Huslån - Mortgage loan

En boliglån eller bare boliglån ( / m ɔːr ɡ ɪ / ) er et lån som brukes enten ved kjøpere av fast eiendom for å skaffe midler til å kjøpe fast eiendom, eller alternativt ved eksisterende grunneiere å samle inn penger til alle formål mens du setter en lien på eiendommen som pantsettes. Lånet er " sikret " på låntakers eiendom gjennom en prosess som kalles boliglån . Dette betyr at det settes inn en juridisk mekanisme som gjør at utlåner kan ta besittelse og selge den sikrede eiendommen (" avskærmning " eller " beslagleggelse ") for å betale ned lånet i tilfelle låntakeren misligholder lånet eller på annen måte unnlater å overholde lånet. etter vilkårene. Ordet boliglån er avledet fra et fransk lovuttrykk som ble brukt i Storbritannia i middelalderen som betyr "dødsløfte" og refererer til løftet som slutter (døende) når enten forpliktelsen er oppfylt eller eiendommen er tatt gjennom utleggelse. Et boliglån kan også beskrives som "en låntaker som gir vederlag i form av sikkerhet for en fordel (lån)".

Boliglånere kan være enkeltpersoner som pantsetter hjemmet sitt, eller de kan være virksomheter som pantsetter næringseiendom (for eksempel egne forretningslokaler, boligleie til leietakere eller en investeringsportefølje ). Långiveren vil vanligvis være en finansinstitusjon, for eksempel en bank , kredittforening eller byggesamfunn , avhengig av landet det gjelder, og lånearrangementene kan gjøres enten direkte eller indirekte gjennom mellomledd. Egenskaper ved boliglån som størrelsen på lånet, lånets løpetid, rente, betalingsmetode og andre egenskaper kan variere betydelig. Långiverens rettigheter over den sikrede eiendommen prioriteres fremfor låntakers andre kreditorer , noe som betyr at hvis låntakeren blir konkurs eller insolvent , vil de andre kreditorene bare få tilbakebetalt gjelden til dem fra et salg av den sikrede eiendommen hvis pantelåneren er tilbakebetalt i sin helhet først.

I mange jurisdiksjoner er det normalt at boligkjøp finansieres av boliglån. Få individer har nok sparing eller likvide midler til at de kan kjøpe eiendom direkte. I land der etterspørselen etter boligeier er høyest, har det utviklet seg sterke hjemmemarkeder for boliglån. Boliglån kan enten finansieres gjennom banksektoren (det vil si gjennom kortsiktige innskudd) eller gjennom kapitalmarkedene gjennom en prosess som kalles "verdipapirisering", som konverterer puljer av boliglån til soppbare obligasjoner som kan selges til investorer i små kirkesamfunn.

Huslån. Total betaling (3 faste rentesatser og 2 låneperioder) = lånerektor + utgifter ( skatter og avgifter ) + totale renter som skal betales.
Den endelige kostnaden vil være nøyaktig den samme:
* når renten er 2,5% og løpetiden er 30 år enn når renten er 5% og løpetiden er 15 år * når renten er 5% og løpetiden er 30 år enn når renten er 10% og løpetiden er 15 år

Grunnleggende om boliglån

Grunnleggende begreper og lovregulering

Ifølge angloamerikanske tingsrett , oppstår et boliglån når en eier (vanligvis av en avgift enkle interesse Realty ) løfter hans eller hennes interesse (rett til eiendommen) som sikkerhet eller sikkerhet for et lån. Derfor er et boliglån en heftelse (begrensning) på retten til eiendommen akkurat som en servitutt ville være, men fordi de fleste boliglån oppstår som en betingelse for nye lånepenger, har ordet boliglån blitt den generiske betegnelsen på et lån som er sikret av slike fast eiendom . Som med andre typer lån har boliglån en rente og er planlagt å amortisere over en bestemt tidsperiode, vanligvis 30 år. Alle typer eiendom kan være, og er vanligvis, sikret med boliglån og ha en rente som skal gjenspeile utlånerens risiko.

Boliglån er den viktigste mekanismen som brukes i mange land for å finansiere privat eierskap til boliger og næringseiendom (se kommersielle boliglån ). Selv om terminologi og presise former vil variere fra land til land, har de grunnleggende komponentene en tendens til å være like:

  • Eiendom: den fysiske boligen som finansieres. Den eksakte eierformen vil variere fra land til land og kan begrense hvilke typer utlån som er mulige.
  • Boliglån : sikkerhetsinteressen til utlåner i eiendommen, som kan medføre begrensninger i bruk eller avhending av eiendommen. Restriksjoner kan omfatte krav om å kjøpe boligforsikring og boliglånsforsikring , eller betale ned restgeld før du selger eiendommen.
  • Låntaker : den som låner, som enten har eller oppretter en eierandel i eiendommen.
  • Långiver : enhver långiver, men vanligvis en bank eller annen finansinstitusjon . (I noen land, spesielt USA, kan långivere også være investorer som eier en eierandel i boliglånet gjennom pantelån med sikkerhet . I en slik situasjon er den opprinnelige långiveren kjent som boliglånsopphaveren, som deretter pakker og selger lån til investorer. Betalingene fra låntakeren blir deretter innkrevd av en låntjener .)
  • Rektor: lånets opprinnelige størrelse, som kan inkludere visse andre kostnader eller ikke; ettersom enhver hovedstol tilbakebetales, vil hovedstolen gå ned i størrelse.
  • Renter : en økonomisk kostnad for bruk av utlånerens penger.
  • Foreclosure eller repossession : muligheten for at långiver må utelukke, ta tilbake eller beslaglegge eiendommen under visse omstendigheter er avgjørende for et boliglån; uten dette aspektet, er lånet uten tvil ikke annerledes enn noen annen type lån.
  • Gjennomføring : lovlig fullføring av pantedokumentet, og dermed starten på boliglånet.
  • Innløsning : endelig tilbakebetaling av utestående beløp, som kan være en "naturlig innløsning" ved slutten av den planlagte perioden eller en engangsinnløsning, vanligvis når låntakeren bestemmer seg for å selge eiendommen. En lukket boliglånskonto sies å være "innløst".

