generalløytnant Elwood R. Quesada , og inkludert Chase Manhattan Bank president David Rockefeller , DC forretningsmannen David A. Garrett, bankmann André Meyer , og investeringen eiendomsmeglerfirma fra Gerry Brothers & Co. Quesada sa at hvis Redevelopment Land Agency godkjente salget, ville hans firma begynne øyeblikkelig bygging av promenaden, parkeringshuset under den og torget ved bruk av Pei-firmaets 10 år gamle planer. Byrået ga sin godkjenning 21. januar 1965, og salget ble avsluttet 30. august.

Byggingen av L'Enfant Plaza og promenaden gikk raskt fremover. Forberedelsen av stedet begynte i november 1965. Luftrettigheter over 9th Street SW ble gitt for en leie på $ 500 per år i 99 år 23. november 1965. Den faktiske banebrytende for L'Enfant Plaza skjedde 9. desember. Prosjektet møtte fortsatt forsinkelser, men. Den føderale regjeringen, som bygde James V. Forrestal-bygningen i den nordlige enden av L'Enfant-promenaden, var et år etter i byggeplanen innen juni 1967, og fikk den nordlige enden av promenaden til å forbli ufullstendig. I mellomtiden hadde overoptimistiske byggeplaner og mangel på arbeidskraft forsinket byggingen av L'Enfant Plaza nord og sør-bygninger (som var de første konstruksjonene som ble bygget av L'Enfant Plaza Corp.) med seks måneder. Komplekset på 23 millioner dollar nærmet seg ferdigstillelse i januar 1968, og kontorbygningene, plaza og promenade åpnet for publikum og for virksomhet i juni 1968. Plassen ble formelt innviet lørdag 16. november 1968.

Byggingen av hotellet skulle ha startet våren 1970. Forsinkelser førte imidlertid til at arbeidet med 93 000 m 2 , hotell- og kontorbygget på 23 millioner dollar ikke begynte før i juni 1971. Hotellet åpnet med en tre-dagers galla som ble avsluttet med innvielsen 31. mai 1973.

Arkitekter

Vlastimil Koubek var arkitekten for West Building (475 L'Enfant Plaza SW) og East Building (eller L'Enfant Plaza Hotel ; 480 L'Enfant Plaza SW). I februar 1969 brøt Koubek, tidligere førstedame Mamie Eisenhower og utvikler William Zeckendorf seremonielt grunnlag for West Building, som med 590000 m 2 innvendige kontorlokaler var den største private kontorbygningen på den tiden i Washington. I juni 1972 kjøpte United States Postal Service West Building for sitt nasjonale hovedkvarter.

En tredje arkitekt, Edwin F. Schnedl, tegnet kjøpesenteret og matretten. Kjøpesenteret, kjent som "La Promenade", forbinder alle fire bygningene og T-banestasjonen sammen under jorden.

Slutt ved Benjamin Banneker Park

Plaza og fontene i Benjamin Banneker Park (2011)

I 1970 ble "Tenth Street Overlook" den sørlige enden av L'Enfant Promenade. Pei hadde opprinnelig foreslått en stor fotgjengerbro foret av detaljhandelsvirksomheter og restauranter som strekker seg fra promenaden over Overlook og Interstate 395 ned til Maine Avenue SW og vannkanten. Denne strukturen ble aldri bygget av kostnadsmessige grunner.

The Overlook, som Daniel Urban Kiley designet, inneholder en lav granittvegg som omgir en minnes fontene og minimalt anlagte plener som fører ned til F og 9. Street SW. 19. juni 1970 overførte Redevelopment Land Agency den 4,7 dekar store utsikten til National Park Service (NPS) for bruk som en park. "

30. juni 1970 vedtok District of Columbia byråd ved enstemmig avgjørelse en resolusjon som begjærte NPS om å gi nytt navn til Tenth Street Overlook som Banneker Park. 24. november 1971 svarte NPS på byrådets begjæring ved å være vertskap for en dedikasjonsseremoni som omdøpte Overlook til " Benjamin Banneker Park ", selv om området ikke har noen spesifikk tilknytning til Benjamin Banneker selv. Parken var det første offentlige rommet i Washington som var viet til en afroamerikaner, og er ofte inkludert i Black History-turer.

