Delt takknemlig boliglån - Shared appreciation mortgage

Et delt verdsettelseslån eller SAM er et boliglån der utlåner godtar å motta hele eller deler av tilbakebetalingen i form av en andel av verdiøkningen (verdsettelsen) av eiendommen.

I Storbritannia

Et delt verdsettelseslån er et boliglån arrangert som en form for egenkapitalfrigivelse . Långiveren låner låntakerne en kapitalsum mot en andel av den fremtidige økningen i eiendommens verdi. Låntakerne beholder retten til å bo i eiendommen til døden.

Delt verdsettelse Boliglån solgt mellom 1996–1998 har ikke alltid vist seg å være produkter som er gunstige for låntakerne som tok dem ut.

Salg og markedsføring

Omtrent 12 000 boliglån ble delt av Bank of Scotland mellom november 1996 og februar 1998, og rundt 3000 ble solgt av Barclays Bank mellom mai og august 1998. De ble solgt av Bank of Scotland gjennom finansielle rådgivere og boliglånsmeglere, og av Barclays direkte til låntakerne. Barclays Bank lånte totalt 100 millioner pund med delte verdsettelseslån, og derfor ville gjennomsnittlig størrelse på hvert av lånene deres vært omtrent 33 333 pund.

Barclays ' hefte om Shared Appreciation Mortgages sier at de var "spesielt designet for behovene og livsstilen til den modne huseieren ... 45 år eller eldre og ... eiendom verdt over £ 60 000." De var for det meste rettet mot personer i alderen 65 år og eldre, og ble markedsført som ideelle for folk som hadde betalt ned på boliglånet sitt, slik at de kunne frigjøre kontanter knyttet til hjemmet sitt uten å måtte selge seg.

I 2014 var nesten halvparten av delte verdsettelseslån fortsatt aktive.

Lånet og tilbakebetalingen

Utlåner av et Shared Appreciation Mortgage lånte ut en sum penger opp til maksimalt 25% av eiendommens verdi. Låntaker beholdt eierskapet til eiendommen, og det ble ikke foretatt tilbakebetalinger før eiendommen ble solgt eller låntakeren døde. På den tiden var tilbakebetalingen det opprinnelige beløpet som ble lånt pluss en andel av økningen i eiendommen. Utlånerens prosentvise andel var tre ganger prosentandelen av verdien av eiendommen som opprinnelig var lånt. Derfor, hvis det opprinnelige lånet var 25% av eiendommens verdi, ville andelen av verdiøkningen ha vært 75%. I forbindelse med denne beregningen var eiendommens sluttverdi ikke prisen eiendommen ble solgt til, men en verdivurdering bestilt av utlåner og betalt av låntakeren. Så hvis eiendommen ble solgt for mindre enn verdsettelsen, ville låntakers andel blitt ytterligere redusert.

Barclays 'hefte om Shared Appreciation Mortgages gir et eksempel på en eiendom med en opprinnelig verdsettelse på 100 000 pund og en endelig verdivurdering på 150 000 pund. For et lån på 25 000 pund, dvs. 25% av den opprinnelige verdsettelsen, ville tilbakebetalingen være 25 000 pund + (75% × 50 000 pund) = 62 500 pund, dvs. 42% av den endelige verdsettelsen. Over en periode på 20 år vil dette tilsvare en rentes rente rente på 4,7%.

Verdien av eiendom har imidlertid økt med et mye større beløp enn Barclays brukte i eksemplet. Den endelige verdsettelsen av eiendommen i eksemplet kan nå være 400 000 pund. For et lån på 25 000 pund vil tilbakebetalingen være 25 000 pund + (75% × 300 000 pund) = 250 000 pund, dvs. 62,5% av den endelige verdsettelsen. Over en periode på 20 år vil dette tilsvarer en sammensatt rente på 12,2%, to og en halv ganger renten i eksemplet. Låntakers andel av egenkapitalen vil være 150 000 pund, mindre enn halvparten av den endelige verdsettelsen av 400 000 pund av eiendommen.

Bank of Scotland solgte også Shared Appreciation Mortgage -beløp som renter ble belastet med omtrent 5,75% til 6% per år. På disse boliglånene var maksimallånet 75% av eiendommens verdi (sammenlignet med 25% for en SAM-rente med null rente), og utlånerens prosentvise andel av taksten var den samme som prosentandelen av lånet til den opprinnelige verdien på eiendommen (sammenlignet med tre ganger prosentandelen for en SAM med null rente). Derfor hvis lånet var 75% av eiendommens opprinnelige verdi, ville långivers andel av taksten også ha vært 75%. Renten ble betalt med månedlige avdrag, og den endelige tilbakebetalingen var det opprinnelige beløpet som ble lånt pluss långivers andel av taksten.

