Utleierlovgivning - Landlord–tenant law
.jpg)
Utleierlovgivning er en del av alminnelig lov som beskriver rettighetene og pliktene til utleiere og leietakere. Den inkluderer elementer av både eiendomsrett (spesielt formidling) og kontraktsrett .
Historie
Utleier-leietaker-forholdet er definert av eksistensen av et leiebo . Tradisjonelt var utleiers eneste forpliktelse i USA å gi boet til leietakeren, selv om det i England og Wales har vært klart siden 1829 at en utleier må sette en leietaker i besittelse. Moderne lov om utleier inkluderer en rekke andre rettigheter og plikter som både utleiere og leietakere har.
Den moderne tolkningen av forholdet mellom leietaker og utleier har hengt på synspunktet om at leiekontrakter inkluderer mange elementer i avtaleloven i tillegg til en enkel formidling. I amerikansk lov om utleier er mange av disse rettighetene og pliktene kodifisert i Uniform Residential Landlord and Tenant Act .
Bolig- og kommersielle leieavtaler
Utleierlov anerkjenner generelt forskjeller mellom bolig- og kommersielle leieavtaler under forutsetning av at boligleier utgjør mye mer en risiko for ulik forhandlingsmakt enn kommersielle leieavtaler.
Boligleiekontrakter er kontrakter som er utformet for enkeltpersoner eller grupper å bo eller bo i det leide rommet. De fleste statlige enheter har "anerkjent hjemmets hellighet." Derfor får leietakere av boligarealer generelt flere rettigheter og beskyttelse enn kommersielle leieavtaler. Det er også på grunn av antagelsen om ulik forhandlingskraft at boligområder får mer beskyttelse. Stater, fylker og byer har forskjellige lover, og på samme måte forskjellige nivåer av beskyttelse for leietakere og utleiere av kommersielle rom.
Kommersielle leieavtaler er leieavtaler for rom som er til forretningsbruk, som industri, kontor, detaljhandel og industri. Kommersielle leieavtaler har generelt færre forbrukerbeskyttelse enn boligleiekontrakter fordi de er underlagt mye mer forhandlinger.
Utleier plikter
Det moderne konseptet med utleierlov inkluderer plikter utover enkel formidling av leieavtalen:
Plikt til å levere besittelse
I England og i henhold til Uniform Residential Landlord and Tenant Act i India, har utleieren plikt til å levere eiendommen til leietakeren ved begynnelsen av en leieavtale. Begrunnelsen for å legge denne byrden på utleieren er ideen om at utleieren har flere ressurser enn de nye leietakerne til å forfølge rettsmidler mot urettmessige holdovers (tidligere leietakere som ikke vil gi opp leie).
Pakt med stille nytelse
I kraft av de kontraktsmessige aspektene ved en leieavtale inkluderer moderne leieavtaler i Amerika en underforstått pakt med stille nytelse. Dette betyr at utleier ikke vil forstyrre leietakers eiendomsrett til leiekontrakten. Selv om en utleier tvinges inn uten forutgående varsel under en nødsituasjon, utgjør generelt en nødvendighet for rask handling ikke en nødsituasjon innenfor doktrinen om forestående fare, hvor situasjonen som krever handling er en som med rimelighet burde vært forventet og som personen hvis handling kreves, burde vært forberedt på å møte; læren om overhengende fare unnskylder ikke den som har ført til faren ved sin egen uaktsomhet.
Underforstått garanti for beboelighet
En utleier må sørge for ly uten alvorlige mangler som kan skade helse eller sikkerhet. I noen stater har leieren rett til å kansellere leiekontrakten og flytte ut hvis manglene er alvorlige nok og utleieren ikke har utført reparasjoner på en rimelig tid. Leietakere som ønsker å si opp leiekontraktene, bør søke råd fra en advokat eller et statlig byrå som er viet til utleierleierproblemer for å sikre at forholdene er alvorlige nok til å kansellere leiekontrakten.
Plikt til å tilby viktige tjenester
I minst én stat, staten Oklahoma, er en utleier pålagt av statens lov å sørge for rimelige mengder rennende vann, varmt vann, elektrisitet, gass eller andre viktige tjenester. Svikt der kan blant annet resultere i trekk i prisen som leieren har betalt for nevnte tjenester fra leien. Andre stater kan ha lignende lovbestemmelser.
