Mechanic's panterett - Mechanic's lien

En mekaniker lien er en sikkerhet interesse i tittelen til eiendommen til fordel for de som har levert arbeidskraft eller materialer som forbedrer eiendommen. Panteretten eksisterer både for fast eiendom og personlig eiendom . I fast eiendom blir det kalt forskjellige navn, inkludert generelt sett panterett . Det kalles også en materiellpanterett eller leverandørpanterett når det refereres til de som leverer materialer, en arbeiderpanterett når de refererer til de som leverer arbeidskraft, og en designprofesjonell panterett når det refereres til arkitekter eller designere som bidrar til et forbedringsarbeid. I riket av personlig eiendom kalles det også en håndverkerpanterett . Uttrykket "lien" kommer fra en fransk rot, med en betydning som ligner på lenke ; det er relatert til "kontakt". Mekanikers panterett på eiendom i USA stammer fra 1700-tallet.

Historie og årsaker til tilværelsen

Mekaniker heftelser i sin moderne form ble først unnfanget av Thomas Jefferson , for å oppmuntre bygging i den nye hovedstaden i Washington . De ble opprettet av Maryland General Assembly , som byen Washington da var en del av. Det er imidlertid ikke sannsynlig at Jefferson alene drømte om ideen.

På det tidspunktet Jefferson fremmet loven, eksisterte det allerede et pantelignende privilegium i sivile rettsland som Frankrike, Den nederlandske republikk og Spania, med noen lover som til og med sporet sine røtter til Romerriket. Og siden kontrollen over Louisiana hadde gått mellom franskmenn og spanjoler, og stort sett hadde vedtatt den franske napoleonsk kodeks , var det et lignende privilegiekonsept i det området.

Det virker høyst sannsynlig at lovgiverne som jobber med de første amerikanske mekaniske pantelovene hadde kjennskap til og refererte til disse sivile rettslige begrepene. Likevel var den amerikanske versjonen original, da den ga utbyggere en mer robust rett inn i selve landet (mot bare forbedringsverdien).

Med hensyn til fast eiendom er mekanikerpanterett rent lovbestemte innretninger som eksisterer i alle delstater (selv om de i California , som nevnt nedenfor, har et konstitusjonelt fundament). Årsaken til at de eksisterer er en lovgivende offentlig politikk for å beskytte entreprenører . Mer spesifikt har statlige lovgivere bestemt at på grunn av økonomien i byggevirksomheten, trenger entreprenører og underleverandører større middel for manglende betaling for sitt arbeid enn bare retten til å saksøke på sine kontrakter. Spesielt uten mekanikerpanteretten kan underleverandører som leverer arbeidskraft eller materiell, ikke ha noe effektivt middel hvis deres hovedentreprenør ikke er tilstrekkelig økonomisk ansvarlig, fordi deres eneste kontraktsrett er hos den generelle entreprenøren.

Uten mekanikerpanteretten hadde entreprenøren et begrenset antall muligheter for å håndheve betaling av skyldige beløp. Videre er det vanligvis en lang liste over krav på ethvert mislykket prosjekt. For å unngå spekter av forskjellige bransjer, materialister og leverandører som prøver å fjerne forbedringene de har gjort, og for å opprettholde en grad av likhet mellom de forskjellige lienterne på et prosjekt, ble den lovpålagte lienens ordningen opprettet. Uten den kan handelsperson A prøve å "løpe" leverandør B til tinghuset, prosjektstedet eller byggelångiveren for å få betaling. De fleste pantelovgivninger krever i stedet streng overholdelse av den formaliserte prosessen de lager mot rettidig løsning og balansering av krav mellom alle involverte parter - både eiere og panterett.

I delstaten California er mekanikerpanterett en konstitusjonell rett som garanteres entreprenører av California-grunnloven . Denne retten er implementert i detalj av vedtekter vedtatt av California State Legislature . I Texas gir grunnloven i Texas byggherrer rett til panterett og underleverandører gis rett i henhold til kapittel 53 i Texas State Property Code

