Rovdyrutlån - Predatory lending

Rovdyrutlån refererer til uetisk praksis som utøves av utlånsorganisasjoner under en opprinnelsesprosess som er urettferdig, villedende eller uredelig. Selv om det ikke er noen internasjonalt avtalte juridiske definisjoner for rovdyrutlån, definerer en revisjonsrapport fra 2006 fra kontoret til generalinspektør i US Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) stort sett rovdyrutlån som "å pålegge låntakere urettferdige og misbrukende lånevilkår", skjønt " urettferdig "og" fornærmende "ble ikke spesifikt definert. Selv om det er lover mot noen av de spesifikke rutinene som vanligvis identifiseres som rovdyr, bruker forskjellige føderale byråer uttrykket som et allment begrep for mange spesifikke ulovlige aktiviteter i lånebransjen . Rovdyrutlån bør ikke forveksles med rovdyrlån, som er boliglånspraksis beskrevet av kritikere som urettferdig, villedende eller uredelig praksis under lån- eller boliglånsprosessen, etter opphav av lån.

En mindre omstridt definisjon av begrepet foreslås av et investeringsnettsted som "praksisen til at en långiver villedig overbeviser låntakere om å gå med på urettferdige og krenkende lånevilkår, eller systematisk å bryte disse vilkårene på måter som gjør det vanskelig for låntakeren å forsvare seg mot" . Andre typer utlån noen ganger også referert til som rovdyr inkluderer lønningslån , visse typer kredittkort , hovedsakelig subprime eller andre former for (igjen, ofte subprime) forbruksgjeld og kassekredittlån, når rentene anses som urimelig høye. Selv om rovdyrgivere mest sannsynlig vil målrette de mindre utdannede, de fattige, rasemessige minoritetene og eldre, er ofre for rovdyrutlån representert på tvers av alle demografiske områder. Den fortsatte forekomsten av rovdyrutlån kan ses på som en lakmustest for effektiviteten av filantropisk utlån som tar sikte på å fremme entreprenørskap. Der slike filantropiske utlånsinitiativer ( mikrofinansiering ) er allment tilgjengelig, bør ikke haier og andre rovdyrgivere fortsette å trives.

Rovdyrutlån skjer vanligvis på lån som støttes av en eller annen form for sikkerhet , for eksempel en bil eller et hus, slik at hvis låntakeren misligholder lånet, kan utlåner ta tilbake eller utelukke og tjene penger på å selge den overtatte eller utelukkede eiendommen. Långivere kan bli anklaget for å ha lurt en låntaker til å tro at en rente er lavere enn den faktisk er, eller at låntakerens betalingsevne er større enn den faktisk er. Långiveren, eller andre som agenter for utlåner, kan godt tjene på å ta tilbake eller avståelse av sikkerheten.

Rovdyrlån blir ofte sammenlignet med (men ikke å forveksle med) lånhaier , men en viktig forskjell mellom de to er at lånhaier ikke seriøst prøver å operere innenfor loven.

Krenkende eller urettferdig utlånspraksis

Det er mange utlånsmetoder som har blitt kalt misbruk og merket med begrepet "rovdyr". Det er stor tvist mellom långivere og forbrukergrupper om hva som egentlig er "urettferdig" eller "rovdyrlig" praksis, men følgende blir noen ganger sitert:

  • Uberettiget risikobasert pris . Dette er praksisen med å kreve mer (i form av høyere renter og gebyrer) for å utvide kreditt til låntakere som utlåner identifiserer som en større kredittrisiko. Utlånsindustrien argumenterer for at risikobaserte priser er en legitim praksis; Siden en større prosentandel av lån til mindre kredittverdige låntakere kan forventes å gå i mislighold, er det nødvendig med høyere priser for å oppnå samme avkastning på porteføljen som helhet. Noen forbrukergrupper hevder at høyere priser betalt av mer sårbare forbrukere ikke alltid kan begrunnes med økt kredittrisiko.
  • Enkeltpremie kredittforsikring . Dette er kjøp av forsikring som betaler ned lånet i tilfelle boligkjøper dør. Det er dyrere enn andre former for forsikring fordi det ikke innebærer noen medisinske kontroller, men kundene får nesten ikke alltid sine valg, fordi vanligvis utlåner ikke har lisens til å selge andre former for forsikring. I tillegg er denne forsikringen vanligvis finansiert inn i lånet som gjør at lånet blir dyrere, men samtidig oppfordrer folk til å kjøpe forsikringen fordi de ikke trenger å betale på forhånd.
  • Unnlatelse av å presentere låneprisen som omsettelig. Mange långivere vil forhandle om prisstrukturen på lånet med låntakere. I noen situasjoner kan låntakere til og med forhandle om en direkte reduksjon i renten eller andre gebyrer på lånet. Forbrukerforkjempere hevder at låntakere, spesielt usofistikerte låntakere, ikke er klar over deres evne til å forhandle og kan til og med ha et feilaktig inntrykk av at utlåner setter låntakers interesser over sine egne. Dermed utnytter ikke mange låntakere muligheten til å forhandle.
  • Manglende klargjøring av vilkår og betingelser , spesielt i tilfeller der en usofistikert låntaker er involvert. Boliglån er komplekse transaksjoner som involverer flere parter og dusinvis av sider med juridiske dokumenter. I de mest alvorlige rovdyrsakene har långivere eller meglere ikke bare villedet låntakere, men har også endret dokumenter etter at de har blitt signert.
  • Kortsiktige lån med uforholdsmessig høye gebyrer , for eksempel lønningslån , forsinkelsesgebyrer på kredittkort, kassakredittgebyrer og forventninger om skatterefusjon , hvor gebyret som betales for å forskuddsføre pengene i en kort periode, utgjør en årlig rente rente betydelig over markedsrenten for høyrisikolån. Opphavsmennene til slike lån bestrider at gebyrene er renter.
  • Serviceagent og overgrep mot verdipapirisering . Boliglånsmegleren er enheten som mottar pantelånet, opprettholder betalingsjournaler, gir låntakere kontoutskrifter, pålegger forsinkede gebyrer når betalingen er forsinket og forfølger misligholdte låntakere. En verdipapirisering er en finansiell transaksjon der eiendeler, spesielt gjeldsinstrumenter, samles og verdipapirer som representerer interesser i puljen utstedes. De fleste lån er betinget av å bli samlet og solgt, og rettighetene til å fungere som serviceagent selges, uten samtykke fra låntakeren. En føderal vedtekt krever varsel til låntakeren om endring i serviceagent, men beskytter ikke låntakeren mot å bli holdt kriminell på sedlen for betalinger til serviceagenten som ikke klarer å videresende betalingene til eieren av sedelen, spesielt hvis at serviceagenten går konkurs, og låntakere som har foretatt alle betalinger i tide, kan finne seg i å bli utelukket og bli usikrede kreditorer til serviceagenten. Foreclosures kan noen ganger utføres uten skikkelig varsel til låntakeren. I noen stater (se Texas Rule of Civil Procedure 746), er det ikke noe forsvar mot utkastelse, noe som tvinger låntakeren til å flytte og pådra seg bekostning av å ansette en advokat og finne et annet sted å bo, mens den "nye eieren" påstår kravet til eier huset, spesielt etter at det er solgt en eller flere ganger. Når skyldneren, etter den beste bevisregelen ,kreverat den nåværende eieren av påståtte sedler produserer den originale sedlen med skyldners signatur på den, er seddelseieren vanligvis ikke i stand til eller uvillig til å gjøre det, og prøver å fastslå sitt krav med en bekreftelse på at det er eieren, uten å bevise at det er "innehaveren etter hvert", den tradisjonelle standarden for et gjeldskrav, og domstolene lar dem ofte gjøre det. I mellomtiden fortsetter sedlen å bli handlet, og det er vanskelig å finne dens fysiske oppholdssted.