Leietaker rettsmidler
Utleierlovgivning inkluderer også beskyttelse for leietakere:
Konstruktiv utkastelse
I en sak om ubetalt leie anlagt av en utleier mot en leietaker, kan en leietaker tilby konstruktiv bortvisning som et bekreftende forsvar. En konstruktiv utkastelse betyr at leieren ikke lenger er i stand til å innta leiekontrakten, men at leieren ikke ble fysisk kastet ut av utleieren. Dette brukes ofte i forbindelse med brudd på den underforståtte pakten om beboelighet.
Brudd på pakt
Leiekontrakter inkluderer avhengige pakter - hvis utleieren ikke utfører sine plikter, vil leieren bli fritatt for å betale husleie. Brudd på disse paktene kan brukes som et bekreftende forsvar av leieren i en handling for ubetalt leie eller utkastelse. Disse paktene inkluderer garantien om beboelighet (å holde lokalene beboelige) og pakten som skal repareres (som krever at utleier reparerer skader på lokalene). I amerikansk lov ble garantien om bebobarhet etablert av DC Circuit-saken Javins mot First National Realty Corp.
Gjengjeldelse
se også: gjengjeldelsesutkast
En utleier kan ikke kaste ut en leietaker som gjengjeldelse for å rapportere brudd på helse- og sikkerhetskoder. En leietaker kan bruke gjengjeldelsesutkastelse som både et bekreftende forsvar mot en utkastelse og som en årsak til søksmål mot en utleier. Forsvaret mot gjengjeldelsesutkastelse ble først anerkjent i DC Circuit-saken Edwards v. Habib .
I California betraktes gjengjeldelsesutsetting som et bekreftende forsvar og kan brukes til å forsvare en sak. California-koden 1942.5 definerer de juridiske aspektene ved bruken av den, og fortsetter videre med å forby gjengjeldelse, i ikke mindre enn 180 dager, etter en rekke utløsende hendelser. En eller annen form for beskyttelse for leietakere mot gjengjeldelse er tilgjengelig i 42 statlige vedtekter og District of Columbia lover. De eneste åtte statene uten denne beskyttelsen er Georgia, Idaho, Indiana, Louisiana, Missouri, North Dakota, Oklahoma og Wyoming. I staten Oklahoma er det imidlertid en forseelse kriminell handling å forsettlig forstyrre, forstyrre eller hindre statlig virksomhet, for eksempel den offisielle virksomheten med håndheving av kode, og dermed kan gjengjeldelsesutkastelse bryte ulike gjeldende statlige straffelover.
Pengeskader
Noen stater, som Wisconsin, tillater leietakeren å få tilbake skader på penger hvis utleieren bryter statens vedtekter eller administrative koder. Leietaker har plikt til å bevise at utleier skylder penger til leieren for erstatning. Hvis leieren kan bevise at en regel for landbruk, handel og forbrukerbeskyttelsesregler ble brutt, har de rett til å doble skadene i henhold til Wisconsin-loven.
Leieroppgaver
Leietakere har også plikter knyttet til sine eiendomsinteresser:
Plikt til å bevare lokalene
Leiekontrakter inkluderer vanligvis en begrenset pakt for reparasjon for leietakerne, og dette tilsvarer i hovedsak å avstå fra å begå avfall . Når leietakere flytter fra lokalet, hvis de ønsker å få depositumet tilbake til seg, krever de fleste vedtekter at lokalene skal returneres til utleier i samme stand som det var i da de flyttet inn, minus normal slitasje.
Plikt til å operere
I kommersielle leieavtaler kan en driftsplikt skrives inn i leieavtalen. Dette betyr at en kommersiell leietaker ikke kan la en leid eiendom være ledig uten å drive den virksomheten som leiekontrakten ble gjort for. En driftsplikt eksisterer ikke med mindre den er skrevet inn i leiekontrakten eller åpenbart i tråd med intensjonen med leiekontrakten.
Plikt til å betale husleie
En leiers plikt til å betale husleie ble tradisjonelt sett på som en uavhengig pakt, noe som betyr at leieren ble pålagt å betale husleie uavhengig av om utleieren oppfylte sine oppgaver. Nå anses plikten til en leietaker til å betale leie for å være en avhengig pakt, og leieren kan frigjøres fra plikten til å betale husleie hvis utleieren bryter pakten om reparasjon eller garanti for beboelighet.
Rettsmidler for utleier
Utleiere har også en rekke tilgjengelige rettsmidler for å gjenvinne besittelse eller kreve ubetalt leie:
Forverkning
Før lovpålagte utkastelsesprosesser kunne utleiere bruke det vanlige rettsmidlet for inndragning for å gjenvinne besittelse av en leieavtale. Forverkning ble vanligvis oppnådd ved å legge til en betingelse etter leiekontrakten.