Det store tilbakebetalingsbeløpet for et delt verdsettelseslån og den lille andelen av gjenværende egenkapital betyr at låntakeren kanskje ikke har nok penger til å kunne redusere til en mindre eiendom. Låntakeren vil ha færre penger til å betale omsorgsgebyr, noe som vil kreve at den lokale myndigheten gir et større bidrag til disse gebyrene. Og låntakeren ville ha mindre penger å overlate til sine barn eller barnebarn, noen av dem kan ha passet på låntakeren i mange år.

Omvendt, i det usannsynlige tilfellet at verdien av eiendom hadde forblitt den samme eller redusert, ville Shared Appreciation Mortgage i realiteten vært rentefri.

Renteformel

For å beregne tilsvarende sammensatt rente for et "null-rente" delt verdsettelseslån, dvs. renten som ville ha blitt belastet en gang i måneden på skyldig beløp, og lagt til skyldig beløp, slik at ved slutten av lånets løpetid, skyldig beløp vil være det samme som tilbakebetaling på et delt verdsettelseslån:

Tilsvarende sammensatt rente${\ displaystyle = ({\ sqrt [{12t}] {\ frac {R} {L}}}-1) \ ganger 1200}$

som er det samme som:

Tilsvarende sammensatt rente${\ displaystyle = ((R/L)^{(1/12t)}-1) \ ganger 1200}$

hvor R er nedbetalingsbeløpet, L er beløpet på lånet, og t er tiden i år (og en del av et år) mellom lånet og tilbakebetalingen. Formelen gir den tilsvarende forbindelsen interesse hastigheten av pant som en prosentandel.

Alternativt, hvis det ble antatt at renten ville ha blitt belastet en gang i året på det skyldige beløpet, og lagt til det skyldige beløpet, ville formelen være:

Tilsvarende sammensatt rente${\ displaystyle = ({\ sqrt [{t}] {\ frac {R} {L}}}-1) \ ganger 100}$

som er det samme som:

Tilsvarende sammensatt rente${\ displaystyle = ((R/L)^{(1/t)}-1) \ ganger 100}$

For lån som var 25% av eiendommens verdi, ville tilbakebetalingen normalt være 75% av differansen mellom eiendommens opprinnelige og endelige verdi, pluss størrelsen på det opprinnelige lånet.

Opprinnelsen til delt verdsettelseslån

Det er en detaljert redegjørelse for opprinnelsen til Shared Appreciation Mortgage i kapittel 23 i Dr. Bettina von Stamms bok "Managing Innovation, Design and Creativity", første utgave utgitt i 2003 og andre utgave utgitt i 2008. Kapittel 23 har tittelen "Innovation in Financial Services, Case Study 8: Shared Appreciation Mortgage - Bank of Scotland ". Dette er en presis av kapitlet:

Ideen-Begrunnelse og kjøp

Craig Corn, direktør for strukturert finans i Merrill Lynch , lette etter en måte å gi investorer tilgang til en av de største aktivapoolene, boligmarkedet. Dette ble dominert av eier-okkupanter, hvorav de fleste formuen var bundet i hjemmene deres. I mellomtiden ble kommersielle investeringer i den mye mindre private utleiesektoren i markedet hemmet av kostnadene ved å forvalte utleieeiendom og vanskeligheten med å få tilbake. Å koble en investering til et boliglån ville gi investorer tilgang til den mye større eiersektoren på boligmarkedet og gjøre det mulig for eierne å bruke eiendelen sin økonomisk.

Siden Merrill Lynchs ledelse ikke følte at produktet ville passe inn i deres eksisterende produktportefølje, henvendte Craig Corn seg til andre selskaper og flyttet til Swiss Bank Corporation ( SBC ). David Garner hadde sluttet seg til SBC fra et byggesamfunn høsten 1995, og hadde kunnskap om de britiske boliglåns- og kapitalmarkedene. Corn og Garner jobbet sammen om prosjektet og innhentet juridisk mening. Det kom snart fram at huseiere kunne gi fra seg en andel i verdsettelsen av eiendommen sin mot et fastlån med lav rente, mens investorer kunne få tilgang til den delte påskjønnelsen i bytte mot investeringen. ( SBC kjøpte SG Warburg & Co. , et ledende britisk investeringsbankfirma, i 1995, og fusjonerte det med sin egen investeringsbankenhet for å opprette SBC Warburg.)

I tillegg til å ha støtte fra SBC som en investeringsbank, trengte Corn og Garner også en boliglåner for å markedsføre og forvalte boliglånene. Av byggeforeningen og bankene de henvendte seg til, hadde Bank of Scotland et godt rykte og ble ansett for å være nyskapende. I februar 1996 kontaktet Craig Corn Willie Donald, som nylig hadde sluttet seg til Bank of Scotland som salgsdirektør. Willie Donald likte ideen og tok den via George While, Head of Mortgages, til George Mitchell, divisjonssjef for Personal Banking, som begge også likte ideen. Mitchell la ideen til hovedstyret, som godkjente den i prinsippet i juni 1996.

