Husleieregulering - Rent regulation
| Del av en serie om |
| Boområder |
|---|
 |
.jpg)
Rent regulering er et system av lover , administrert av en domstol eller offentlig myndighet, som har som mål å sikre kostnader i boliger og leieforhold på leiemarkedet for boliger. Vanligvis innebærer et system for husleieregulering:
- Priskontroll , grenser for husleien som en utleier kan kreve, vanligvis kalt husleiekontroll eller husleiestabilisering
- Eviction control : kodifiserte standarder som en utleier kan si opp leieforholdet til
- Forpliktelser til utleier eller leietaker angående tilstrekkelig vedlikehold av eiendommen
- Et system for tilsyn og håndhevelse av en uavhengig regulator og ombudsmann
Det løse begrepet "husleiekontroll" dekker et spekter av reguleringer som kan variere fra å sette det absolutte leiebeløpet som kan belastes, uten tillatte økninger, til å sette forskjellige grenser for hvor mye husleien kan øke; disse restriksjonene kan fortsette mellom leiekontrakter, eller kan bare brukes innen leieforholdet. Fra og med 2016 har minst 14 av de 36 OECD -landene en eller annen form for husleiekontroll i kraft, inkludert fire stater i USA.
Husleieregulering er en av flere klasser av retningslinjer som foreslås for å forbedre rimelige boliger , i tillegg til subsidier (inkludert bilag og skattefradrag ) og retningslinjer for å utvide boligtilbudet . Det er enighet blant økonomer om at husleiekontroll reduserer kvaliteten og mengden på utleieboliger.
Former for husleieregulering
Det løse begrepet "husleiekontroll" kan gjelde flere typer priskontroll :
- "strenge pristak ", også kjent som husleiefrysesystemer , eller absolutt eller første generasjons husleiekontroll, der det ikke er tillatt å øke husleien i det hele tatt (husleie er vanligvis frosset til den prisen som var gældende da loven ble vedtatt)
- "ledighetskontroll", også kjent som streng eller sterk husleiekontroll, der leieprisen kan stige, men fortsetter å bli regulert mellom leiekontrakter (en ny leietaker betaler nesten samme leie som forrige leietaker) og
- "ledig dekontroll", også kjent som leieforhold eller andregenerasjons husleiekontroll, som begrenser prisøkninger i løpet av et leieforhold, men lar husleier stige til markedsrente mellom leiekontrakter (nye leietakere betaler markedsrente, men økninger er begrenset så lenge de gjenstår).
Økonomi
Teori
"Så snart landet i et hvilket som helst land er blitt til privat eiendom, elsker utleierne, som alle andre menn, å høste der de aldri har sådd, og krever leie selv for dets naturlige råvarer. Skogen, skogens gress åkeren og alle de naturlige fruktene på jorden, som, da land var felles, kostet arbeideren bare bryet med å samle dem, kom, til og med til ham, for å få en tilleggspris på dem. Han må da betale for lisensen til å samle dem; og må gi fra til utleier en del av det hans arbeid enten samler eller produserer. Denne delen, eller, hva som kommer til det samme, prisen på denne delen, utgjør husleie ... . "
Adam Smith , The Wealth of Nations (1776) Bok I, kap. 6
Priskontroll av husleier er fortsatt det mest kontroversielle elementet i et husreguleringssystem. Historisk sett så økonomer som Adam Smith og David Ricardo på utleiere som å produsere veldig lite som var verdifullt, og så på "husleier" som et utnyttende konsept. (Økonomer bemerker at grunnverdiavgiften er en måte å fange opp denne uopptjente verdien.) Moderne husleiekontroller (noen ganger kalt leieutjevning eller husstabilisering) er ment å beskytte leietakere i privateide boligeiendommer mot overdreven leieøkning ved å pålegge gradvise leieøkninger, samtidig som utleiere får avkastning på investeringen som kontrollmyndigheten anser som rettferdig.
En rekke nyklassiske og keynesianske økonomer sier at noen former for husleiekontrollregler skaper mangel og forverrer knapphet på boligmarkedet ved å motvirke private investeringer i leiemarkedet. I tillegg vil det være et dødt vekttap og ineffektivitet siden noe av tapet på grunn av prislofter aldri blir oppnådd igjen. Denne analysen var rettet mot nominelle husleiefrysninger, og studiene som ble utført var hovedsakelig fokusert på leiepriser på Manhattan eller andre steder i USA.
Den svenske økonomen Assar Lindbeck , en boligekspert, sa at "husleiekontroll ser ut til å være den mest effektive teknikken som for tiden er kjent for å ødelegge en by - bortsett fra bombing".