Strukturer

Washington Metro og Virginia Railway Express

L'Enfant Plaza metrostasjon, en av de største og travleste i Metro-systemet (2009).

The Washington Metro er L'Enfant Plaza stasjon åpnet 1. juli 1977. De første innganger var på gårdsplassen på 400 7th Street SW og på 7th Street SW ved Maryland Avenue SW. Inngangen til L'Enfant Plaza, som har forbindelse med "La Promenade" underjordiske kjøpesenter, åpnet i oktober 1977. I juni 1992 åpnet Virginia Railway Express sin nye L'Enfant Station på 1,1 millioner dollar på Virginia Avenue.

L'Enfant Plaza har også et parkeringshus på 1622 plasser under torget nordlige del, den nest største i byen.

Gategitter

L'Enfant Promenade kommer ned på hver side av Banneker Overlook for å danne Banneker Circle SW . G Street SW går sørøst fra sirkelen til 9th ​​Street SW, selv om når Washington Nationals baseball spill holdes på Nationals Park, settes det inn en trafikkbegrensning som begrenser trafikken til innbyggerne. En gangvei og bro fører nordvest fra parken til I-395 , som krysser Washington Channel rett vest for parken og til slutt fører til East Potomac Park .

Sent på 1900-tallet

Kino

L'Enfant Plaza huset opprinnelig et filmteater med 822 seter, som led økonomiske problemer, til det stengte permanent på 1980-tallet. Plassen brukes nå av National Transportation Safety Board som et konferansesenter.

Kjøp av Eastern Realty

I 1981 kjøpte Eastern Realty Investment Corp., eiendomsinvesteringsdelen av Electric Supply Pension Scheme, en pensjonsplan basert i Storbritannia , selve L'Enfant Plaza, La Promenade, North Building, South Building og L'Enfant Plaza hotellbygning.

Brann

En alvorlig brann fortærte de fire øverste etasjene i US Postal Service-hovedkvarter 15. oktober 1984. Mer enn 200 brannmenn trengte to timer for å slukke brannen, en av de største i DC-historien. Det forårsaket anslagsvis $ 100 millioner i skader og skadet 25 brannmenn. (District of Columbia-loven krevde sprinklere i svært få bygninger.)

Eiendomsskatt

US Postal Service hovedkvarter på vestsiden av L'Enfant Promenade, som opplevde en av DCs største branner i 1984.

Eiendomsskattemessige problemer hevdet L'Enfant Plaza på slutten av 1980-tallet. I 1981 var L'Enfant Plaza og dens bygninger og kjøpesenter byens dyreste eiendom, til en verdi av 78 millioner dollar. I 1985 vurderte takstkontoret i District of Columbia Department of Finance and Revenue hotellet til $ 83,7 millioner. Eastern Realty utfordret verdsettelsen, og DC Property Board of Equalization and Review reduserte vurderingen til $ 65,1 millioner. Eastern Realty følte fortsatt at verdsettelsen var for høy, og ba en DC Superior Court om å senke strukturens verdi til bare $ 44,5 millioner. Retten nektet å oppheve utjevningsnemndas kjennelse. I 1986 ble skatteverdien satt til $ 98,5 millioner, men etter en anke og vurderingen falt til $ 62,1 millioner. 1987-vurderingen var 93,2 millioner dollar, men da utjevningsnemnda nektet å redusere vurderingen Eastern Realty saksøkte.

En privat takstmann ansatt av eierne verdsatte hotellet til $ 54,6 millioner i 1986 og $ 63,4 millioner i 1987, mens takstmannen hevdet $ 83 millioner i 1986 og $ 85 millioner i 1987 (uvanlig store avvik). Forskjellene betydde at Eastern Realty skyldte enten 2,3 millioner dollar eller 3,3 millioner dollar for 1986/1987. I juli 1990 reduserte retten 1985-vurderingen til $ 44,5 millioner, 1986-vurderingen til $ 54,6 millioner og 1987-vurderingen til $ 63,4 millioner. En ny runde med skattekamper fulgte de neste tre årene. Byen vurderte hotellet til 93,2 millioner dollar i 1988, 97,4 millioner dollar i 1989, 102,2 millioner dollar i 1990 og 103,9 millioner dollar i 1991. En annen DC Superior Court reduserte vurderingene til 63,4 millioner dollar for 1988, 71,1 millioner dollar for 1989, 61,7 millioner dollar for 1990 og $ 63,9 millioner for 1991. Lignende skattekamper skjedde i omtrent samme periode angående Nordbygningen, med lignende resultater.