Mange andre spesifikke egenskaper er felles for mange markeder, men ovennevnte er de viktigste egenskapene. Regjeringer regulerer vanligvis mange aspekter ved boliglån, enten direkte (for eksempel ved lovkrav) eller indirekte (gjennom regulering av deltakerne eller finansmarkedene, for eksempel banknæringen), og ofte gjennom statlig inngrep (direkte utlån fra regjeringen , direkte utlån fra statseide banker, eller sponsing av ulike enheter). Andre aspekter som definerer et spesifikt boliglånsmarked kan være regionale, historiske eller drevet av spesifikke egenskaper ved det juridiske eller finansielle systemet.

Boliglån er vanligvis strukturert som langsiktige lån, de periodiske betalingene som ligner på en livrente og beregnes i henhold til tidsverdien av pengeformler . Den mest grunnleggende ordningen vil kreve en fast månedlig betaling over en periode på ti til tretti år, avhengig av lokale forhold. I løpet av denne perioden vil hovedkomponenten i lånet (det opprinnelige lånet) bli langsomt nedbetalt gjennom amortisering . I praksis er mange varianter mulige og vanlige over hele verden og i hvert land.

Långivere gir midler mot eiendom for å tjene renteinntekter , og låner vanligvis disse midlene selv (for eksempel ved å ta innskudd eller utstede obligasjoner ). Prisen som långiverne låner penger til påvirker derfor lånekostnaden. Långivere kan også i mange land selge boliglånet til andre parter som er interessert i å motta kontantbetalinger fra låntakeren, ofte i form av en sikkerhet (ved verdipapirisering ).

Boliglån vil også ta hensyn til (oppfattet) risikoen for boliglån, det vil si sannsynligheten for at midlene blir tilbakebetalt (vanligvis betraktet som en funksjon av låntakerens kredittverdighet); at hvis de ikke blir tilbakebetalt, vil långiveren kunne utelukke eiendomsmeglingene; og den økonomiske, renterisikoen og tidsforsinkelser som kan være involvert under visse omstendigheter.

Boliglån

Under godkjenningsprosessen for boliglån verifiserer en kredittforvalter den finansielle informasjonen som søkeren har gitt om inntekt, sysselsetting, kreditthistorie og verdien av boligen som kjøpes via en vurdering. En takst kan bestilles. Tegningsprosessen kan ta noen dager til noen uker. Noen ganger tar tegningsprosessen så lang tid at det oppgitte regnskapet må sendes inn på nytt slik at de er aktuelle. Det er tilrådelig å beholde samme ansettelse og ikke å bruke eller åpne ny kreditt under tegningsprosessen. Eventuelle endringer i søkerens kreditt-, ansettelses- eller økonomiske informasjon kan føre til at lånet blir nektet.

Boliglånstyper

Det er mange typer boliglån som brukes over hele verden, men flere faktorer definerer stort sett egenskapene til boliglånet. Alle disse kan være underlagt lokale forskrifter og lovkrav.

  • Renter: Renter kan fastsettes for lånets eller variabelens løpetid, og kan endres i visse forhåndsdefinerte perioder; renten kan selvfølgelig også være høyere eller lavere.
  • Løpetid: Boliglån har vanligvis en maksimal løpetid, det vil si antall år som et amortiserende lån vil bli nedbetalt etter. Noen boliglån kan ikke ha amortisering, eller kreve full tilbakebetaling av gjenværende saldo på en bestemt dato, eller til og med negativ amortisering .
  • Betalingsbeløp og frekvens: Beløpet som er betalt per periode og hyppigheten av betalinger; i noen tilfeller kan beløpet som betales per periode endres, eller låntakeren kan velge å øke eller redusere beløpet.
  • Forskuddsbetaling: Noen typer boliglån kan begrense eller begrense forskuddsbetaling av hele eller deler av lånet, eller kreve betaling av en straff til långiveren for forskuddsbetaling.

De to grunnleggende typene amortiserte lån er boliglån med fast rente (FRM) og boliglån med justerbar rente (ARM) (også kjent som variabel rente eller variabel rente ). I noen land, som USA, er fastforrentede boliglån normen, men flytende rente boliglån er relativt vanlige. Kombinasjoner av boliglån med fast og flytende rente er også vanlige, der et boliglån vil ha en fast rente i en periode, for eksempel de første fem årene, og variere etter slutten av denne perioden.