California studier
Historisk sett har det vært to typer husleiekontroll - ledighetskontroll (hvor leienivået til en enhet kontrolleres uavhengig av om leietaker forblir i enheten eller ikke) og ledig dekontroll (der leienivået bare kontrolleres mens den eksisterende leietakeren forblir i enheten). I California før 1997 var begge typene tillatt ( Costa/Hawkins -regningen for det året avviklet bestemmelsene om ledighetskontroll). En studie fra Santa Monica, CA fra 1990, viste at ledighetskontroll i byen beskyttet eksisterende leietakere (lavere husleieøkning og lengre stabilitet). Politikken fraråder imidlertid potensielt investorer å bygge nye utleieenheter.
En studie fra 2000 som sammenlignet grenseområdene til fire byer i California som har bestemmelser om ledige stillinger (Santa Monica, Berkeley, West Hollywood, East Palo Alto) med grenseområdene i tilstøtende jurisdiksjoner (hvorav to tillot ledig dekontroll, inkludert Los Angeles, og to som ikke hadde husleiekontroll) viste at eksisterende leietakere i ledighetskontrollbyene hadde lavere husleie og lengre leieperiode enn i sammenligningsområdene. Dermed bidro ordinansene til å beskytte de eksisterende leietakerne og dermed økt samfunnsstabilitet. Imidlertid var det færre nye utleieenheter opprettet i grenseområdene til de ledigkontrollerte byene i løpet av 10-årsperioden.
En studie som sammenlignet effekten av lokale leie kontrolltiltak (både ledighet kontroll og ledighet decontrol) med andre lokale vekststyringstiltak i 490 California byer og fylker (inkludert alle de største) viste at husleien kontroll var sterkere enn den enkelte arealbruksrestriksjoner ( men ikke den samlede effekten av alle vekstrestriksjoner) for å redusere antall utleieenheter som ble bygget mellom 1980 og 1990. Tiltakene (både husleiekontroll og vekststyring) bidro til å fortrenge nybygg fra storbyområdene til interiøret i staten med lav inntekt. og minoritetsbefolkningen blir særlig påvirket.
I 1994 vedtok velgere i San Francisco et stemmeseddelinitiativ som utvidet byens eksisterende husleiekontrolloverslag til å omfatte små leiligheter med flere enheter med fire eller færre enheter, bygget før 1980 (omtrent 30% av byens utleieboliger på den tiden). En studie fra 2019 fant at San Franciscos husleiekontrolllover reduserte leietakers forskyvning fra leiekontrollerte enheter på kort sikt, men resulterte i at utleiere fjernet 30% av husleiekontrollerte enheter fra leiemarkedet (ved konvertering til leiligheter eller TIC ) som førte til en nedgang på 15% i hele leieenhetene i byen, og en økning på 7% i leieprisene i byen.
Økonomers syn
I en 1992 stratifisert , tilfeldig undersøkelse av 464 amerikanske økonomer, økonomi hovedfagsstudenter , og medlemmer av American Economic Association , 93% "enighet om" eller "avtalt med forbehold " som "et tak på leieprisene reduserer mengden og kvaliteten på boliger tilgjengelig . "
En gjennomgang av den økonomiske litteraturen fra Blair Jenkins fra 2009 gjennom EconLit som dekker teoretisk og empirisk forskning om flere aspekter av problemet, inkludert tilgjengelighet, vedlikehold og boligkvalitet, leiepriser, politiske og administrative kostnader og omfordeling, både for første generasjon og andre generasjon husleiekontrollsystemer, fant ut at "det økonomiske yrket har nådd en sjelden konsensus: Husleiekontroll skaper mange flere problemer enn det løser".
I en meningsmåling fra 2012 av de 41 ledende økonomene fra Initiative on Global Markets (IGM) Economic Experts Panel, som stilte spørsmål om uttalelsen "Lokale forskrifter som begrenser leieøkninger for noen utleieboliger, for eksempel i New York og San Francisco, har hatt en positiv innvirkning de siste tre tiårene på mengden og kvaliteten på stort sett rimelige utleieboliger i byer som har brukt dem, "sa 13 medlemmer at de var sterkt uenige, 20 uenige, 1 enige og 7 enten ikke svarte, var usikre , eller hadde ingen mening.