OCC Advisory Letter AL 2003-2 beskriver rovdyrutlån som inkluderer følgende:

  • "Flipping" -lån-hyppige refinansieringer som resulterer i liten eller ingen økonomisk fordel for låntakeren og som er foretatt med det primære eller eneste målet å generere ytterligere låneavgifter, forskuddsbetalinger og gebyrer fra finansiering av kredittrelaterte produkter;
  • Refinansiering av spesielle subsidierte boliglån som resulterer i tap av fordelaktige lånevilkår;
  • "Pakking" av overdrevne og noen ganger "skjulte" avgifter i beløpet som finansieres;
  • Bruk av lånebetingelser eller strukturer - for eksempel negativ amortisering - for å gjøre det vanskeligere eller umulig for låntakere å redusere eller betale tilbake sin gjeld;
  • Bruke ballongbetalinger for å skjule den sanne byrden for finansieringen og for å tvinge låntakere til kostbare refinansieringstransaksjoner eller utlegg;
  • Sikting mot upassende eller altfor dyre kredittprodukter til eldre låntakere, til personer som ikke er økonomisk sofistikerte eller som på annen måte kan være sårbare for fornærmende praksis, og til personer som kan kvalifisere seg til vanlige kredittprodukter og vilkår;
  • Utilstrekkelig avsløring av de sanne kostnadene, risikoene og, om nødvendig, hensiktsmessigheten for låntakeren av lånetransaksjoner;
  • Tilbudet om kredittforsikring med en enkelt premie; og
  • Bruk av obligatoriske voldgiftsklausuler.

Rovdyrutlån til minoritetsgrupper

Fordi mange minoritetssamfunn tidligere har blitt ekskludert fra lån, er og har de vært mer sårbare for bedrag. Ofte er de målrettet på grunn av disse sårbarhetene. Organisasjoner og byråer inkludert ACORN , HUD , American Civil Liberties Union , United for a Fair Economy og flere beviser at rovdyrlån er uforholdsmessig store i fattige og minoritetsnabolag. Meglere og långivere byttet på disse nabolagene med kunnskap om at disse menneskene ofte ble nektet for lån og etterspørselen etter lån var høy. Långivere kalte disse nabolagene aldri-aldri land. Dette skapte verden for subprime -rovdyr.

Subprime -långivere spesialiserer seg på B-, C- og D -papir. Rovdyrutlån er praksisen med å overbelaste en låntaker for renter og avgifter, gjennomsnittlig avgift bør være 1%, disse långiverne belaster låntakere over 5%.

Forbrukere uten utfordrede kredittlån bør tegnes av førsteklasses långivere. I 2004 var 69% av låntakerne fra subprime -utlån. Boliglånet fallet i 2007 og økonomien mislyktes var fra overlån.

Organisasjoner som AARP , Inner City Press og ACORN har jobbet for å stoppe det de beskriver som rovdyrutlån. ACORN har målrettet mot spesifikke selskaper som HSBC Finance , og har tvunget dem til å endre praksis.

Noen subprime -utlånspraksis har reist bekymring for diskriminering av boliglån på grunnlag av rase. Afroamerikanere og andre minoriteter blir uforholdsmessig ført til sub-prime boliglån med høyere rente enn sine hvite kolleger. Selv når medianinntektsnivået var sammenlignbart, var det større sannsynlighet for boligkjøpere i minoritetsnabolag å få lån fra en subprime-utlåner, men ikke nødvendigvis et subprime-lån.

Andre målgrupper

I tillegg har studier av ledende forbrukergrupper konkludert med at kvinner har blitt en sentral komponent i subprime -boliglånskrisen. Professor Anita F. Hill skrev at en stor prosentandel av førstegangskjøpere var kvinner, og at låneansatte utnyttet mangelen på økonomisk kunnskap hos mange kvinnelige lånesøkere. Forbrukerne tror at de er beskyttet av forbrukerlovgivningen, når långiveren deres virkelig fungerer helt utenfor lovene. Se 15 USC 1601 og 12 CFR 226.