Starter

SBC og Bank of Scotland kom raskt til enighet om å samarbeide. George Mitchell valgte Neil Forrest til å jobbe med Willie Donald om produktet. Neil Forrest hadde vært i banken i syv eller åtte år og hadde ekspertise på verdipapirisering ; Willie Donald hadde nettopp introdusert Personal Choice Mortgage. I følge Neil Forrest hadde Craig Corn og Willie Donald ideene mens han og David Garner oversatte ideene til noe realiserbart.

Teamet brukte fire eller fem måneder på å jobbe med den første versjonen av produktet, noe som ikke innebar securitisering . Dette er samlingen av gjeld som boliglån og salg av kontantstrømmer som verdipapirer , også kjent som obligasjoner. En grunn til at den ikke hadde blitt inkludert i utgangspunktet, var at den hadde et dårlig rykte: den ble vanligvis bare brukt hvis det ikke var mulig å finansiere direkte. En annen årsak var at de foreslåtte renteswappene ville ha vært en betydelig skatterisiko for banken. Den andre versjonen av produktet, som innebar securitisering , ble gitt klarsignal.

Implementeringsteamet besto av Willie Donald og Neil Forrest, ansvarlig for produktet, Ian Dickson og John Lloyd, for salg, John Trouten, for kundebehandling, Dave Smith, for prosessområde og tre personer fra systemer. Et annet team var dedikert til å utvikle prosessene rundt Shared Appreciation Mortgage. På det første implementeringsteammøtet, 25. september 1996, ble lanseringsdatoen satt til 4. november 1996. Gary Gordon, Manager, Operations, begynte i teamet i begynnelsen av oktober 1996.

Produkt og markeder

Teamet fokuserte på et valg for låntakere med to renter: et 0% boliglån hvor låntakeren kunne låne opp til 25% av eiendomsverdien og gi opp verdsettelse verdt tre ganger prosentandelen lånt, dvs. opptil 75%, og en 5,75% boliglån hvor låntakeren kunne låne opp til 75% av eiendomsverdien og gi avkall på takst på samme prosentandel som prosentandelen lånt.

For investoren vil 5,75% SAM-verdiene bli verdipapirisert til obligasjoner med fast rente med en fast rente på omtrent 55% av den 10-årige forgylte avkastningen (en forgylt er en statsobligasjon i Storbritannia). 0% SAMs ville bli verdipapirisert til obligasjoner med flytende rente med en variabel rente på omtrent 60% av Libor på tre måneder (London Inter-bank Offered Rate, et rentegjennomsnitt beregnet ut fra estimater levert av de ledende bankene i London). Renter vil bli betalt kvartalsvis, og vil bestå av det faste eller flytende elementet pluss et ekstra element fra SAMs avsluttet i det kvartalet. Gjelden ble amortisert (redusert) hvert kvartal ettersom antallet boliger med SAM -er redusert. Derfor vil forholdet mellom renter og gjeld gradvis øke, og fordelen med dette vil kompensere for at obligasjonene ikke har en fast løpetid.

SAMs ville være mindre risikofylte for investeringer enn egenkapital (andel av eierskap), de ville være langsiktige, og deres inntjening ville være knyttet til boligpriser, som historisk sett gikk bedre enn inflasjon, men ikke så godt som aksjer. Følgelig ble det forventet at de ville appellere til pensjonskasser, eiendomsfond og aksjeinvestorer.

All gjeld og egenkapital til SAM -ene skulle gå til obligasjonseierne, med Bank of Scotland som mottar et gebyr. Penger fra boliglånene som kommer inn i Bank of Scotland vil bli klarert månedlig eller ukentlig til SBC . For å holde midler knyttet til SAM -er atskilt fra de andre fondene, opprettet Bank of Scotland et uavhengig selskap for hver SAM. BoS fungerte som agent for hver BoS SAM og juridiske anklager var i navnet til BoS SAM i stedet for BoS. Det måtte opprettes separate selskaper for rentebærende og nullrente skotske SAM: BoS SAM 3 og BoS SAM 4. Et av de engelske selskapene verdipapiriserte eiendelene.

Prøver og trengsler

Implementeringsteamet forsøkte å forutse eventuelle problemer. På sitt andre møte i begynnelsen av oktober ble de varslet av IT-folkene om at Unisys, et av bankens IT-systemer, bare kunne behandle lån på opptil 50 år, mens SAM var åpen til salget av eiendommen eller eiers død. Unisys kunne heller ikke behandle en rente på 0%. Det var også bekymring for at et eget selskap for hver SAM, behandling over natten kan overskride, spesielt på slutten av måneden. Behandlingskapasiteten ble derfor oppgradert, med et eget system for boliglån for å unngå å påvirke de andre systemene.