Ser nordover til Banneker Park og Overlook, L'Enfant Promenade, James V. Forrestal Building og Smithsonian Castle i 1990.

Midt i skattekampene brukte Eastern Realty 35 millioner dollar i 1988 på å renovere kontorbygningene og hotellet på L'Enfant Plaza. Oppgraderingene inkluderte å legge til sprinklersystemer og røykvarslere gjennom alle konstruksjonene, oppgradere heisene og forbedre det elektriske systemet. Oppgraderingen av det elektriske systemet forårsaket imidlertid et stort problem for eierne. I februar 1992 forårsaket entreprenører som arbeidet med det elektriske anlegget en kortslutning under L'Enfant Plaza Hotel som skadet to arbeidere, og tvang hotellet og omtrent en tredjedel av kjøpesenterets virksomheter til å stenge til strømmen ble gjenopprettet (som skjedde mer enn to uker seinere).

Tidlig i 1996 solgte Eastern Realty South Building til VIB Management Fund, et nederlandsk eiendomsselskap, for 52 millioner dollar. I september 1996 kjøpte et annet nederlandsk eiendomsinvesteringsselskap, Sarakreek Holding NV (selv et datterselskap av Tiger / Westbrook Real Estate Fund i New York City), plaza, North Building, hotell og kjøpesenter for $ 185 millioner. Det året vurderte sportslagseier Abe Pollin kort tid å bygge en arena (nå kjent som Capital One Arena ) på L'Enfant Plaza, men bygde den i Chinatown i stedet.

Ombygging

I 1998 anbefalte Urban Land Institute ombygging av L'Enfant Promenade for å skape et mer turistvennlig miljø, samt å skape en kobling med sørvestkysten. Selv om dette konseptet fikk liten oppmerksomhet på den tiden, viste det seg å være opprinnelsen til en stor plan som dukket opp rundt 2010 for å radikalt endre L'Enfant Plaza's natur og utseende. Et år senere erstattet Sarakreek Holdings den Pei-designede fontenen med et takvindu av glasspyramide over midtdelen av La Promenade.

det 21. århundre

I 2001 søkte Sarakreek Holdings å selge sine L'Enfant Plaza-beholdninger. Samme år solgte VIB Management Fund South Building til Heyman Properties (et lokalt DC eiendomsinvesteringsselskap) for $ 55 millioner. 3. november 2003 kjøpte JBG Smith , et lokalt eiendomsinvesterings- og utviklingsfirma L'Enfant Plaza, L'Enfant Plaza Hotel og kontorbygningene Nord og Sør fra Sarakreek Holding for 200 millioner dollar. Under betingelsene i ulike avtaler og kontrakter for salg, kostnaden av vedlikehold for L'Enfant Plaza har bil ramper, landskapsforming, vedlikehold, trappeoppganger, tre-nivå parkeringshus , og veien rundt plaza selv (men ikke L'Enfant Promenade ) betales 18,22% av Heyman Properties og 81,78% av JBG.

JBG hyret arkitekten César Pelli og arkitektfirmaet Hickok Warner Cole for å utarbeide en 10-årig hovedplan for $ 200–300 millioner dollar som vil renovere alle tre eksisterende bygninger, forbedre forbedringsmuligheter på gateplan og legge til en eller flere boligbygg. (ligner på "Banneker Village Center" -planen foreslått av byen). I mai 2004 foreslo National Children's Museum å bygge sitt nye museum i sentrum av L'Enfant Plaza. Men da tempoet for ombygging av L'Enfant Plaza avtok, bestemte barnemuseet i november 2004 at det skulle bygge andre steder.