Kjøretøydefinisjon av pantesalg

En panterett mot et kjøretøy som hevdes av en bilmekaniker er teknisk sett en "håndverkerpanterett" i stedet for en "mekanikerpanterett", men den fungerer på samme måte som en mekanikerpanterett. En mekanikerpanterett kan bare oppstå mot fast eiendom, dvs. land eller bygninger. Hvis en person (lisensiert reparasjonsanlegg) har reparert, innredet forsyninger eller materialer, slept eller lagret et kjøretøy og ikke har fått betalt for de ytelsene som er levert, har vedkommende pant i kjøretøyet. Panteretten oppstår på det tidspunktet den registrerte eieren blir presentert med en skriftlig oversikt over gebyrer for fullført arbeid eller tjenester. Selv om det ble utført tjenester som ikke ble avtalt og det ikke ble utstedt noe skriftlig og underskrevet estimat på forhånd, har en mekaniker ingen rett til å hindre at titteleieren eier tilbake kjøretøyet. Hvis en mekaniker krever et gebyr som ikke med rimelighet er relatert til utført arbeid, og nekter å returnere kjøretøyet før den prisen er betalt, vil eieren av kjøretøyet kunne få tilbake en lagringsavgift fra mekanikeren, ettersom mekanikeren er i feil for å nekte å returnere bilen. Ved å gjøre dette ville mekanikeren begå forbrytelse fra konvertering eller underslag .

På den annen side kan mekanikeren vurdere visse utgifter fra eieren som er relatert til utført arbeid. Disse utgiftene er normalt, slep, lagringsgebyr og kostnadene ved arkivering av panteretten.

Hvis kjøretøyet blir slept av et offentlig byrå eller privat slepefirma, oppstår panteretten når kjøretøyet blir slept eller transportert. Panteretten kan oppfylles ved å selge kjøretøyet gjennom panteprosessen.

For å gjennomføre et pantesalg, må personen / lienholderen ha besittelse av kjøretøyet og kan kreve autorisasjon for pantesalg fra statens avdeling for motorkjøretøyer , avhengig av kjøretøyets stat og / eller verdi. Interesserte parter, inkludert registrerte og juridiske eiere, vil bli varslet, med anbefalt post, før salget skjer.

Opprettelse

Mechanics panterett eksisterer for å sikre betaling for tjenester, arbeidskraft og materiale på både personlig og fast eiendom. Opprettelses- og håndhevelsesmekanismene varierer imidlertid avhengig av om fast eiendom eller personlig eiendom er involvert. Loven om mekanikers panterett til fast eiendom regulerer opprettelse og håndhevelse av disse panterettene på gjenstander av personlig eiendom som er knyttet til fast eiendom på en slik måte at de er et inventar .

Opprettelse og håndheving - personlig eiendom

Den engelske alminnelige loven anerkjente mekanikerpanterett bare med hensyn til personlig eiendom. Panteretten ble opprettet ved lovdrift ved at håndverkeren jobbet med den personlige eiendomsgjenstanden eller ved å feste tilleggsmateriale til den. For å opprettholde panteretten måtte håndverkeren imidlertid beholde besittelsen av artikkelen til han eller hun ble betalt. Hvis eiendommen ble returnert til eieren før den tid, gikk panteretten bort. Panteretten ble håndhevet av et " selvhjelps " salg av eiendommen og bruk av salgsinntektene til betaling av det skyldige beløpet for utførelsen. Salget var ikke-rettslig, dvs. de ble holdt på samme måte som et salg av eiendom pantsatt for en gjeld.

I Amerika ser det ut til at 34 stater har vedtekter som sørger for mekanikerpanterett på personlig eiendom. Disse vedtektene har en tendens til å endre vanlige lovregler. For eksempel kan en mekanikerpanterett i Virginia bare håndheves opp til et beløp på $ 625, og hvis eiendommen er verdsatt til over $ 5000, må den selges på en lensmannsauksjon bestilt av retten i passende jurisdiksjon.

Opprettelse, perfeksjon, prioritering og håndhevelse - fast eiendom

Mechanics panterett til eiendomsretten er utelukkende et resultat av lovgivning . Hver stat har sine egne lover angående opprettelse og håndheving av disse panterettene, men generelt er det noen lignende elementer blant dem. Mange stater skiller mellom de typer fast eiendom som en mekanikkpanterett kan arkiveres på.

Under prinsippet om suveren immunitet er offentlig eiendom (offentlig eiendom) vanligvis ikke underlagt krav fra private parter. Derfor, med mindre staten spesifikt bestemmer det, knytter ikke mekanikerpanterett til tittelen som eies av staten eller dens administrative underavdelinger, for eksempel byer. Tilsvarende er mekanikerpanterett i henhold til statens lovgivning ugyldig på føderale byggeprosjekter. For å beskytte underleverandører og leverandører som jobber med føderale prosjekter der kontraktsprisen overstiger $ 100.000,00 , krever Miller Act at hovedentreprenører skal levere en betalingsobligasjon som garanterer betaling for arbeid som er utført i samsvar med vilkårene i kontrakten. Mange statlige og kommunale myndigheter krever på samme måte at entreprenører på offentlige byggeprosjekter blir bundet under såkalte " Little Miller Acts ." Teoretisk sett står betalingsobligasjonen i henhold til Miller Act eller Little Miller Act i stedet for regjeringens eiendom, og kvalifiserte krav krever krav mot denne obligasjonen som ligner på hvordan de ville legge inn en ordinær mekanikerpanterett.