Medieundersøkelser har avslørt at boliglånegivere brukte agn-og-bytt-salg og svindel for å dra fordel av låntakere under boliglånet. I februar 2005 brøt for eksempel reporterne Michael Hudson og Scott Reckard en historie i Los Angeles Times om salgstaktikk for "kjelerom" hos Ameriquest Mortgage , landets største subprime -utlåner. Hudson og Reckard siterte intervjuer og rettserklæringer fra 32 tidligere ansatte i Ameriquest som sa at selskapet hadde misbrukt sine kunder og brutt loven, og "lurte låntakere om lånevilkårene, forfalsket dokumenter, forfalsket vurderinger og fremstilt låntakers inntekt for å kvalifisere dem for lån de ikke hadde råd til ". Ameriquest ble senere enige om å betale et 325 millioner dollar rovdriftsoppgjør med statlige myndigheter over hele landet.

Tvister om rovdyrutlån

Noen talsmenn for subprime-utlån, for eksempel National Home Equity Mortgage Association (NHEMA), sier at mange praksiser som vanligvis kalles "rovdyr", spesielt praksisen med risikobaserte priser, faktisk ikke er rovdyr, og at mange lover har som mål å redusere "rovdyrutlån" "begrenset tilgjengeligheten av boliglånsfinansiering betydelig til låntakere med lavere inntekt. Slike partier anser rovdyrlån som en pejorativ periode.

Underliggende problemstillinger

Det er mange underliggende spørsmål i den rovdriftsdebatten:

  • Rettslig praksis : Noen argumenterer for at mye av problemet skyldes en domstols tendens til å favorisere långivere, og å flytte bevisbyrden for overholdelse av vilkårene i gjeldsinstrumentet til skyldneren. I følge dette argumentet bør det ikke være låntakerens plikt å sørge for at betalingene hans kommer til den nåværende eieren, men å bevise at alle betalinger ble foretatt til den siste kjente agenten for inkasso som er tilstrekkelig til å blokkere eller reversere beslagleggelse eller utleggelse og utkastelse, og å kansellere gjelden hvis nåværende eier av sedler ikke kan bevise at han eller hun er "innehaveren" ved å produsere det faktiske opprinnelige gjeldsinstrumentet i retten.
  • Risikobasert prising : Den grunnleggende ideen er at låntakere som antas å ha større sannsynlighet for å misligholde sine lån, skal betale høyere renter og finansieringskostnader for å kompensere långivere for den økte risikoen. I hovedsak motiverer høy avkastning långivere til å låne ut til en gruppe de ellers ikke ville låne til - "subprime" eller risikofylte låntakere. Talsmenn for dette systemet mener at det ville være urettferdig-eller en dårlig forretningsstrategi-å heve renten globalt for å imøtekomme risikable låntakere, og dermed straffe lavrisiko låntakere som neppe vil misligholde. Motstanderne hevder at praksisen har en tendens til uforholdsmessig å skape kapitalgevinster for de velstående mens de undertrykker arbeiderklassens låntakere med beskjedne økonomiske ressurser. Noen mennesker anser risikobaserte priser i prinsippet som urettferdig. Långivere hevder at rentene generelt sett settes rimelig med tanke på risikoen som långiveren påtar seg, og at konkurranse mellom långivere vil sikre tilgjengeligheten av rimelige lån til høyrisikokunder. Atter andre mener at selv om rentene i seg selv kan være forsvarlige med hensyn til risikoen, er det uansvarlig for långivere å oppmuntre eller la låntakere med kredittproblemer ta opp dyre lån. For alle sine fordeler og ulemper, er risikobasert prising fortsatt en universell praksis i obligasjonsmarkedene og forsikringsbransjen, og det er underforstått i aksjemarkedet og på mange andre åpne markeder; det er bare kontroversielt når det gjelder forbrukslån.
  • Konkurranse : Noen mener at risikobaserte priser er rettferdige, men føler at mange lån tar priser langt over risikoen, og bruker risikoen som en unnskyldning for å betale for mye. Denne kritikken pålegges ikke alle produkter, men bare de som spesifikt anses som rovdyr. Forslagsstillerne motarbeider at konkurranse blant långivere bør forhindre eller redusere overbelastning.
  • Finansiell utdannelse : Mange observatører mener at konkurranse i markedene som betjenes av det kritikere beskriver som "rovdyrgivere" ikke påvirkes av prisen fordi de målrettede forbrukerne er helt uutdannede om tidsverdien av penger og begrepet Årlig prosentandel , et annet mål av prisen enn det mange er vant til. Nyere forskning så på et lovgivende eksperiment der staten Illinois, som krevde "høyrisiko" boliglånssøkere som anskaffet eller refinansierte eiendommer i 10 spesifikke postnummer, for å sende inn lånetilbud fra statslisensierte långivere for vurdering av HUD-sertifiserte finansrådgivere. Eksperimentet fant at lovgivningen presset noen låntakere til å velge mindre risikable låneprodukter for å unngå rådgivning.
  • Advarselstømmer : Det er en underliggende debatt om hvorvidt en utlåner skal få lov til å belaste hva den vil for en tjeneste, selv om det ikke er bevis for at den forsøkte å lure forbrukeren om prisen. Her er det troen på at utlån er en vare, og at utlånssamfunnet har en nesten fortrolig plikt til å gi låntakeren beskjed om at midler kan skaffes billigere. Det er også aktuelle finansielle produkter som bare ser ut til å være lønnsomme på grunn av ugunstig utvalg eller mangel på kunnskap hos kundene i forhold til långiverne. For eksempel hevder noen at kredittforsikring ikke ville være lønnsomt for utlånsselskaper hvis bare de kundene som hadde riktig "passform" for produktet faktisk kjøpte det (dvs. bare de kundene som ikke var i stand til å få en generelt billigere levetid) forsikring). Uansett har flertallet av amerikanske domstoler nektet å behandle långiver-låntakerforholdet som et tillitsfullt og nektet å påleggelångivereen forsiktighetsplikt når det gjelder å ta lån. Når utlåner har overholdt alle relevante lovbestemte opplysningsforpliktelser, er det derfor utelukkende låntakers problem å finne ut om lånet de får, er riktig for dem.

Rovdyrlån

I en artikkel i 17. januar 2008, New York Times , beskrev George Mason Universitys økonomiprofessor Tyler Cowen "rovdyrlån" som potensielt et større problem enn rovdyrutlån:

"Så mye som 70 prosent av de siste misligholdene for tidlig betaling hadde uredelige uriktige fremstillinger av de opprinnelige lånesøknadene, ifølge en nylig studie. Undersøkelsen ble utført av BasePoint Analytics, som hjelper banker og långivere med å identifisere uredelige transaksjoner; studien så på mer enn tre millioner lån fra 1997 til 2006, med et flertall fra 2005 til 2006. Søknader med uriktige fremstillinger var også fem ganger så sannsynlig å gå i mislighold. Mange av svindelene var enkle i stedet for geniale. I noen tilfeller ble låntakere som ble bedt om å oppgi sitt inntekter bare løy, noen ganger rapporterte fem ganger faktisk inntekt; andre låntakere forfalsket inntektsdokumenter ved å bruke datamaskiner. "

Boliglånesøknader blir vanligvis utfylt av boliglånsmeglere eller långivers interne låneansvarlige, i stedet for av låntakere selv, noe som gjør det vanskelig for låntakere å kontrollere informasjonen som ble sendt med søknadene deres.