Selvhjelp
Utleierens selvhjelpsmidler er utkastelser der "utleieren tar aktive skritt for å fjerne leieren fra eiendommen uten å iverksette rettslige skritt." Rettsmidler for selvhjelp har vært begrenset av vedtekter for tvangsinngang og forvaring (FED). De fleste stater har forbudt utkastelse av selvhjelp.
Pengeskader
Utleiere kan også få tilbake erstatning for ubetalt leie, og metodene for å oppnå leien og beløpet som kan oppnås er diktert av statlige vedtekter.
Utkastelse
En utleier kan starte en sak gjennom domstolene for å kaste ut en leietaker. Utkastelse har normalt form av en søksmål som krever en første varsel til en leietaker, etterfulgt av rettsforhandlinger der leieren kan bestride utkastelsen og potensielt inngi et motkrav. Ved utløpet av utkastelsesprosessen vil retten utstede et pålegg om at eiendommen skal gjenopprettes til utleierens besittelse, og potensielt muliggjør tvangsfjerning av leietaker og all eiendom som er igjen på stedet.
Subsidierte og offentlige boliger
Rimelig bolig som subsidiert bolig har andre regler. Mange programmer tildeler leie i henhold til leietakers inntekt. Derfor må leietakere rapportere om endringer i inntekten.
Jurisdiksjonsspesifikk
Massachusetts
Massachusetts tillater bortvisning av leietakere med leiekontrakter for årsak, inkludert leiekontraktsbrudd, manglende betaling av leie og bruk av leieeiendommen til ulovlige formål. Leietakere som ikke har leiekontrakt, kan kastes ut enten av årsak eller uten grunn med riktig varsel.
Texas
For flertallet av Texas-historien ble forholdet mellom utleier og leietaker styrt av prinsippene i gammel engelsk alminnelig lov. Vanlige lover var harde for leietakere. Leietakere i Texas leide eiendommen sin "som den er" i henhold til den vanlige rettslæren om advarselstom, latin for "la kjøperen vokte seg." Leietakeren ble forventet å inspisere eiendommen nøye før hun signerte leiekontrakten. Etterpå ble det forventet at hun ville fortsette å betale husleie selv om eiendommen ble ubeboelig. Selvfølgelig kunne utleiere og leietakere kontrakt for at utleieren skulle utføre nødvendige reparasjoner og opprettholde tilstanden ellers, men det var ingen lovlig plikt til å gjøre det. Standard var at leietakers plikt til å betale husleie var uavhengig av utleiers plikt til å vedlikeholde eller reparere lokalene.
Texas begynte å tilby leietakerne sterkere beskyttelse i 1978. Det året bestemte Texas Høyesterett Kamarath v. Bennett. I så fall mente høyesterett i Texas at alle boligleiekontrakter inneholder en "underforstått garanti for beboelighet." Den "underforståtte garantien" endret spillet. Det krevde at alle utleiere skulle holde eiendommen "beboelig", selv om boligleien ikke spesifikt krevde at de skulle utføre reparasjoner. Og på toppen av det, betinget det leietakers plikt til å betale leie på utleiers plikt til å holde eiendommen beboelig. Det vil si at leietakere hadde lovlig rett til å slutte å betale husleie hvis utleieren ikke holdt eiendommen beboelig. På et blunk slo høyesterett i Texas en enorm seier for leietakere i Texas.
Den rettsopprettede "underforståtte garantien for bebobarhet" varte i omtrent et år. I 1979 svarte Texas-lovgiveren raskt ved å vedta seksjon 92 i Texas Property Code. Denne loven regulerer omfattende forhold til utleier og leietaker i Texas. Spesielt kodifiserte det utleiers plikt til å holde eiendommen beboelig, og den ga ytterligere avklaringer. I henhold til lovens lovgivning i Texas har utleieren plikt til å gjøre en flittig innsats for å reparere eller avhjelpe en tilstand hvis leietaker ga beskjed om tilstanden, leietaker ikke misligholder betaling av leie på det tidspunktet varselet er gitt, og tilstanden påvirker en vanlig leiers fysiske helse eller sikkerhet. Imidlertid har utleiere i Texas ingen plikt til å reparere forhold forårsaket av leietakere.
En leietaker hvis utleier har brutt sin plikt til å holde eiendommen beboelig, har noen få forskjellige juridiske alternativer. Hun kan si opp leiekontrakten; hun kan utføre reparasjonene selv og deretter trekke kostnadene fra en påfølgende leiebetaling; ellers kunne hun ta utleier for retten.