  • I et fastforrentet boliglån forblir renten fast for lånets levetid (eller løpetid). I tilfelle av en livrente -tilbakebetalingsordning, forblir den periodiske betalingen det samme beløpet gjennom hele lånet. Ved lineær tilbakebetaling vil den periodiske betalingen gradvis avta.
  • I et boliglån med justerbar rente er renten vanligvis fast for en periode, hvoretter den periodisk (for eksempel årlig eller månedlig) vil justere opp eller ned til en eller annen markedsindeks. Justerbare renter overfører en del av renterisikoen fra utlåner til låntaker og er derfor mye brukt der finansiering med fast rente er vanskelig å skaffe eller uoverkommelig dyr. Siden risikoen overføres til låntakeren, kan den opprinnelige renten for eksempel være 0,5% til 2% lavere enn gjennomsnittlig 30-års fastrente; størrelsen på prisforskjellen vil være relatert til gjeldsmarkedsforhold, inkludert rentekurven .

Gebyret til låntakeren avhenger av kredittrisikoen i tillegg til renterisikoen. Den boliglån opprinnelse og underwriting prosessen innebærer å sjekke kreditt score, gjeld til inntekt, avdrag, eiendeler, og vurdere eiendommens verdi. Jumbo boliglån og subprime utlån støttes ikke av statlige garantier og står overfor høyere renter. Andre innovasjoner beskrevet nedenfor kan også påvirke prisene.

Lån til verdi og nedbetalinger

Ved å ta et boliglån for kjøp av en eiendom, krever långivere vanligvis at låntakeren foretar en forskuddsbetaling; det vil si bidra med en del av eiendommens kostnader. Denne forskuddsbetalingen kan uttrykkes som en del av eiendommens verdi (se nedenfor for en definisjon av dette begrepet). Lån til verdi -forholdet (eller LTV) er størrelsen på lånet mot eiendommens verdi. Derfor har et boliglån der kjøperen har foretatt en forskuddsbetaling på 20% et belåningsgrad på 80%. For lån som er gjort mot eiendommer som låntakeren allerede eier, vil belåningsgraden bli beregnet mot den estimerte verdien av eiendommen.

Belåningsgraden anses som en viktig indikator på risikoen for et boliglån: jo høyere LTV, desto større risiko er det for at eiendommens verdi (ved utleggelse) vil være utilstrekkelig til å dekke lånets resterende hovedstol. .

Verdi: vurdert, estimert og faktisk

Siden eiendommens verdi er en viktig faktor for å forstå risikoen for lånet, er det viktig å bestemme verdien for boliglån. Verdien kan bestemmes på forskjellige måter, men de vanligste er:

  1. Faktisk verdi eller transaksjonsverdi: dette regnes vanligvis som kjøpesummen for eiendommen. Hvis eiendommen ikke blir kjøpt på låntidspunktet, er det ikke sikkert at denne informasjonen er tilgjengelig.
  2. Vurdert eller undersøkt verdi: i de fleste jurisdiksjoner er en form for vurdering av verdien av en lisensiert profesjonell vanlig. Det er ofte et krav for utlåner om å få en offisiell vurdering.
  3. Estimert verdi: långivere eller andre parter kan bruke sine egne interne estimater, spesielt i jurisdiksjoner der det ikke finnes noen offisiell vurderingsprosedyre, men også under andre omstendigheter.

Betalings- og gjeldsgrader

I de fleste land kan en rekke mer eller mindre standardmål for kredittverdighet brukes. Vanlige tiltak inkluderer betaling til inntekt (boliglån som prosent av brutto eller nettoinntekt); gjeld til inntekt (alle gjeldsbetalinger, inkludert boliglånsbetalinger, i prosent av inntekten); og ulike mål for formue. I mange land brukes kredittpoeng i stedet for eller som supplement til disse tiltakene. Det vil også være krav til dokumentasjon av kredittverdigheten, for eksempel inntektsskattemeldinger, lønnsstubber osv. Detaljene vil variere fra sted til sted. Inntektsskatteinsentiver kan vanligvis brukes i form av skatterefusjon eller skattefradragsordninger. Den første innebærer at inntektsskatt betalt av individuelle skattytere vil bli refundert i den grad det er renter på boliglån som er tatt for å erverve bolig. Inntektsskattfradrag innebærer å senke skatteplikten til renten som er betalt for boliglånet.

Noen långivere kan også kreve at en potensiell låntaker har en eller flere måneder med "reserveringskapital" tilgjengelig. Med andre ord kan låntakeren bli pålagt å vise tilgjengeligheten av nok eiendeler til å betale for boligkostnadene (inkludert boliglån, skatt, etc.) i en periode i tilfelle tap av jobb eller annet inntektstap.

Mange land har lavere krav til visse låntakere, eller "no-doc" / "low-doc" lånestandarder som kan være akseptable under visse omstendigheter.

Standard eller samsvarende boliglån

Mange land har en oppfatning av standard eller samsvarende boliglån som definerer et oppfattet akseptabelt risikonivå, som kan være formelt eller uformelt, og kan forsterkes av lover, statlige inngrep eller markedspraksis. For eksempel kan et standard boliglån anses å være et med ikke mer enn 70–80% LTV og ikke mer enn en tredjedel av bruttoinntekten går til boliglånsgjeld.