Banneker Park rivningsplaner

Ulike forslag om å utvikle eller eliminere Banneker Park på slutten av 1990-tallet og gjennom hele 2000-tallet truet også med å endre naturen til L'Enfant Promenade radikalt. På begynnelsen av 1990-tallet hadde parken led av manglende vedlikehold, forverring av noen av funksjonene, og fontenen hadde sluttet å løpe. I 1996 vant det ideelle organisasjonen Washington Interdependence Council tillatelse fra NPS, som administrerte parken på den tiden, til å samle inn 3 millioner dollar i midler til å bygge en livsstørrelse statue av Banneker for parken og til å gjøre andre forbedringer (for eksempel basrelief. skulpturer som skildrer Bannekers prestasjoner på kalkstensirkelen rundt oversett). I 1997 restaurerte NPS parken delvis (inkludert å gjenopprette skilting, få fontenen til å gå igjen og legge til en liten tolkningsutstilling), og DC og føderale tjenestemenn sponset en innvielsesseremoni der.

Året etter vedtok den 105. amerikanske kongressen lovgivning som autoriserte Washington gjensidig avhengighetsråd til å etablere et minnesmerke på føderalt land i distriktet på rådets bekostning som skulle feire Bannekers prestasjoner. I 1999 hadde det foreslåtte minnesmerket imidlertid blitt et prosjekt på 17 millioner dollar som ville inneholde et besøkssenter i nærheten av Independence Avenue i den nordlige enden av promenaden, en klokke på en høy piedestal midt på promenaden, en statue av Banneker i parkens sirkel i sørenden av strandpromenaden og en skyway over I-395 som vil koble parken til vannkanten. Etter å ha vurdert forslaget, avviste National Capital Memorial Commission plasseringen av statuen i parken og bestemte seg for å konsultere District of Columbia-regjeringen om å plassere et Banneker-minnesmerke midt på promenaden.

Den lovgivende myndigheten i forhold til å finne minnesmerket på føderalt land i distriktet bortfalt i 2005. Dette utelukket ikke plasseringen av minnesmerket på land som veien til høyre for veien i L'Enfant Promenade som er under jurisdiksjonen til District of Columbia.

Skyway idé

Skyway-ideen fanget imidlertid interessen til byplanleggere og ble en del av en plan om å bygge et baseballstadion i den sørlige enden av L'Enfant Promenade. Den Council of the District of Columbia godkjent en plan mars 2002 for å sanere sørvest vannet som inkluderte bygging av en turbuss parkeringshus under Banneker Park og trapper ned fra Banneker Park til Maine Avenue SW.

Skyway / trappekonseptet ble snart fanget opp i andre planer for Banneker Park. I 2004 foreslo byen å jevne ut Banneker Park og bygge et nytt baseballstadion på stedet. Forslaget ba om å dekke over en del av I-395, og opprette en skyway eller trapp for å knytte stadion til havnefronten. Byens forslag ville også ha implementert Urban Land Institute's 1998-forslag og opprettet "Banneker Village Center", et prosjekt som ville ombygget L'Enfant Promenade og linje det med detaljhandelsbedrifter, høye boliger og turistattraksjoner.

Men da stadion truet med å komplisere planleggingen av Anacostia Waterfront Corporation , trakk byens tjenestemenn sin støtte slik at vannkanten kunne fortsette. Selv om Banneker-nettstedet hadde dratt mest interesse fra Major League Baseball , kostet også bruken av Banneker Park-nettstedet forslaget. Stadionet, kalt Nationals Park , ble senere bygget i 2007 i Southeast, Washington, DC

Trussel

I 2004 oppførte DC Preservation League Benjamin Banneker Park som et av de mest truede stedene i distriktet på grunn av forslag om å utvikle parkens område. The League uttalte at parken, "Designet av den anerkjente landskapsarkitekten Dan Kiley ... er kulturelt viktig som det første offentlige rommet i Washington oppkalt etter en afroamerikaner og er vanligvis inkludert i Black History-turer".

I februar 2005 ble Benjamin Banneker Park ansett som et sted for Smithsonian Institutions nye National Museum of African American History and Culture . Imidlertid valgte Smithsonian i januar 2006 et sted i en tom blokk av Madison Drive NW mellom 14. og 15. gate NW (vest for National Museum of American History ).

I 2006 utstedte distriktsregjeringen og Federal Highway Administration en miljøvurdering for "forbedringer" av promenaden og parken som beskrev noen av disse forslagene til ombygging. I 2011 dukket det opp et forslag som skulle reise en struktur med et " National Museum of the American People " på eller i nærheten av parken.