Eiendomsvurderinger var viktige fordi verdsettelse ble beregnet på forskjellen mellom den opprinnelige verdsettelsen og den endelige verdivurderingen av en eiendom. Countrywide ble utnevnt til å administrere panelet med takstmenn.

Markedsinnledning og reaksjon

På teammøtet 9. oktober 1996 ble det besluttet å starte 11. november, etter en kunngjøring i The Sunday Times 4. november. Det var også en presselekkasje i en søndagsavis 20. oktober. Produktet ble lansert før kontrakter med SBC Warburg hadde blitt fullført og før vilkårene var blitt kopiert. Ved lanseringsdatoen mottok banken allerede om lag 2000 telefonsamtaler per dag, med de fleste innringere interessert i alternativet 0%, og 2500 mennesker hadde bedt om mer informasjon. Etterspørselen var mye større enn forventet: I den andre uken i desember hadde de gått tom for brosjyrer.

BoS SAM 1 og BoS SAM 2 ble solgt i England, med de første pengene trukket 31. desember 1996. For BoS SAM 1, 5,75% opsjon, ble det utstedt obligasjoner til en verdi av 27,2 millioner pund; for BoS SAM 2, 0% opsjon, ble det utstedt obligasjoner til en verdi av £ 105,6 millioner. Uventet inkluderte ikke investorer pensjonskasser. Låntakere hadde forventet å være i syttitallet, men de fleste var i femti- eller sekstitallet.

Etter den første entusiasmen

SAM 3 og 4, for Skottland, kunne ikke lanseres før securitisering av SAM 1 og 2 var fullført, og de ble også forsinket av det forskjellige rettssystemet i Skottland. De ble introdusert i midten av februar 1997 og tok lengre tid å plassere hos investorer enn SAM 1 og 2. Under forberedelsene til SAM 5 og 6 fusjonerte SBC Warburg med Union Bank of Switzerland . Fusjonen ble kunngjort 8. desember 1997 og opprettet UBS AG . Investorer ble ikke funnet for SAM 5 og 6, som måtte tas opp av SBC Warburg selv. Bank of Scotland håpet at UBS/SBC Warburg ville finne nye investorer for SAM -ene, men måtte i stedet trekke produktet.

BoS SAMs 2, 4 og 6 var 0% rente boliglån, med utlånerens prosentvise andel av taksten var tre ganger prosentandelen av lånet til eiendommens opprinnelige verdi (LTV).

Konkurrenters reaksjon

I mars 1998, etter at Bank of Scotland hadde trukket tilbake sitt produkt, lanserte Barclays Bank sitt delte verdsettelseslån. I likhet med Bank of Scotland's nullrente-boliglån, var maksimal lånekapitaldekning (LTV) 25%, ingen renter ble belastet, og långivers andel av taksten var tre ganger LTV. Barclays solgte 3253 SAM-er mellom mai og juli 1998. Barclays Capital verdipapiriserte boliglånene i 1999 gjennom Millshaw SAMS No 1 Ltd, en trippel A-verdi på 97,84 millioner pund med en nullkupong, som var en 55-årig avtale. Investorenes opptak var treg, men institusjonene kjøpte obligasjonene for deres høye avkastning.

Juli 1998 rapporterte Financial Times at delt verdsettelseslån var midlertidig utenfor markedet etter at etterspørselen fra låntakere hadde overskredet tilgangen på penger fra obligasjonsmarkedet. Obligasjoner på 750 millioner pund hadde blitt solgt av Bank of Scotland og Barclays Bank . Delt verdsettelseslån kom ikke tilbake til markedet senere.

Når boligprisene økte og taksten ble mye større enn eiendommens opprinnelige verdi, skyldte låntakerne investorene størstedelen av verdien på eiendommene sine, og de hadde bare en liten andel av verdien for seg selv.

Tusenårsprodukt

Den Bank of Scotland Delt Vurdering Mortgage ble valgt som en av 1,012 Millennium Produkter av Design Council . The Millennium Product konseptet ble lansert av statsminister Tony Blair i september 1997 og den fulle og endelige listen ble avduket av ham i desember 1999. Han hyllet Millennium Produkter selskaper som "det beste av britisk innovasjon, kreativitet og design." Bank of Scotland Shared Appreciation Mortgage ble beskrevet av Design Council som "Et boliglån som lar deg frigjøre kontanter knyttet til huset ditt for 0% rentebetalinger, mot en andel i verdistigning fra salg av boligen . " Beskrivelsen angir ikke størrelsen på andelen i verdsettelsen av boligens verdi. Da den endelige listen over Millennium Products ble kunngjort i desember 1999, ble Shared Appreciation Mortgage ikke lenger tilbudt for salg av verken Bank of Scotland eller Barclays Bank .