Et standard eller samsvarende boliglån er et nøkkelbegrep, ettersom det ofte definerer om boliglånet lett kan selges eller verdipapiriseres, eller hvis det er ikke-standard, kan påvirke prisen det kan selges til. I USA er et samsvarende boliglån et som oppfyller de etablerte regler og prosedyrer for de to store regjeringssponserte enhetene i boligfinansieringsmarkedet (inkludert noen lovkrav). I motsetning til dette utlåner långivere som bestemmer seg for å ta avvikende lån, en høyere risikotoleranse og gjør det vel vitende om at de står overfor en større utfordring med å videreselge lånet. Mange land har lignende konsepter eller byråer som definerer hva som er "standard" boliglån. Regulerte långivere (for eksempel banker) kan være underlagt begrensninger eller høyere risikovekt for ikke-standardiserte boliglån. For eksempel står banker og boliglånsmegler i Canada overfor begrensninger for å låne ut mer enn 80% av eiendomsverdien; utover dette nivået er det vanligvis nødvendig med boliglånsforsikring.

Boliglån i utenlandsk valuta

I noen land med valutaer som har en tendens til å svekke seg, er boliglån i utenlandsk valuta vanlige, slik at långivere kan låne ut i en stabil utenlandsk valuta, mens låntakeren tar på seg valutarisiko for at valutaen vil svekkes, og de må derfor konvertere høyere beløp innenlandsk valuta for å tilbakebetale lånet.

Tilbakebetaling av boliglån

Huslån. Total betaling = Lånerektor + Utgifter (Skatter og avgifter) + Sum interesser. Fast rente og låneperiode

I tillegg til de to standardmetodene for å sette kostnaden for et boliglån (fast til en fast rente for løpetiden, eller variabel i forhold til markedsrentene), er det variasjoner i hvordan kostnaden betales, og hvordan selve lånet er tilbakebetalt. Tilbakebetaling avhenger av lokalitet, skattelovgivning og rådende kultur. Det er også forskjellige tilbakebetalingsstrukturer for boliglån som passer til forskjellige typer låntakere.

Rektor og interesse

Den vanligste måten å betale tilbake et sikret boliglån er å foreta regelmessige betalinger mot hovedstolen og renter over en bestemt periode. Dette blir ofte referert til som (egen) amortisering i USA og som tilbakebetalingslån i Storbritannia. Et boliglån er en form for livrente (fra långiverens perspektiv), og beregningen av de periodiske utbetalingene er basert på tidsverdien av pengeformler . Enkelte detaljer kan være spesifikke for forskjellige steder: renter kan for eksempel beregnes på grunnlag av et 360-dagers år; renter kan sammensettes daglig, årlig eller halvårlig; straffer for forskuddsbetaling kan gjelde; og andre faktorer. Det kan være juridiske begrensninger på visse saker, og forbrukerlovgivningen kan spesifisere eller forby visse metoder.

Avhengig av størrelsen på lånet og den rådende praksisen i landet kan løpetiden være kort (10 år) eller lang (50 år pluss). I Storbritannia og USA er 25 til 30 år den vanlige maksimumsperioden (selv om kortere perioder, for eksempel 15-årige boliglån, er vanlige). Boliglån, som vanligvis utføres månedlig, inneholder tilbakebetaling av hovedstolen og et renteelement. Beløpet som går til hovedstolen i hver betaling varierer gjennom hele boliglånets løpetid. I de første årene er nedbetalingene stort sett renter. Mot slutten av boliglånet er betalingene hovedsakelig for hovedstol. På denne måten beregnes betalingsbeløpet som ble bestemt ved begynnelsen for å sikre at lånet blir nedbetalt på en bestemt dato i fremtiden. Dette gir låntakere forsikring om at ved å opprettholde tilbakebetalingen vil lånet bli klarert på en bestemt dato hvis renten ikke endres. Noen långivere og tredjeparter tilbyr et to-ukentlig boliglånsprogram designet for å akselerere utbetalingen av lånet. På samme måte kan et boliglån avsluttes før den planlagte slutten ved å betale noen eller alle resten for tidlig, kalt innskrenkning.

En amortiseringsplan blir vanligvis utarbeidet ved å ta hovedstolen igjen ved slutten av hver måned, multiplisere med den månedlige prisen og deretter trekke den månedlige betalingen. Dette genereres vanligvis av en amortiseringskalkulator med følgende formel :

hvor:

er den periodiske amortiseringsbetalingen
er lånebeløpet
er renten uttrykt som en brøkdel; For en månedlig betaling, ta ( Årlig rente )/12
er antall betalinger; for månedlige utbetalinger over 30 år, 12 måneder x 30 år = 360 betalinger.