En oppgitt inntektslånssøknad gjøres av låntakeren, og det er ikke nødvendig med bevis på inntekt. Når megleren sender inn lånet, må de gå etter hvilken inntekt som er oppgitt. Dette åpnet dørene for at låntakere kunne bli godkjent for lån som de ellers ikke ville kvalifisert for, eller råd til. Imidlertid indikerte søksmål og vitnesbyrd fra tidligere bransjeinnsidere at ansatte i boliglånsselskaper ofte sto bak overdrivelser av låntakerinntekt på boliglånssøknader.

Låntakere hadde liten eller ingen evne til å manipulere andre viktige datapunkter som ofte ble forfalsket under boliglånsprosessen. Disse inkluderte kredittpoeng, boligvurderinger og belåningsgrader. Dette var alle faktorer som var under kontroll av profesjonelle boliglån. I 2012, for eksempel, oppnådde New York statsadvokat Eric Schneiderman et oppgjør på 7,8 millioner dollar med påstander om at et ledende takstforvaltningsfirma hadde bidratt til å blåse opp eiendomsvurderinger i stor skala for å hjelpe en stor utlåner til å presse gjennom flere låneavtaler. Riksadvokatens søksmål hevdet at eAppraiseIT, som foretok mer enn 260 000 vurderinger nasjonalt for Washington Mutual, ga press fra WaMu låneansvarlige for å velge smidige takstmenn som var villige til å levere oppblåste eiendomsverdier.

Flere kommentatorer har avvist forestillingen om "rovdyrlån" og anklaget dem som kommer med dette argumentet som unnskyldninger for mangel på utlånsstandarder og andre overskridelser under kredittboblen.

Rovdyrbetjening er også en del av rovdyrutlån, preget av urettferdig, villedende eller uredelig praksis fra en utlåner eller et annet selskap som betjener et lån på vegne av utlåner, etter at lånet er innvilget. Denne praksisen inkluderer også å kreve overdrevne og udokumenterte gebyrer og utgifter for å betjene lånet, feilaktig opplyse om mislighold fra en låntaker, trakassere en låntaker for tilbakebetaling og nekte å handle i god tro i samarbeid med en låntaker for å gjennomføre en boliglånsendring som kreves av føderale lov.

Lovgivning

I mange land har lovgivningen som mål å kontrollere dette, men forskning har funnet tvetydige resultater, inkludert å finne at høykostnadslån kan muligens stige etter vedtakelse av lover mot rovdyr.

forente stater

Mange lover både på føderalt og statlig nivå er rettet mot å forhindre rovdyrutlån. Selv om det ikke er spesifikt anti-rovdyrlig, krever Federal Truth in Lending Act visse opplysninger om APR og lånevilkår . I 1994 ble seksjon 32 i loven om sannhet i utlån, med tittelen loven om eierskap og beskyttelse av egenkapital fra 1994, opprettet. Denne loven er viet til å identifisere visse høye kostnader, potensielt rov boliglån og reining i sine vilkår. 25 stater har vedtatt lover mot rovdyr. Arkansas , Georgia , Illinois , Maine , Massachusetts , North Carolina , New York , New Jersey , New Mexico og South Carolina er blant de statene som anses å ha de sterkeste lovene. Andre stater med rovdyr for utlån inkluderer: California , Colorado , Connecticut , Florida , Kentucky , Maine , Maryland , Nevada , Ohio , Oklahoma , Oregon , Pennsylvania , Texas , Utah , Wisconsin og West Virginia . Disse lovene beskriver vanligvis en eller flere klasser av "høykostnads" eller "dekkede" lån, som er definert av gebyrene som belastes låntakeren ved opprinnelsen eller APR. Selv om långivere ikke er forbudt fra å ta "høykostnadslån" eller "dekkede" lån, settes det en rekke ytterligere restriksjoner på disse lånene, og straffen for avvik kan være betydelig.

Se også

Referanser

Videre lesning

Eksterne linker