I mange stater har lovgiveren opprettet ekstra prosedyrer for at en mekanikkpanterett skal plasseres på boligeiendom. I New Jersey, som vedtok den strengeste av disse forskriftene, kan en mekanikkpanterett kun plasseres på boligeiendom etter at en kunngjøring om ubetalt saldo og rett til arkivrett er arkivert innen 60 dager etter forpagterens siste arbeidsdato og en voldgiftsavdeling er utstedt av en voldgiftsdommer fra American Arbitration Association som gjør det mulig å arkivere en mekanikerpanterett.

Selve handlingen med å arkivere en mekanikkpanterett kan være vanskelig. De fleste stater krever ganske enkelt innlevering av mekanikkpanteretten hos en fylkes- eller rettsmedarbeider innen en definert tid fra en utløsende hendelse. Maryland krever imidlertid en søknad til domstolen for å arkivere mekanikerpanterett. I Maryland må selskaper ansette en advokat for å gjøre en søknad for retten.

Skapelse og perfeksjon

I henhold til vedtektene er panteretten vanligvis opprettet av arbeidskraft eller levering av materiale som forbedrer eiendommen. Akkurat hvilken type bidrag som teller som et gyldig grunnlag for en mekanikkpanterett, varierer, avhengig av hvilken statlig lov som gjelder. Noen vanlige eksempler er:

Ofte er det ingen enkel skillelinje som er nyttig i alle stater, eller til og med i alle tilfeller, for å bestemme denne kvalifiseringen. Å avgjøre om en part har en legitim panterett, kan avhenge av å undersøke rettssaker som enten har opprettholdt eller avvist panterett i samme stat.

I motsetning til andre sikkerhetsinteresser blir mekanikers panterett i de fleste stater gitt til entreprenører og materielle leverandører som kanskje eller ikke har en direkte kontraktsavtale med eieren av landet. Faktisk er dette ofte normen fordi i de fleste tilfeller kontrakten eieren av tomten bare med en totalentreprenør (ofte kalt "hovedentreprenør"). Hovedentreprenøren ansetter på sin side underleverandører ("under") og materialleverandører ("leverandører") til å utføre arbeidet. Disse underleverandørene har rett til panterett på eierens eiendom for å sikre betaling fra hovedentreprenøren.

For å ha en håndhevbar panterett må den imidlertid vanligvis være " perfeksjonert ". Dette betyr at panteretten må overholde de lovbestemte kravene for å opprettholde og håndheve panteretten. Disse kravene, som inneholder tidsbegrensninger, er vanligvis som følger:

  • Gi den forutgående varselet til eiendomseieren som avslører retten til panteretten (noen stater).
  • Innlevering av varsel om arbeidets begynnelse (noen stater).
  • Innlevering av kunngjøringer til de påkrevde offentlige journalkontorene om intensjonen om å føre pant i ubetalt (noen stater).
  • Innlevering av varsel eller krav om panterett i de nødvendige offentlige journalkontorene innen en spesifisert tidsperiode etter at materialet er levert eller arbeidet er fullført (alle stater). Loven varierer fra stat til stat både på den utløsende hendelsen og tidspunktet for denne. Noen stater krever arkivering innen en periode målt fra det tidspunktet kravstaker fullfører sitt arbeid, mens andre angir hendelsen som etter at alt arbeidet med prosjektet er fullført. Registreringsperioder etter utløsende hendelse varierer.

På grunn av vanskeligheter som ofte er forbundet med arkivering av mekanikkpanterett og overholdelse av mekanikpanterett, bruker mange panterett advokater eller mekanikerpanterettjenester for å sikre at mekanikpanteretten er arkivert riktig.

Prioritet med hensyn til andre interesser

Vedtektene som skaper mekanikerpanterett, gir dem vanligvis høyere prioritet med hensyn til andre interesser i tittelen enn loven gir de fleste sikkerhetsinteresser for fast eiendom. Blant annet er prioritet attributtet som bestemmer hvilken av flere konkurrerende sikkerhetskrav som vil ha det første kravet til midlene til et tvangssalg . I denne sammenheng blir prioriteten til en mekanikerpanterett bestemt av tiden panteretten knytter seg til tittelen på eiendommen eller av tidspunktet den "relaterer seg til." Med noen unntak knytter panteretten til eller relaterer seg til en tid før det tidspunktet at en eventuell melding om det vises i offentlige registre. I mange stater er dette spesifisert som tiden da den første synlige konstruksjonen starter på byggeplassen. I andre er det når kontrakten blir utført for at arbeidet skal utføres. I ytterligere andre vedlegger hver entreprenørs eller leverandørs panterett på det tidspunktet det starter sitt eget arbeid. Derfor risikerer personer som handler med eieren av eiendommen til eiendommen å ha sine interesser uventet underlagt mekanikerpanterett som de ikke hadde kjennskap til.