Bare renter

Hovedalternativet til hovedstol og rentepant er et rentelån , der hovedstolen ikke tilbakebetales gjennom hele løpetiden. Denne typen boliglån er vanlig i Storbritannia, spesielt når den er knyttet til en vanlig investeringsplan. Med denne ordningen gis det regelmessige bidrag til en egen investeringsplan designet for å bygge opp et engangsbeløp for å tilbakebetale boliglånet ved forfall. Denne typen ordning kalles et investeringsstøttet boliglån eller er ofte relatert til typen plan som brukes: legatlån hvis det brukes en begavelsespolicy, tilsvarende et personlig egenkapitalplan (PEP) boliglån, individuell sparekonto (ISA) boliglån eller pensjon boliglån . Historisk sett tilbød investeringsstøttede boliglån forskjellige skattefordeler fremfor tilbakebetalingslån, selv om dette ikke lenger er tilfelle i Storbritannia. Investeringsstøttede boliglån blir sett på som en høyere risiko, ettersom de er avhengige av at investeringen gir tilstrekkelig avkastning til å fjerne gjelden.

Inntil nylig var det ikke uvanlig at rentelån kun ble arrangert uten tilbakebetalingsbil, mens låntakeren spilte at eiendomsmarkedet vil stige tilstrekkelig til at lånet kan tilbakebetales ved å handle ned ved pensjon (eller når husleie på eiendommen og inflasjonen kombineres å overgå renten).

Boliglån som bare er av interesse

Nylige retningslinjer for Financial Services Authority til britiske långivere angående rentelån har skjerpet kriteriene for ny utlån på en rentebasis. Problemet for mange mennesker har vært det faktum at ingen tilbakebetalingsbil hadde blitt implementert, eller at selve kjøretøyet (f.eks. Begavelse/ISA -politikk) fungerte dårlig, og derfor var utilstrekkelige midler tilgjengelig for å betale tilbake saldoen på slutten av perioden.

Fremover har Finanstilsynet under Mortgage Market Review (MMR) uttalt at det må være strenge kriterier for tilbakebetalingsbilen som brukes. Som sådan har folk som Nationwide og andre långivere trukket seg ut av interessemarkedet.

En gjenoppblomstring i aksjemarkedet har vært introduksjonen av boliglån som bare er av interesse. Der et boliglånsrente har en fast løpetid, vil et rentelånende livslån fortsette resten av pantelånernes levetid. Disse ordningene har vist interesse for folk som liker roll-up effekt (compounding) av interesse på tradisjonelle egenkapital utgivelsen ordninger. De har også vist seg fordelaktige for folk som hadde et rentelån uten lånebil og nå må betale opp lånet. Disse menneskene kan nå effektivt overføre pant til et rentelånende livslån for å opprettholde kontinuitet.

For tiden tilbys rentelåner for boliglån av to långivere-Stonehaven og more2life. De jobber med å ha mulighetene til å betale renter månedlig. Ved å betale ned renter betyr at saldoen vil forbli nivå resten av livet. Dette markedet vil øke etter hvert som flere pensjonister krever finansiering ved pensjonering.

Omvendt boliglån

For eldre låntakere (vanligvis i pensjon) kan det være mulig å ordne boliglån der verken hovedstol eller renter tilbakebetales. Renten rulles opp med rektoren og øker gjelden hvert år.

Disse ordningene kalles på forskjellige måter omvendt boliglån , boliglån for husholdningslån eller boliglån med egenkapital (refererer til egenkapital ), avhengig av land. Lånene blir vanligvis ikke nedbetalt før låntakerne er døde, derav aldersbegrensningen.

Gjennom Federal Housing Administration forsikrer den amerikanske regjeringen omvendte boliglån via et program kalt HECM (Home Equity Conversion Mortgage). I motsetning til standard boliglån (hvor hele lånebeløpet vanligvis utbetales på tidspunktet for lånestenging) tillater HECM -programmet huseieren å motta midler på en rekke forskjellige måter: som en engangsbetaling; som en månedlig leiebetaling som fortsetter til låntakeren dør eller flytter permanent ut av huset; som en månedlig betaling over en definert periode; eller som en kredittgrense.

For ytterligere detaljer, se egenkapitalutgivelse .

Renter og delvis hovedstol

I USA er en delvis amortisering eller ballonglån et beløp hvor mengden av månedlige betalinger som beregnes beregnes (amortiseres) over en bestemt periode, men den utestående saldoen på hovedstolen forfaller på et eller annet tidspunkt under denne løpetiden. I Storbritannia er et delvis tilbakebetalingslån ganske vanlig, spesielt der det opprinnelige boliglånet var investeringsstøttet.

Variasjoner

Utdannet boliglån har økende kostnader over tid og er rettet mot unge låntakere som forventer lønnsøkning over tid. Boligbetalingslån har bare delvis amortisering, noe som betyr at beløpet for månedlige betalinger beregnes (amortiseres) over et bestemt tidsrom, men den utestående hovedbalansen forfaller på et tidspunkt kort av denne terminen, og på slutten av terminen en ballongbetaling skyldes. Når rentene er høye i forhold til renten på et eksisterende selgers lån, kan kjøper vurdere å ta selgers boliglån . Et omslutt boliglån er en form for selgerfinansiering som kan gjøre det lettere for en selger å selge en eiendom. Et boliglån hver uke har betalinger annenhver uke i stedet for månedlig.

Budsjettlån inkluderer skatter og forsikring i boliglånet; pakkelån legger til kostnadene ved innredning og annen personlig eiendom til boliglånet. Buydown boliglån tillater selger eller långiver å betale noe som ligner poeng for å redusere renten og oppmuntre kjøpere. Huseiere kan også ta opp aksjelån der de mottar kontanter for boliglån på huset sitt. Delt verdsettelseslån er en form for frigjøring av aksjer . I USA står utenlandske statsborgere på grunn av sin unike situasjon overfor Foreign National boliglån .