Southwest Ecodistrict

Ombygging av L'Enfant Plaza til en utvidelse av National Mall med høy tetthet, miljøvennlig og bærekraftig levetid, begynte i 2006. NCPC, som utvikler langsiktige planer for hovedstaden, har betegnet denne ombyggingen som "Southwest Ecodistrict. "

JBG startet ombyggingen av L'Enfant Plaza i 2006 da de sikret seg et pantelån på 242 millioner dollar til sine renoveringsprosjekter. Samme år holdt NCPC og distriktsmyndighetene felles høringer for å identifisere behov og be om ideer til L'Enfant Plaza og Promenade. Vedlikehold av området hadde blitt et stort problem, da murstein i esplanaden ble ødelagt og mye av landskapsarbeidet var i dårlig forfatning. Høringen identifiserte et øyeblikkelig behov for å plante trær langs esplanaden, bygge sykkelfelt og installere offentlige sitteplasser. Men høringene ga også Urban Land Institute nyutviklingsideer i 1998 nytt liv, og formelt vedtatt dem som en foreløpig designplan for L'Enfant Promenade.

2009

Kjøpesenteret "La Promenade" under L'Enfant Plaza, avbildet i 2009 før renoveringen.

I 2009 innkalte NCPC en "10th Street Task Force" som ville mer radikalt redesigne L'Enfant Promenade. Arbeidsgruppen (som var tiltalt for å se på L'Enfant Plaza, Banneker Park, Maryland Avenue SW-korridoren og nærliggende føderale kontorbygninger som helhet) foreslo å opprette et "øko-distrikt" som ville være energinøytralt , imøtekomme multimodal transport , legge til boliger, og opprette detaljhandel på gatenivå rettet mot turister og innbyggere likt. Målet var å lage en formell plan for ombygging i begynnelsen av 2011. Samme år undersøkte kommisjonen muligheten for å etablere et nasjonalmuseum for den amerikanske latinoen, og foreløpig betraktet Banneker Park som stedet for et potensielt museum, men stedet gjorde ikke kommisjonens korte liste over foretrukne steder. I november 2009 begynte JBG å renovere den østlige delen av La Promenade, og planla å renovere den vestlige delen i 2010 og 2011. Innsatsen på $ 40 millioner, designet av arkitektfirmaet SmithGroup , la til store vinduer med utsikt over den gressete terrassen til Robert C. Weaver Federal Building i øst og flytter det meste av hurtigmatoperasjonene inn i den østlige delen av kjøpesenteret. Handelsområdet vil bli utvidet til 19.000 m 2 . Plaza glasspyramiden (installert på slutten av 1990-tallet) ville bli fjernet, og et sterkt utvidet atrium og gangvei installert over sentrumsdelen av kjøpesenteret. Planen er å plassere restauranter under dette forstørrede glassatriet, for å gi diners en hyggeligere opplevelse. JBG sa også at det ville renovere Nordbygningen og L'Enfant Plaza Hotel, og foreslo å renovere Sørbygningen (med eierens samtykke) for å passe til det nye utseendet på plassen.

Grenser til Southwest Ecodistrict, med forskjellige viktige bygninger og strukturer merket.

Også i 2009 lanserte NCPC sin Monumental Core Framework Plan , en omfattende plan for å skape steder og rom rundt National Mall for å øke tilgjengeligheten av plass til nye museer og minnesmerker, samtidig som det ble lagt til boliger og detaljhandelfunksjoner som ville gjøre byen til en mer attraktiv sted å bo og jobbe. Planen ble vedtatt av United States Commission of Fine Arts 19. mars 2009, og godkjent av NCPC 2. april 2009. Monumental Core Framework Plan foreslo å legge til et nytt besøkssenter og minnesmerke ved Banneker Park, et intermodalt transportknutepunkt. under Banneker Park, riving av Forrestal-bygningen og dens anneks, og bygging av leilighets- og kontorbygg langs L'Enfant Promenade med detaljhandel og spiseplass på gateplan for å imøtekomme både turister og innbyggere. Rammeplanen foreslo også å dekke over I-395 mellom Banneker Park og L'Enfant Plaza, som dekker over CSX-jernbanesporene (som for øyeblikket kutter L'Enfant Plaza fra Forrestal-komplekset), og reetablere Maryland Avenue SW mellom 12. og 7th Streets SW (den eksisterer foreløpig ikke der på grunn av tilstedeværelsen av jernbanesporene), og gjenoppretter utsikten over US Capitol-bygningen langs Maryland Avenue SW.