SAM -produkter og selskaper

Bank of Scotland ("som agent for BIM (SAM) nr. 4 PLC") Hefte om salg av boliglån

På side 10 i BoS SAM nr. 4 PLC -salgsheftet, er det et eksempel på et delt verdsettelseslån basert på et lån på £ 30 000, en opprinnelig husverdi på £ 120 000, tilbakebetaling av boliglånet etter 20 år og totalt gebyrer £ 1.890, og forutsatt gjennomsnittlig boligprisvekst på 4,5% per år. APR (årlig prosentsats) for dette boliglånet er 8,7%. Den oppgitte tilbakebetalingen, inkludert startlånet (£ 30 000), den delte taksten (£ 127 054), ordningsavgiften (£ 500), advokatkostnadene (£ 600), verdsettelsesgebyrene ved inn- og utreise (£ 490), og et administrasjonsgebyr (£ 300), er £ 158,944.

På side 5 i det samme dokumentet er det et annet eksempel på et delt verdsettelseslån. Dette er basert på et lån på £ 20 000, en opprinnelig eiendomsverdi ("grunnverdi") på £ 100 000 og en endelig eiendomsverdi ("utgangsverdi") på £ 150 000. Den oppgitte tilbakebetalingen, inkludert startlånet (£ 20 000) og den delte påskjønnelsen (£ 30 000), men ikke inkludert avgangsvurderingsgebyret og administrasjonsgebyret (£ 300), er £ 50 000. Denne tilbakebetalingen er mye mindre enn de tilbakebetalingene som faktisk gjøres. Eksemplet gir ikke antall år på boliglånet, men hvis det antas å være 20 år, som i eksemplet på side 10, er gjennomsnittlig boligprisinflasjon i eksemplet 2,0% og APR er 4,7%. Dette eksemplet antar derfor en annen gjennomsnittlig boligprisvekst enn eksemplet på side 10. Salgsheftet BoS SAM nr. 6 PLC ligner veldig på BoS SAM nr. 4 PLC -salgsheftet, men det meste av eksemplet på side 5 er fjernet .

Barclays Bank Shared Appreciation Mortgages Sales Booklet

På side 5 i salgsheftet Barclays Bank Shared Appreciation Mortgages er det tre eksempler på delt verdsettelseslån. De er basert på lån på £ 15.000, £ 20.000 og £ 25.000, en original eiendomsvurdering på £ 100.000 og en endelig eiendomsvurdering på £ 150.000. De oppgitte tilbakebetalinger, inkludert det opprinnelige lånet og den delte taksten, men ikke inkludert advokatkostnader eller andre kostnader, er £ 37.500, £ 50.000 og £ 62.500. Disse nedbetalingene er mye mindre enn de tilbakebetalinger som faktisk gjøres. Eksemplene gir ikke antall år med boliglånet, men hvis det antas å være 20 år, er gjennomsnittlig boligprisvekst i eksemplene 2,0% og APR er 4,7%.

Barclays SAMS begrenset avtale

Avtalen mellom Barclays SAMS Limited ("långiveren") og "låntakeren" sier at det er en kredittavtale regulert av forbrukerkredittloven 1974 .

Avtalen gir et eksempel på et delt verdsettelseslån, basert på et totallån på £ 20.000, en opprinnelig eiendomsvurdering på £ 120.000, eiendomsvurdering før innløsning av £ 140.000 og nedbetaling av lånet etter bare to år. Totallånet er 16,6% av den opprinnelige eiendomsverdien og tilbakebetalingen vil være (3 × 16,6% × 20 000 pund) + 20 000 pund = 29 960 pund (Barclays tall), dvs. 21,4% av den endelige verdivurderingen. Gjennomsnittlig boligprisvekst er 8,0% og APR er 22,4%. Prosentforholdet mellom lånet og den endelige verdivurderingen, gjennomsnittlig boligprisinflasjon og apr er forvrengt av lånets urealistisk korte toårsperiode. Tilbakebetalingen på £ 29 960 er mye lavere enn de tilbakebetalinger som faktisk gjøres.

Barclays brukte en sjekkliste med tittelen "Barclays Mortgage Service" da de diskuterte et boliglån med potensielle låntakere. "Y/N" ble skrevet ut mot 18 utsagn for at "Y" eller "N" skulle sirkles for hånd etter behov. Ingen av uttalelsene inneholdt noen anbefaling om å søke juridisk eller annen uavhengig rådgivning, eller noen anbefaling om å diskutere boliglånet med familien.