Fleksible boliglån gir låntaker større frihet til å hoppe over betalinger eller forskuddsbetaling. Motregnet boliglån gjør at innskudd kan avregnes mot pantelånet. I Storbritannia er det også et pantelån der låntakerne betaler renter mens hovedstolen betales med en livsforsikring.

Kommersielle boliglån har vanligvis andre renter, risiko og kontrakter enn personlige lån. Med boliglån kan flere investorer dele på et lån. Byggherrer kan ta lån som dekker flere eiendommer samtidig. Brolån kan brukes som midlertidig finansiering i påvente av et lengre lån. Lån for harde penger gir finansiering i bytte mot pant i eiendomssikkerhet.

Foreclosure og non-regress utlån

I de fleste jurisdiksjoner kan en långiver utelukke den pantsatte eiendommen hvis visse forhold oppstår-hovedsakelig manglende betaling av boliglånet. Med forbehold om lokale lovkrav kan eiendommen deretter selges. Alle beløp mottatt fra salget (fratrukket kostnader) blir brukt på den opprinnelige gjelden. I noen jurisdiksjoner er boliglån ikke-regresslån : Hvis midlene som tilbakebetales fra salg av den pantsatte eiendommen ikke er tilstrekkelige til å dekke den utestående gjelden, kan det hende at långiveren ikke har tilbakekallelse til låntakeren etter utleggelse. I andre jurisdiksjoner forblir låntakeren ansvarlig for eventuell gjenværende gjeld.

I praktisk talt alle jurisdiksjoner gjelder spesifikke prosedyrer for utleggelse og salg av pantsatt eiendom, og kan være tett regulert av den relevante regjeringen. Det er strenge eller rettslige tvangsauksjoner og ikke-rettslige tvangsauksjoner, også kjent som tvangsmuligheter for salgsfullmakt. I noen jurisdiksjoner kan utleggelse og salg forekomme ganske raskt, mens i andre kan utleggelse ta mange måneder eller til og med år. I mange land er långivernes evne til å utelukke ekstremt begrenset, og utviklingen i boliglånsmarkedet har vært betydelig tregere.

Nasjonale forskjeller

En studie utført av FNs økonomiske kommisjon for Europa sammenlignet tyske, amerikanske og danske boliglånssystemer. Den tyske Bausparkassen har rapportert nominelle renter på omtrent 6 prosent per år de siste 40 årene (fra 2004). Tyske Bausparkassen (spare- og låneforeninger) er ikke identiske med banker som gir boliglån. I tillegg krever de administrasjons- og servicegebyrer (ca. 1,5 prosent av lånebeløpet). I USA startet imidlertid gjennomsnittsrentene for fastforrentede boliglån på boligmarkedet i tiårene og tjueårene på 1980-tallet og har (fra 2004) nådd omtrent 6 prosent per år. Brutto lånekostnader er imidlertid vesentlig høyere enn den nominelle renten og utgjorde de siste 30 årene til 10,46 prosent. I Danmark, i likhet med det amerikanske boliglånsmarkedet, har rentene falt til 6 prosent per år. Et risiko- og administrasjonsgebyr utgjør 0,5 prosent av restgelden. I tillegg belastes et anskaffelsesgebyr som utgjør en prosent av hovedstolen.

forente stater

Boliglånsindustrien i USA er en stor finanssektor. Den føderale regjeringen opprettet flere programmer, eller regjeringssponserte enheter , for å fremme boliglån, bygging og oppmuntre til eierskap . Disse programmene inkluderer Government National Mortgage Association (kjent som Ginnie Mae), Federal National Mortgage Association (kjent som Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (kjent som Freddie Mac).

Den amerikanske boliglånssektoren har vært sentrum for store finanskriser det siste århundret. Uhensiktsmessig utlånspraksis resulterte i National Mortgage Crisis på 1930 -tallet , spare- og lånekrisen på 1980- og 1990 -tallet og subprime -boliglånskrisen i 2007 som førte til utleggelseskrisen i 2010 .

I USA innebærer pantelånet to separate dokumenter: pantelånet (en gjeldsbrev ) og sikkerhetsrenten som dokumentet "boliglån" viser; Vanligvis er de to tildelt sammen, men hvis de er delt tradisjonelt har innehaveren av sedlen og ikke boliglånet rett til å utelukke. For eksempel utlyser Fannie Mae en standardskjema kontrakt Multistate Fixed-Rate Note 3200 og også separate sikkerhetsinstrumenter for pantelån som varierer fra stat til stat.

Canada

I Canada er Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) landets nasjonale boligbyrå, som tilbyr boliglånsforsikring, pantelån med sikkerhet, boligpolitikk og programmer og boligforskning til kanadiere. Det ble opprettet av den føderale regjeringen i 1946 for å løse landets mangel på boligkrig etter krigen, og for å hjelpe kanadiere med å nå sine husformål.