I en analyse fra 2013 av kroppen til økonomisk forskning om husleiekontroll av Peter Tatian ved Urban Institute , uttalte han at "Konklusjonen ser ut til å være at husleiestabilisering ikke gjør en god jobb med å beskytte de tiltenkte mottakerne - fattige eller sårbare leietakere. - fordi målet for fordelene er veldig tilfeldig. ", Og konkluderte med at:" Gitt den nåværende forskningen, ser det ut til å være lite man kan si til fordel for husleiekontroll. "
Mange økonomer foreslår boligsubsidier som en måte å gjøre boliger rimeligere for leietakere uten å forvride boligmarkedet så mye som husleiekontroll, men utvidelse av eksisterende subsidieprogrammer vil kreve kraftige økninger i offentlige utgifter .
Paul Krugman skriver at husleiekontroll hemmer bygging av nye boliger, skaper bitre leietaker -forhold, og i markeder med ikke alle leiligheter under husleiekontroll, fører det til en økning i husleien for ukontrollerte enheter.
Thomas Sowell skriver at husleiekontroll reduserer tilbudet av boliger, og har uttalt at husleiekontroll øker urbane ødeleggelser .
Historie
Tidlig moderne Europa
Husleiekontroll ble brukt i Roma allerede i 1470 for å beskytte jødiske innbyggere mot prisklipping . Siden jøder i pavestatene ble forbudt å eie eiendom, var de avhengige av kristne utleiere, som belastet dem høye husleier. I 1562 ga pave Pius IV jødene rett til å eie eiendom til en verdi av opptil 1500 romerske scudi og vedtok husleiestabilisering. I 1586 utstedte pave Sixtus V en okse som beordret utleiere til å leie ut hus til jødiske leietakere til rimelige priser.
Politikk
California
En undersøkelse utført i 2018 av Los Angeles Times og University of Southern California fant at 28% av de stemmeberettigede California -velgerne mente at mangelen på husleiekontroll var den viktigste medvirkende årsaken til Californias boligprisekrise . 24% av respondentene mente at den viktigste årsaken til boligkrisen var utilstrekkelig finansiering av boliger med lav inntekt ; bare 13% mente det var utilstrekkelig med nye boliger.
I 2018 forsøkte et statlig initiativ ( forslag 10 ) å oppheve loven om leieboliger i Costa-Hawkins , som, hvis den ble vedtatt, ville ha tillatt byer og kommuner å vedta "ledighetskontroll" -systemer, tillatt husleiekontroll på bygninger som er nyere enn 1995, og ville ha tillatt husleiekontroll på eneboliger. (Alt for tiden forbudt av Costa-Hawkins.) Forslaget mislyktes, 59% til 41%. Et annet forsøk på å tillate mer husleiekontroll, 2020 California Proposition 21 , mislyktes med en nesten identisk margin.
Husleieregulering etter land
Canada
I Canada er det husleiereguleringslover i hver provins. For eksempel i Ontario den Residential om leie loven 2006 krever at prisene på utleieboliger ikke stiger mer enn 2,5 prosent hvert år, eller et lavere tall løst av en minister.
Tyskland
Tysk husleieregulering finnes i "Civil Code" ( Bürgerliches Gesetzbuch ) i § 535 til § 580a. Som vanlig i tysk lov, er forskrifter strukturert i en abstrakt, mer generell del som gjelder for alle kontrakter av en bestemt type, etterfulgt av en mer spesifikk seksjon for individuelle anvendelsesområder for denne typen kontrakter. Spesifikke forskrifter for leiekontrakter for leiligheter varierer fra §§ 549 - 577a BGB.
Den tyske loven skiller mellom leieprisen ved kontraktens utgangspunkt og leieøkninger gjennom hele kontraktens løpetid. Vanligvis bestemmes leieprisen ved kontraktens utgangspunkt av kontraktsavtalen mellom partene. Bare i angitte regioner med et anstrengt boligmarked, er leieprisen ved begynnelsen av leieavtalen begrenset ved lov. Økninger i leieprisene gjennom hele leiekontrakten må følge et "leienivå" ( Mietspiegel ), som er en database med lokale referanseleiepriser. Dette samler inn alle husleiepriser på nye leiekontrakter de siste fire årene, og utleiere kan bare øke prisene på eiendommen sin i tråd med leieprisene i samme lokalitet. Usury Leie er forbudt helt, slik at enhver prisstigning over 20 prosent over tre år er ulovlig.