I september 2009 foreslo JBG imidlertid en mye mer omfattende ombygging av L'Enfant Plaza. Firmaets planer inkluderte bygging av to 12-etasjes kontorbygninger i sentrum av plaza, et hotell med lengre opphold over 9th Street SW (nord for L'Enfant Plaza Hotel) og enten en kontorbygning eller en boligbygning over 9th Street SV (sør for L'Enfant Plaza Hotel). (En kilde hevdet at dette ville være en bygård.) Heyman Properties, eier av South Building, saksøkte kort tid etterpå for å stoppe alle renoveringer og de foreslåtte bygningene og sa at byggeprosjektene ville skade verdien av eiendommen. Ikke desto mindre begynte JBG å renovere den østlige delen av La Promenade i slutten av 2009, planla å renovere den vestlige delen og installere det utvidede atriet fra slutten av 2010. JBG presenterte sin hovedplan for NCPC tidlig i 2010. I november 2010 ga JBG ut en kunstnerens forestilling om den foreslåtte plaza-bygningen, en to-tårn, Gehry- lignende struktur med bølgede glassvegger.

2011

Kjøpesenteret "La Promenade" er under oppussing i februar 2011.

I august 2011 la Heyman Properties ut South Building for salg. Tre måneder senere startet JBG den andre fasen av renoveringen av La Promenade. The $ 27 millioner, 20-måneders prosjekt dekket 80000 kvadratfot (7400 m 2 ) med plass.

JBG kunngjorde også i slutten av 2011 at de planla en radikal ombygging av L'Enfant Plaza. Først sa selskapet at det hadde ansatt SmithGroup JJR til å designe et tre-etasjes glassatrium for å erstatte den lave glasspyramiden i midten av plassen. Atriet ville ha heis og trapper for å tillate fotgjenger tilgang fra plassen. For det andre vil en 234-roms Homewood Suites by Hilton bli bygget på uteserveringsplassen på hjørnet av 9th Street SW og D Street SW. Også designet av SmithGroup, det foreslåtte designhotellet inneholdt detaljhandel på bakkenivå og tilgang til t-banen, samt gardinvegger i glass for å lindre det blokkerende utseendet til eksisterende strukturer i nærheten. Banebrytende på hotellet ble forventet i midten av 2012. For det tredje foreslo selskapet en kontorbygning på 200.000 kvadratmeter (19.000 m 2 ) for den lille plassen som grenser til 9th ​​Street SW, Frontage Road SW, L'Enfant Plaza Hotel og HUD-bygningen. Designet av ZGF Architects LLP , hadde den foreslåtte kontorbygningen en flat fasade med vinduer satt i dype, vinklede, gitterlignende rammer som ligner på de eksisterende L'Enfant Plaza-bygningene. Et fjerde foreslått element var en ny U-formet, 51.000 kvadratmeter (51.000 m 2 ) kontorbygning som omgir det nye atriet. Denne utformingen erstattet den buede, kjegellignende strukturen som tidligere ble foreslått i 2010. Designet av Richard Rogers , ville den modernistiske glassbygningen front på 10th Street SW. JBG sa at de håpet å inkludere Heyman Properties 'South Building i planene, men Heyman fortsatte å presse sin søksmål mot JBG i 2010. En lokal domstol beordret begge sider til mekling i februar 2012, og brakte drakten ett skritt nærmere resolusjonen .

2012

I mai 2012 undersøkte en sesjon på en nasjonal konferanse fra American Institute of Architects i Washington historien til områdets planlegging og konseptene og designstrategiene for Southwest Ecodistrict. Økten bemerket at planene for Ecodistriktet var i samsvar med president Barack Obamas 2009- bekendtgjørelse 13514 med tittelen "Federal Leadership in Environmental, Energy, and Economic Performance".