Det vanligste boliglånet i Canada er det femårige lukkede boliglånet med fast rente, i motsetning til USA hvor den vanligste typen er det 30-årige åpne renter med fast rente. Gjennom finanskrisen og den påfølgende lavkonjunkturen fortsatte Canadas boliglånsmarked å fungere godt, blant annet på grunn av boliglånemarkedets politiske rammeverk, som inkluderer et effektivt regulerings- og tilsynsregime som gjelder for de fleste långivere. Siden krisen har imidlertid det lave rentemiljøet som har oppstått bidratt til en betydelig økning i boliglånsgjelden i landet.

I april 2014 ga Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) ut retningslinjer for boliglånsforsikringsleverandører med sikte på å skjerpe standarder rundt tegning og risikostyring. I en uttalelse har OSFI uttalt at retningslinjen vil "gi klarhet om beste praksis med hensyn til tegning av boliglån, noe som bidrar til et stabilt finansielt system." Dette kommer etter flere år med føderal regjerings granskning av CMHC, med tidligere finansminister Jim Flaherty som helt tilbake til 2012 tenkte offentlig om privatisering av kronekonsernet.

I et forsøk på å kjøle ned eiendomsprisene i Canada, innførte Ottawa en stresstest for boliglån fra 17. oktober 2016. Under stresstesten bør hver boligkjøper som ønsker å få boliglån fra en føderalt regulert långiver gjennomgå en test der låntakers rimelighet vurderes basert på en rente som ikke er lavere enn en stressrate fastsatt av Bank of Canada. For boliglån med høyt forhold (lån på mer enn 80%), som er forsikret av Canada Mortgage and Housing Corporation , er satsen maksimum av stresstestrenten og gjeldende målrente. For usikret boliglån er imidlertid rente maksimum av stresstestrenten og målrenten pluss 2%. Denne stresstesten har senket det maksimale beløpet som er godkjent for boliglån for alle låntakere i Canada.

Stresstestraten økte konsekvent til toppen på 5,34% i mai 2018, og den ble ikke endret før i juli 2019, hvor den for første gang på tre år gikk ned til 5,19%. Denne avgjørelsen kan gjenspeile tilbakeslag fra eiendomsbransjen, samt introduksjonen av det første gangs huskjøper-insentivprogram (FTHBI) av den kanadiske regjeringen i det kanadiske føderale budsjettet 2019 . På grunn av all kritikken fra eiendomsindustrien beordret Canadas finansminister Bill Morneau å gå gjennom og vurdere endringer i boliglånestresstesten i desember 2019.

Storbritannia

Boliglånsindustrien i Storbritannia har tradisjonelt vært dominert av byggefellesskap , men fra 1970 -tallet har andelen av det nye boliglånsmarkedet som byggeselskaper innehar, gått betydelig ned. Mellom 1977 og 1987 falt andelen fra 96% til 66%, mens banker og andre institusjoner steg fra 3% til 36%. Det er for tiden over 200 betydelige separate finansielle organisasjoner som tilbyr boliglån til huskjøpere i Storbritannia. De største långiverne inkluderer byggeselskaper, banker, spesialiserte boliglånsselskaper, forsikringsselskaper og pensjonskasser.

I Storbritannia er boliglån med variabel rente mer vanlige enn i USA. Dette er delvis fordi boliglån finansiering er avhengig mindre på rente verdipapiriserte eiendeler (for eksempel boliglånsobligasjoner ) enn i USA, Danmark og Tyskland, og mer på detaljhandel spareinnskudd som Australia og Spania. Dermed foretrekker långivere boliglån med variabel rente fremfor fast rente, og fastlån med fast rente er vanligvis ikke tilgjengelig. Likevel har det blitt populært å fastsette renten på boliglån i korte perioder de siste årene, og de første to, tre, fem og noen ganger ti år med boliglån kan løses. Fra 2007 til begynnelsen av 2013 hadde mellom 50% og 83% av de nye boliglån faste innledende perioder på denne måten.

Boligeierpriser er sammenlignbare med USA, men generelle standardrater er lavere. Forhåndsbetalinger i løpet av en fastrenteperiode er vanlige, mens USA har frarådet bruk. I likhet med andre europeiske land og resten av verden, men i motsetning til de fleste i USA, er boliglån vanligvis ikke gjeldsgeld , noe som betyr at skyldnere er ansvarlige for eventuelle lånemangel etter utlegg .

De kundevendte aspektene ved boliglånssektoren er regulert av Financial Conduct Authority (FCA), og långivers finansielle sannsynlighet overvåkes av en egen regulator, Prudential Regulation Authority (PRA) som er en del av Bank of England . FCA og PRA ble opprettet i 2013 med sikte på å svare på kritikk av regulatoriske feil som ble fremhevet av finanskrisen 2007–2008 og konsekvensene av den.

Kontinentaleuropa

I det meste av Vest-Europa (unntatt Danmark , Nederland og Tyskland ) er boliglån med variabel rente mer vanlige, i motsetning til fastforrentede boliglån i USA. Store deler av Europa har husholdningsrater som er sammenlignbare med USA, men generelle standardrater er lavere i Europa enn i USA. Boliglånefinansiering er mindre avhengig av verdipapirisering av boliglån og mer av formelle statsgarantier med obligasjoner med fortrinnsrett (for eksempel Pfandbriefe ) og innskudd , unntatt Danmark og Tyskland hvor verdipapirer med sikkerhet også er vanlige. Forhåndsbetalinger er fortsatt vanlige, mens USA har frarådet bruk. I motsetning til store deler av USA er boliglån vanligvis ikke gjeldsskade .