Leietakere kan med god grunn bli kastet ut mot sin vilje gjennom en rettsprosedyre, og i vanlige tilfeller bare med minst tre måneders varsel. Leietakere får ubegrenset varighet på leiekontrakten med mindre varigheten er eksplisitt stoppet. I praksis har utleiere lite incitament til å bytte leietaker ettersom leieprisøkninger utover inflasjonen er begrenset. I løpet av leieforholdet kan leie av en person bare avsluttes av svært gode grunner. Et system med rettigheter for utleieeiendommen som skal opprettholdes av utleier er designet for å sikre boligkvalitet. Mange stater, for eksempel Berlin , har en konstitusjonell rett til tilstrekkelig bolig, og krever at bygninger lager boligrom av en viss størrelse og takhøyde.
Spania
Den Catalonia -regionen i Spania passerte en rent-regulering lov i september 2020.
Storbritannia
Husleieregulering dekket hele det britiske utleiemarkedet i Storbritannia fra 1915 til 1980. Fra Housing Act 1980 ble det imidlertid det konservative partis politikk å avregulere og demontere husleieregulering. Regulering for alle nye leieforhold ble avskaffet av boligloven 1988 , og det grunnleggende regelverket var " kontraktsfrihet " av utleier til å sette en hvilken som helst pris. Husleiereguleringer overlever blant et lite antall rådhus , og ofte gjenspeiler satsene som er fastsatt av lokale myndigheter eskalerende priser i det ikke-regulerte private markedet.
forente stater
Husleieregulering i USA er et problem for hver stat. I 1921 holdt USAs høyesterettsak av Block v. Hirsh med flertall at regulering av husleier i District of Columbia som et midlertidig nødtiltak var konstitusjonelt, men kort tid senere i 1924 i Chastleton Corp v. Sinclair var samme lov enstemmig slått ned av Høyesterett. Etter New Deal på 1930 -tallet sluttet Høyesterett å blande seg inn i sosial og økonomisk lovgivning, og en rekke stater vedtok regler. I saken fra Fisher v. City of Berkeley fra 1986 mente USAs høyesterett at det ikke var noen uforenlighet mellom husleiekontroll og Sherman Act .
Fra og med 2018 har fire stater ( California , New York , New Jersey og Maryland ) og District of Columbia lokaliteter der en eller annen form for husleiekontroll er i kraft (for normale strukturer, unntatt husbiler ). Trettisju stater enten forbyder eller forhindrer husleiekontroll, mens ni stater tillater byene sine å vedta husleiekontroll, men har ingen byer som har implementert den. For lokaliteter med husleiekontroll dekker det ofte en stor prosentandel av byens lager av utleieenheter: For eksempel i noen av de største markedene: i New York City i 2011 ble 45% av utleieenhetene enten "leie stabilisert" eller "husleiekontrollert", (dette er forskjellige juridiske klassifiseringer i NYC) i District of Columbia i 2014, drøyt 50% av utleieenhetene ble leiekontrollert, i San Francisco , fra 2014, var omtrent 75% av alle utleieenheter leie kontrollert, og i Los Angeles i 2014 ble 80% av flerfamilieenhetene leiekontrollert.
I 2019 vedtok lovgivningen i Oregon et lovforslag som gjorde staten den første i landet til å vedta en statlig leiekontrollpolitikk. Denne nye loven begrenser årlige leieøkninger til inflasjon pluss 7 prosent, inkluderer dekontroll av ledige stillinger (markedsrente mellom leiekontrakter), unntar nybygg i 15 år og holder det nåværende statlige forbudet mot lokale husleiekontrollpolitikker (forhåndsnivå på statlig nivå) intakt.
Se også
Referanser
Videre lesning
- R Arnott, 'Tid for revisjonisme om husleiekontroll?' (1995) 9 (1) Journal of Economic Perspectives 99
- A Anas, 'Rent Control with Matching Economies: A Model of European Housing Market Regulation' (1997) 15 (1) Journal of Real Estate Finance and Economics 111–37
- T Ellingsen og P Englund, 'Husleieregulering: En introduksjon' (2003) 10 Svensk økonomisk politisk gjennomgang 3
- H Lind, 'Rent Regulation: A Conceptual and Comparative Analysis' (2001) 1 (1) International Journal of Housing Policy 41
- C Rapkin, The Private Rental Housing Market in New York City (1966)
- G Sternlieb, The Urban Housing Dilemma (1972)
- P Weitzman, 'Economics and Rent Regulation: A Call for a New Perspective' (1984–1985) 13 NYU Review of Legal and Social Change 975–988
- M Haffner, M Elsinga og J Hoekstra, 'Leieregulering: balansen mellom private utleiere og leietakere i seks europeiske land' (2008) 8 (2) International Journal of Housing Policy 217