Spesielle bestemmelser er gjort i noen stater for å bestemme prioriteten mellom en mekanikerpanterett og panteretten til et pantelån som finansierer byggingen på landet. For eksempel, i delstaten New York , bevarer utseendet på spesifisert språk i panteloven på den måten at det er et konstruksjonslån sin prioritet fremfor mekanikerpanterett som oppstår ut av konstruksjonen, så lenge senere innleverte panterett som er legitime er ikke ignorert. I andre stater, som Florida , er det en alt eller ingenting proposisjon. Der gir registrering av byggelån før innlevering av lovpålagt varsel om byggestart, pantet absolutt prioritet fremfor mekanikerpanterett som oppstår ved konstruksjonen. Atter andre stater, som California , prioriterer et pantelån som er registrert før den synlige byggestart hvor utlåneren er forpliktet til å betale ut midlene. I delstaten Illinois er det en lovbestemt utbetalingsordning som, hvis den følges, gir prioritet for byggelån. I andre stater er det fremdeles andre ordninger, og noen stater, som Colorado , gir nesten ingen praktiske midler for at et byggelån kan få prioritet i det hele tatt.

Håndhevelse

Mechanics panterett håndheves utelukkende gjennom rettslig tvangssalg, dvs. gjennom rettssaker som ligner på pantelån. Retten må avgjøre om kravene i vedtekten er oppfylt, og i så fall prioriteten til at mekanikerpanteretten blir utelukket i forhold til de andre panterettene eller besittelsen av tittelen. Når det er bestemt, vil retten beordre eiendommen som er solgt, og inntektene av salget som er brukt på panterettene i den rekkefølgen de prioriteres.

Begrensninger

Stater kan ha forskjellige begrensninger på mekanikerpanterett. I California lov må en entreprenør vente med å utnytte pantrettighetene til noen av følgende forhold oppstår; ellers vil panteretten anses som for tidlig:

a) Arbeidet fullføres i henhold til det avtalte arbeidsomfanget,
b) prosjektet har stoppet (opphør), eller
c) personen er forhindret i å fullføre arbeidet (avsluttet).

Hver av disse nødvendige hendelsene skjer på slutten av prosjektets livssyklus (eller på slutten av arbeidsomfanget for underleverandøren, kan prosjektet være langt fra fullført). Avslutningen på prosjektet er kanskje ikke i nærheten av det faktiske tidspunktet da arbeidet ble utført (og tidspunktet da arbeid og materialer ble betalt ut av lommen for arbeidet av entreprenøren).

Arbeidet må også gå direkte mot arbeidet med forbedring av eiendommen. Dette kan virke åpenbart, men det er mange byggekostnader som ikke er underlagt mekanikerpanterett. En del av byggekostnadene kvalifiserer kanskje ikke til en mekanikerpanterett fordi arbeidet ikke forbedret eiendommen. Et godt eksempel er gjenstander som ikke er ment å være permanente, men likevel nødvendige i løpet av konstruksjonen. Et midlertidig konstruksjonsgjerde kan være nødvendig, kan tjene en verdifull funksjon i sikkerhet og sikkerhet, men forventes aldri å bli en del av eiendommen, så det er derfor ikke en kostnad som er tillatt under en mekanikerpanterett.

Det attraktive ved mekanikerpanteretten er at panteretten er sikret med fast eiendom, og eiendommen kan selges for å betale panteretten. Dette er kraftig verktøy, men ikke alltid effektivt. I virkeligheten er dette en uttrukket prosess som ikke er veldig effektiv. Imidlertid, med tanke på de økonomiske forholdene, og at långivere vanligvis har prioritet, kan salg av eiendommen kanskje ikke være tilstrekkelig til å betale for panterettens verdi.

Det som ofte overses er at entreprenøren nå finansierer prosjektet når de utfører arbeid og ikke mottar rask betaling for det arbeidet. Entreprenøren binder nå opp verdifull kapital som kan brukes andre steder mens de venter på slutten av et prosjekt. I tillegg må entreprenøren bære kostnadene ved søksmål for å håndheve mekanikerens panterett. For tvister av mindre verdi vil en mekanikerpanterett ikke være en kostnadseffektiv metode for å få betaling for tjenester.