2013

NCPC ga ut utkastet til Southwest Ecodistrict Plan den 12. juli 2012. Etter å ha holdt et offentlig møte 19. juli 2012, og en 60-dagers offentlig kommentarperiode, aksepterte NCPC Planen 10. januar 2013. Den aksepterte planen anbefalte redesign av Benjamin Banneker Park og tilstøtende områder for å imøtekomme ett eller flere nye minnesmerker, museer og / eller landskapsarbeid.

Den foreslåtte byggingen ved L'Enfant Plaza av JBG startet ikke i midten av 2012 som planlagt. I august sa selskapet at det tilbød investorer en aksjeandel i sine eksisterende bygninger. JBG sa også at den U-formede kontorbygningen nå ville være 56.000 kvadratmeter (56.000 m 2 ), og hotellet ville ha 370 rom. Plazaens glasspyramide ble revet i mai 2013 da byggingen startet.

2014

Atrium til det ombygde kjøpesenteret, med utsikt mot Plaza. Sett i juli 2014, før en rekke virksomheter ble åpnet.
Ombyggingen la til flere spisesteder i La Promenade, så vel som andre virksomheter som en Dress Barn (2015).
Ombygging av kjøpesenteret la blant annet til en rekke LED-kolonner som dekor. Dette var det første området i sentrum som åpnet igjen etter renovering (2015).

I september 2014 aksepterte NCPC et tillegg til SW Ecodistrict Plan. I tilleggene uttalte det blant annet: "Et moderne, terrassert landskap ved Banneker Park er tenkt for å forbedre parken og for å gi en inngangsport til National Mall."

2017–2018

I april 2017 godkjente NCPC planer for en trapp og rampe som skulle koble Benjamin Banneker Park med Washingtons Southwest Waterfront, og som ville gi lys og trær til området. NCPC og NPS mente at prosjektet skulle være en midlertidig forbedring som kunne være på plass i ti år mens området ventet på ombygging. Finansiering for 4 millioner dollar-prosjektet inkluderte penger som Hoffman-Madison Waterfront ga, samt et tilskudd på 2 millioner dollar fra District of Columbias kontor for varaordfører for planlegging og økonomisk utvikling . Byggingen startet på prosjektet i september 2017 og ble fullført våren 2018.

I 2017 ble South Building utelukket etter å ikke ha tilbakebetalt et pantelån på 95 millioner dollar fra 2007. Det ble solgt i 2018 til Normandy Real Estate Partners i en tvangsauksjon for 39,5 millioner dollar. Citizens Bank ga et lån på 68 millioner dollar på eiendommen i desember 2018.

2019- Så åpningen av det flyttede SPY-museet innenfor promenaden i komplekset.

Arkitektonisk vurdering

L'Enfant Plaza ble ansett som et mesterverk da den åpnet i 1968. Arkitektkritikeren Wolf von Eckardt i Washington Post kalte det "en triumf for god arkitektur over dårlig planlegging." Han trodde det ville være DCs versjon av Rockefeller Center eller Place Ville-Marie , og spådde at folk ville trange på plassen - som han følte ville være "byens største byattraksjon." Von Eckardt hylte ros på selve plazaen og kalte den "usedvanlig attraktiv" og "det moderne Amerikas vakreste" utesalong "". Han hyllet også de "fantastiske" korsformede lysarmaturene og den enorme "dramatiske" fontenen. Arkitektene Chloethiel Woodard Smith og Louis Justement mente at esplanaden og plaza var en "viktig ... passende inngang til sørvest." Fem år senere, i 1973, fortsatte von Eckardt å synge plazaens ros til tross for manglene. Selv om han erkjente at plassen stort sett var uten fottrafikk mesteparten av tiden, betraktet han den som et "suverent sted med urban design" på nivå med de store torgene og torgene som ble bygget i Paris under Napoleon III eller Lincoln Center for the Performing Arts i New York City.

Ser nordover langs L'Enfant Promenade til Forrestal Building, som visuelt kutter promenaden og plaza fra National Mall (2011).