Husprisindeks i Storbritannia

Den britiske husprisindeksen for alle eiendomstyper (eneboliger, tomannsboliger, rekkehus, leiligheter og maisonetter) økte fra £ 65.092 i juli 1997 til £ 224.719 i juli 2017 (20 år), som var gjennomsnittlig boligprisvekst på 6,4% per år, og fra £ 72,795 i juli 1998 til £ 231,187 i juli 2018 (20 år), som var gjennomsnittlig boligprisvekst på 5,9% per år. I juli 2019 var den britiske husprisindeksen 232 710 pund.

Regulering

På 1990 -tallet var boliglån ikke fullt regulert. Banker opererte frivillig under bankkoden , og boliglån långivere opererte frivillig under boliglånskodeksen. Som en betingelse for å operere i henhold til bankkoden måtte banker melde seg til Financial Ombudsman Service , som har juridiske fullmakter til å rette opp ting hvis kunder har blitt urettferdig behandlet.

Selv om Barclays Bank og Bank of Scotland markedsførte Shared Appreciation Mortgage under selskapets merkevarebygging, opprettet de separate selskaper for å administrere og utstede boliglånene. Disse separate selskapene var ikke undertegnet av bankkoden , og derfor var Financial Ombudsman Service ikke i stand til å undersøke kundenes klager på Shared Appreciation Mortgage.

Imidlertid står Barclays 'hefte om Shared Appreciation Mortgages på baksiden, under overskriften "PANTEKODEN OG BANKKODEN", ​​"Barclays er forpliktet til The Mortgage Code og The Banking Code, som begge angir forpliktelser og standarder for banker i å håndtere sine kunder. Som sådan sikrer vi at våre produkter og tjenester overholder vilkårene i begge koder. Boliglånskoden gjelder spesielt tjenesten vi tilbyr, informasjon om våre boliglåneprodukter og -tjenester og hvordan de fungerer. . "

Boliglånekoden trådte i kraft 1. juli 1997 for långivere og 30. april 1998 for boliglånsformidlere. Den holdt seg gjeldende til 31. oktober 2004, da Financial Services Authority's Mortgage Conduct of Business Sourcebook (MCOB) trådte i kraft. Kodens standarder er omfattet av ti viktige forpliktelser, som inkluderer å hjelpe kundene med å forstå de økonomiske implikasjonene av et boliglån.

The Financial Services Authority (FSA) startet ikke å regulere boliglån virksomheten til 31. oktober 2004. FSA ble erstattet av Financial Conduct Authority (FCA) 1. april 2013.

Lovgivning

The Consumer Credit Act 1974 betydelig reformert loven om forbrukerkreditt.

The Consumer Credit Act 2006 utvidet omfanget av Consumer Credit Act 1974, skapte finansombudsmannsordningen, og økt makten til Office of Fair Trading . Det tillater låntakere å utfordre urettferdige skyldner-kreditor-forhold i retten. Noen boliglånskunder og deres familier mener at ordningen der et lån som er 25% av eiendommens opprinnelige verdi tilbakebetales med 75% av verdistigningen i eiendommen, pluss lånebeløpet, kan være et urettferdig forhold mellom skyldner og kreditor.

I urettferdige vilkår i forbrukeravtaleforskriften 1999 , regel 7, står det at en selger eller leverandør skal sikre at enhver skriftlig term i en kontrakt uttrykkes på et klart, forståelig språk og at hvis det er tvil om betydningen av et skriftlig begrep, skal tolkningen som er mest gunstig for forbrukeren, skal seire. Forskrift 8 bestemmer at et urettferdig begrep "ikke skal være bindende for forbrukeren", der et urettferdig begrep er et begrep som forårsaker en betydelig ubalanse i parternes rettigheter og forpliktelser som følger av kontrakten, til skade for forbrukeren.

Tidlig uenighet

I oktober 1997 lånte Harold Fisher og hans kone 90 000 pund fra Bank of Scotland under sitt Shared Appreciation Mortgage Scheme. I tredje år av lånet innså Fisher at den store økningen i boligprisene betydde at gjelden til Bank of Scotland hadde økt med et mye større beløp. Han skrev til banken for å uttrykke sin frykt, men de sa at han hadde signert kontrakten.

Mr Fisher tok deretter sitt krav til Financial Ombudsman Service , som dømte ham. De sa at de i Shared Appreciation Mortgage -tvister vanligvis dømte til fordel for bankene.

Et annet par som lånte penger fra Bank of Scotland under sitt Shared Appreciation Mortgage Scheme, 72 000 pund, var Geoffrey Cooke og kona. Cooke planla å sende en søknad til High Court i september 2003 om å få boliglånskontrakten behandlet i henhold til urettferdige vilkår i forbrukeravtaleforskriften 1994 (og endringer). Han trodde det var bevis på at inngangs- og utreiseprosedyrene fra lånet brøt lov og EU -lov.