Utgivelser av Lien

En panteløslatelse , også kjent som en frigjøring av pantret eller en kansellering av pantret , er et dokument som frivillig kan leveres av en pantrettssøker, for eksempel en underleverandør, i bytte mot betaling eller et løfte om betaling fra en totalentreprenør eller en eier. Forhandlinger kan være vanskelige, ettersom fordringshavere generelt vil bli betalt før de frigir pant, mens eieren av eiendommen som er gjenstand for panteretten, generelt sett vil ha panteretten løslatt før de betaler. I motsetning til et dispensasjonsfraskrivelse som opphever retten til å fremlegge pant i fremtiden, opphever en pantrettslansering et panterett som allerede har trådt i kraft.

Før du foretar betaling, bør eiendomseieren be om frigjøring av panterett fra alle leverandører, entreprenører og underleverandører, som dekker materialene som er brukt og arbeidet som er utført på prosjektet. En frigjøring av panteretten er en skriftlig erklæring som frigjør eiendommen fra trusselen om panterett. Hvis kontrakten krever delvis innbetaling før arbeidet er fullført, kan eiendomseieren be om en delvis frigjøring av panteretten som dekker alt arbeid og alt materiale som er brukt frem til betalingstidspunktet.

Før den endelige betalingen, bør en eiendomseier innhente en erklæring fra entreprenøren som lister opp alle ulønnede parter som utførte arbeid eller tjenester, eller som ga materiell til eiendommen. Eiendomseieren bør sørge for at entreprenøren får utgivelser fra alle disse partene før den foretar endelig betaling.

Beskyttelse mot panterett

Ofte oppdages en mekanikerpanterett lenge etter at den er arkivert i de offentlige journalene, men ved å ta noen få proaktive tiltak kan eiendomseiere sikre at deres eiendommer er beskyttet mot byrdene som er pålagt av slike mekanikerpanterett.

Melding om påbegynnelse

Legg inn et varsel om påbegynnelse før du begynner på et boligbyggings- eller ombyggingsprosjekt. Ta opp skjemaet med kontorist i Circuit Court i fylket der eiendommen som forbedres ligger. Legg ut en bekreftet kopi også på jobbstedet. Merknaden noterer eiendommens eier intensjon om å starte forbedringer, eiendommens beliggenhet, beskrivelse av arbeidet og mengden obligasjon (hvis noen). Den identifiserer også eiendomseier, entreprenør, kausjonist, utlåner og annen relevant informasjon.

En eiendomseier som ikke registrerer en merknad om påbegynnelse eller feil informasjon på kunngjøringen, kan resultere i å måtte betale to ganger for samme arbeid eller samme materiale. Be om en liste over alle underleverandører og leverandører som har kontrakt med entreprenøren om å levere tjenester eller materialer til eiendommen.

På slutten av prosjektet og etter at entreprenøren er betalt i sin helhet og innhentet alle nødvendige utgivelser av panterett og erklæringer som beskrevet ovenfor er innhentet, send inn et varsel om avslutning av varsel om begynnelse med kontorist i kretsretten i fylket der eiendommen som forbedres ligger.

Utfordrer en panterett

Stater har vanligvis en prosess der grunneieren kan utfordre kravets prima facie rett til panteretten på grunnlag som riktig identifikasjon av eiendommen, overholdelse av varselkrav og tidspunkt. Hvis pantrettskravet overlever disse utfordringene, kan eieren "pantsette" panteretten ved å innlegge en kausjonsobligasjon til retten der pantrettshandlingen er iverksatt. Dette frigjør faktisk eiendommen fra panteretten og tillater salg av eiendommen. Evnen til å feste panteretten er spesielt avgjørende der utviklere ønsker å fortsette med salg av nybygde boliger, som ellers vil forbli usolgte og ledige under rettsprosessen.

Utenfor USA

Land som anerkjenner panterett til mekanikere, sørger ofte for veldig andre rettigheter og prosedyrer enn de i USA.

Noen provinser i Canada (inkludert Quebec ) og New Zealand anerkjenner en prosess som er noe analog med en mekanikerpanterett. Den kanadiske provinsen Newfoundland og Labrador åpner for panterett som ligner de i USA.

Med unntak av Mexico, er mekanikerpanterett generelt ikke anerkjent i hele Latin-Amerika.

Noen land, for eksempel De forente arabiske emirater , forbyr spesifikt panteretten, bortsett fra der de er frivillig utført.

Se også

Merknader