I EU utgjorde markedsvolumet for obligasjoner med fortrinnsrett (utestående obligasjoner) om lag 2 billioner euro ved utgangen av 2007, med Tyskland, Danmark, Spania og Frankrike som hver hadde utestående over 200 000 millioner euro. Pfandbrief-lignende verdipapirer har blitt introdusert i mer enn 25 europeiske land-og de siste årene også i USA og andre land utenfor Europa-hver med sin egen unike lov og forskrift.

Nyere trender

Boliglånrenter historiske trender 1986 til 2010

28. juli 2008 kunngjorde USAs finanssekretær Henry Paulson at statskassen sammen med fire store amerikanske banker ville prøve å starte et marked for disse verdipapirene i USA, først og fremst for å tilby en alternativ form for pantelån med sikkerhet. På samme måte inviterer regjeringen i Storbritannia "synspunkter på alternativer for et britisk rammeverk for å levere rimeligere langsiktige fastforrentede boliglån, inkludert lærdommene fra internasjonale markeder og institusjoner".

George Soros '10 . oktober 2008 Wall Street Journal -redaksjonen fremmet den danske boliglånsmarkedsmodellen .

Malaysia

Boliglån i Malaysia kan kategoriseres i 2 forskjellige grupper: konvensjonelt boliglån og islamsk boliglån. Under det konvensjonelle boliglånet krever banker normalt en fast rente, en variabel rente eller begge deler. Disse rentene er knyttet til en grunnrente (individuell banks referanserente).

For islamsk hjemmefinansiering følger den sharialoven og finnes i to vanlige typer: Bai 'Bithaman Ajil (BBA) eller Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai 'Bithaman Ajil er når banken kjøper eiendommen til gjeldende markedspris og selger den tilbake til deg til en mye høyere pris. Musharakah Mutanaqisah er når banken kjøper eiendommen sammen med deg. Du vil deretter sakte kjøpe bankens del av eiendommen gjennom utleie (hvorved en del av leien går til å betale for kjøp av en del av bankens andel i eiendommen til eiendommen kommer til fullstendig eierskap).

Islamske land

Islamsk sharialov forbyr betaling eller mottak av renter , noe som betyr at muslimer ikke kan bruke konvensjonelle boliglån. Eiendom er imidlertid altfor dyrt for de fleste å kjøpe direkte med kontanter: Islamske boliglån løser dette problemet ved å la eiendommen bytte eier to ganger. I en variant vil banken kjøpe huset direkte og deretter fungere som utleier. Boligkjøperen, i tillegg til å betale husleie , betaler et bidrag til kjøp av eiendommen. Når den siste betalingen er foretatt, skifter eiendommen hender.

Vanligvis kan dette føre til en høyere sluttpris for kjøperne. Dette er fordi det i noen land (for eksempel Storbritannia og India ) er en stempelavgift som er en skatt som regjeringen pålegger på eierskifte. Fordi eierskapet endres to ganger i et islamsk boliglån, kan det kreves frimerkeskatt to ganger. Mange andre jurisdiksjoner har lignende transaksjonsskatter ved eierskifte som kan bli pålagt. I Storbritannia ble den doble anvendelsen av stempelavgifter i slike transaksjoner fjernet i finansloven 2003 for å lette islamske boliglån.

En alternativ ordning innebærer at banken videreselger eiendommen i henhold til en avdragsplan , til en pris høyere enn den opprinnelige prisen.

Begge disse metodene kompenserer utlåner som om de tar renter, men lånene er strukturert på en måte som de ikke er, og långiver deler de økonomiske risikoene som er involvert i transaksjonen med boligkjøperen.

Boliglånsforsikring

Boliglånsforsikring er en forsikring som er designet for å beskytte panthaveren (utlåner) mot enhver mislighold fra pantsetter (låntaker). Den brukes ofte i lån med en belåningsgrad på over 80%, og brukes i tilfelle av utleggelse og gjenopptakelse .

Denne politikken betales vanligvis av låntakeren som en komponent til den endelige nominelle (note) renten, eller i et engangsbeløp på forhånd, eller som en egen og spesifisert komponent i månedlig boliglånsbetaling. I det siste tilfellet kan boliglånsforsikring slippes når utlåner informerer låntakeren, eller de påfølgende tildeler, om at eiendommen har verdsatt, lånet er betalt ned, eller en kombinasjon av begge for å henvise lånet til verdi under 80 %.

I tilfelle gjenopptakelse, må banker, investorer, etc. ty til å selge eiendommen for å få tilbake den opprinnelige investeringen (pengene som er lånt ut), og de er i stand til å avhende harde eiendeler (for eksempel eiendom) raskere ved å redusere prisene. Derfor fungerer boliglånsforsikringen som en sikring dersom den overtagende myndigheten gjenvinner mindre enn full og rettferdig markedsverdi for en hard eiendel.

Se også

Generelt eller relatert til mer enn en nasjon

Relatert til Storbritannia

Relatert til USA

Andre nasjoner

Juridiske detaljer

Referanser

Eksterne linker