Så høy ros holdt ikke. Selv von Eckardt følte at Forrestal-bygningen var en "estetisk katastrofe" (sic) og "dum" - "som en elefant som vaklet på bena til en giraff." Han likte ikke hjertet av selve torget ("all sjarmen til en tom motorvei"), Banneker Park med sin minimalistiske fontene kom inn for lignende kritikk. Han erklærte at byens beslutning om å avbryte skywalk til Maine Avenue SW ødela den sørlige enden av promenaden: "Det ender med en klynking." To år etter at L'Enfant Plaza åpnet, kalte Washington Post arkitektkritiker Eugene L. Meyer det for en "spøkelsesby", og sa at det "ikke levde opp til sin forhåndsfakturering." Araldo Cossutta , som designet Nord- og Sørbygningene for IM Pei & Associates, erklærte det som et "produkt av utdaterte byplanlegging". Kompleksets omdømme forbedret seg ikke de neste 30 årene. I 2003 var Washington Post arkitektkritiker Benjamin Forgey like kritisk:

Pei-løsningen var elegant på papiret, men som kjent fungerte den ikke veldig bra i praksis. Plassen i dag er glansløs og nesten livløs, og 10th Street-kontakten, omdøpt til L'Enfant Promenade, virker bare en annen pretensiøs, mislykket drøm. ... Mye av feilen hviler tydeligvis på selve planen. Livet suges ut av plassen av et omfattende underjordisk kjøpesenter med feilhode. Den brede, seremonielle veien er rett og slett for mye for for lite, som en symfonisk fanfare som introduserer en videregående skolespillresitale. Og det er liten belønning for å ta veien - den fører bare til en kjedelig automatisk sving med utsikt over den (like kjedelige) ombygde sørvestlige havnefronten.

Han bemerket også at Pei selv kjempet hardt mot konstruksjonen av Forrestal-bygningen, og visste at det ville kompromittere promenadenes syn på National Mall. Kunstkritiker Hank Burchard kalte L'Enfant Plaza for en "ynkelig og nådeløs" plaza "som vanærer navnet L'Enfant" i 1992. Kompleksets popularitet blant innbyggerne hadde heller ikke blitt bedre. En annen Washington Post- reporter bemerket i 2005 at L'Enfant Plaza "lukkes ned" om natten og i helgene, og skaper en effekt beskrevet som "Valley of the Tombs". I 2010 sa en artikkel i Washington City Paper L'Enfant Plaza "lett kunne kjempe for æren av å være moderne bydesigns største feil." Den kalte komplekset en "ubegrenset byplanleggingskatastrofe", og kritiserte sterkt Forrestal-bygningen for å isolere promenaden fra resten av byen.

Se også

Merknader

Referanser

  • Banks, James G. og Banks, Peter S. De utilsiktede konsekvensene: Familie og fellesskap, ofrene for isolert fattigdom. Lanham, Md .: University Press of America, 2004.
  • Komiteen for District of Columbia. Underkomité for finans- og regjeringssaker. Endre ombyggingsloven fra 1945 og overføre amerikansk fast eiendom til RLA: høringer og markeringer før underutvalget for skatte- og regjeringssaker og komiteen for distriktet Columbia. US Representantenes hus. 95. kongress, andre sesjon. Washington, DC: US ​​Government Printing Office, 1978.
  • Goode, James M. Capital Losses: A Cultural History of Washingtons ødelagte bygninger. Washington, DC: Smithsonian Institution Press, 1979.
  • Gutheim, Frederick A. og Lee, Antoinette J. Worthy of the Nation: Washington, DC, fra L'Enfant til National Capital Planning Commission. Baltimore, Md .: Johns Hopkins University Press, 2006.
  • Kousoulas, Claudia D. og Kousoulas, George A. Contemporary Architecture of Washington, DC Washington, DC: Preservation Press, 1994.
  • Moeller, Gerard M. og Weeks, Christopher. AIA Guide to the Architecture of Washington, DC Baltimore: Johns Hopkins University Press, 2006.
  • Reich, Cary. Finansier: Biografien til André Meyer: En historie om penger, makt og omforming av amerikansk virksomhet. New York: Wiley, 1997.
  • Sandiford, Les. Washington Burning: How a Frenchman's Vision for Our Nation's Capital Survived Congress, the Founding Fathers, and the Invader British Army. New York: Three Rivers Press, 2008.
  • Williams, Paul K. Southwest Washington, DC Charleston, SC: Arcadia, 2005.

Eksterne linker

Koordinater : 38,8840 ° N 77,0209 ° W 38 ° 53′02 ″ N 77 ° 01′15 ″ V  /   / 38,8840; -77.0209