Etter at The Times rapporterte om Geoffrey Cookes sak i august 2003, sa de at de ble oversvømmet med brev, telefonsamtaler og e-postmeldinger fra lesere som på samme måte endte opp med forkrøplende gjeld.

Shared Appreciation Mortgage Victims Action Group (SAMVIC)

Siden Financial Ombudsman Service var ineffektiv, tok Shared Appreciation Mortgage -kunder kontakt med parlamentsmedlemmene og i 2003 opprettet Shared Appreciation Mortgage Victims Action Group (SAMVIC), et organ på 500 huseiere som følte at de hadde blitt lurt av långivere til å ta på seg gjeld. som nå var ublu, for å koordinere rettslige skritt mot bankene.

Stortinget

House of Commons Standard Note SN/BT/3414 "Shared Appreciation Mortgages", skrevet av Timothy Edmonds og sist oppdatert 12. desember 2013, sier: "Det har vært et betydelig antall debatter i huset om egenkapitalfrigivelse generelt og Spesielt SAMS, ettersom konsekvensene av politikk som ble vedtatt for noen år siden nå blir verdsatt. "

En pensjonsgrønnbok, "Enkelhet, sikkerhet og valg: Arbeide og spare for pensjonering", ble utgitt i desember 2002. Den uttalte at statskassen ville "se på alternativer for å skape like vilkår for regulering av egenkapitalfrigjøring og hjem reverseringsplaner for å beskytte forbrukere og få markedet til å fungere bedre ".

Det var en generell debatt 14. januar 2003 i en utsettelsesdebatt i Westminster Hall som ble lansert av Angela Browning . Under debatten nevnte et antall medlemmer spesifikt Shared Appreciation Mortgages, inkludert Vince Cable , Stephen O'Brien og daværende finanssekretær for finansministeren, Ruth Kelly .

Under talen sa Ruth Kelly : "Jeg er glad for å si at når FSAs boliglånsregulering trer i kraft, vil det foreslåtte råd- og opplysningsregimet gjøre det mulig for låntakere å bli fullt klar over konsekvensene av alle aksjelånslån før de tar et avgjørelse om den rette for dem ... I mellomtiden, hvis æresmedlemmenes medlemmer velger at de har blitt dårlig informert, eller at boliglånet er feilmeldt, og forutsatt at alle interne klageprosedyrer er fullført, kan de være i stand til å søke oppreisning fra Financial Ombudsman Service . "

I juni 2003 innledet daværende statssekretær for statskassen, Paul Boateng , en konsultasjon og i den påfølgende måneden kunngjorde han som svar på muntlige spørsmål: "Alle boliglånsbaserte aksjeutgivelsesordninger vil bli regulert av Financial Services Authority med virkning fra 31. Oktober 2004. "

Han sa også: "... han har rett i å påpeke at boliglån er en av de største økonomiske beslutningene som en forbruker tar. Frigjøring av egenkapital faller også i den kategorien. De er veldig viktige økonomiske beslutninger. Det er helt avgjørende å beskytte forbrukerne tilstrekkelig. Jeg bør faktisk påpeke at FSA er den eneste lovfestede regulatoren i verden, så vidt vi vet, som har forbrukerbeskyttelse som et av sine lovfestede mål. Som han vet, vil det være bedre beskyttelse for forbrukerne når reguleringen av boliglån og rådgivning om boliglån trer i kraft 31. oktober 2004. Det nye regimet vil gi låntakeren større tillit til avgjørelsene han eller hun tar. "

Under en ytterligere debatt som ble holdt i desember 2003 i Westminster Hall, sa finanssekretæren: "... Finanstilsynet vil regulere salg av boliglån ved første juridiske avgifter på britisk eiendom der minst 40% er bolig som skal okkuperes av låntakeren eller deres nærmeste familie. Denne definisjonen ble avledet etter konsultasjon og er designet for å beskytte lån når en persons hjem kan være i fare som følge av å bli solgt et upassende produkt. "

Resultatet av konsultasjonen initiert av daværende hovedsekretær for finansministeren, Paul Boateng , ble kunngjort av daværende finanssekretær, Ruth Kelly , 10. mai 2004. Det var at hjemreversjonsplaner ville bli regulert av FSA. Under Home Reversion -planer blir en del av huset solgt til utlåner, og en del av eiendomsretten til eiendommen går til långiveren, mens under Shared Appreciation Mortgage beholdes fullt eierskap av låntakeren.

Nøkkelordning

I juni 2007 lanserte Barclays Barclays Shared Appreciation Mortgage (SAM) Hardship Scheme. I følge Barclays var det designet for å hjelpe kunder som var i en alvorlig situasjon på grunn av endrede omstendigheter, og som trengte enten å flytte til en mer egnet eiendom eller tilpasse sitt eksisterende hjem for å gjøre det egnet til deres behov, men var ikke i stand til å gjøre det på grunn av deres felles verdsettelseslån. Det var rettet mot å hjelpe kunder som virkelig møtte vanskeligheter, og derfor ville ikke alle være kvalifiserte.

Barclays Hardship-ordningen vil gi et rentefrit lån for å utgjøre forskjellen mellom hvor mye penger låntakeren vil ha etter å ha solgt sin eksisterende bolig, og mengden penger som låntakeren trenger for å kjøpe et nytt hjem, opp til 50% av verdien av det nye hjemmet. Lånet vil kunne tilbakebetales ved salg av den nye boligen, noe som sannsynligvis ville være ved låntakers død.

Bank of Scotland opprettet ikke en formell vanskelighetsordning, men sa at de ville se på hver enkelt sak etter søknad.

Klassehandlinger

The Shared Appreciation Mortgage Action Group (SAMAG) ble opprettet i 2009 av Hilary Messer, som da var prosesssjef i RWP Solicitors (Richard Wilson Pangbourne), med base i Reading, Berkshire. Over 300 Shared Appreciation Mortgage -kunder betalte 5000 pund hver, totalt 1,5 millioner pund, mot advokatkostnader for et gruppesøksmål. Hilary Messer sa at de siste endringene i forbrukerkredittloven gjorde det mulig å saksøke bankene for boliglån. I henhold til loven, hvis endringer var tilbakevirkende kraft, hvis en domstol bestemte at forholdet mellom en kreditor og en skyldner var urettferdig overfor skyldneren, hadde den vide fullmakter til å variere vilkårene i låneavtalen. Et juridisk brev før handling ble sendt til bankene i januar 2009. En Group Litigation Order (GLO) ble søkt på en høring 14. juli 2009, og den ble fremmet i High Court 5. oktober 2009, slik at Shared Appreciation Mortgage -kundene kunne ta rettslige skritt som en gruppe mot bankene.

Bankene anket avgjørelsen som tillot saken å bli behandlet, og vant en annen dommer ved anken. Kundenes advokater trengte mer penger, som kundene ikke hadde, og derfor måtte de trekke saken sin. Kundene ble deretter ansvarlige for bankenes kostnader.

Bankene ble enige om å frafalle kostnadene hvis kundene inngikk juridiske avtaler ("gagging orders") for ikke å komme med ytterligere klager på sine Shared Appreciation Mortgage -beløp. The Shared Appreciation Mortgage Action Group (SAMAG) ble oppløst og ble en del av den bredere kampen mot økonomisk utnyttelse (SAFE).

Advokatene Lærer Stern har planlagt å komme med krav mot Bank of Scotland og Barclays Bank for kompensasjon knyttet til Shared Appreciation Mortgage som ble solgt mellom 1996 og 1998.

I juni 2021 kunngjorde advokatene Lærer Stern at de med hell hadde forhandlet fram et forlik med Barclays Bank på vegne av 37 klienter som tok opp Shared Appreciation Mortgage på slutten av 1990 -tallet. Detaljene i forliket er konfidensielle.

Mediadekning

I tillegg til mange rapporter om delte verdsettelseslån i de nasjonale avisene, var det rapporter i utgaven av Who i august 2003 . , bladet til Forbrukerforeningen, og i september 2006 og august 2007 utgavene av Saga Magazine .

En BBC Inside Out South -undersøkelse av Shared Appreciation Mortgages, presentert av Nick Wallis, ble sendt på BBC One 8. september 2014. En av personene som ble intervjuet på programmet av Nick Wallis var Dr. Julian Lewis , parlamentsmedlem for New Forest East i Hampshire.

Christopher Philpot, Senior Associate i Teacher Sterns tvisteløsningsavdeling, ble intervjuet på BBCs One Show 3. april 2017 i forhold til kravet som ble organisert mot Bank of Scotland og Barclays. Det var også rapporter om delt verdsettelseslån på BBC Radio 4 Money Box -programmet 27. september 2008, 22. april 2017 og 23. september 2017.

Det var en artikkel skrevet av Ali Hussain om Shared Appreciation Mortgages og publisert i The Sunday Times 26. september 2021. Den sier at det vil være en foreløpig høring i Høyesterett i oktober 2021 for rettstvister anført av lærer Stern, som representerer 150 Bank of SAM -kunder i Skottland. Handlingen påstår at SAM -er var "grunnleggende uegnet" for forbrukere og "iboende urettferdig" i henhold til forbrukerkredittloven fra 1974. Hovedadvokaten er David Bowman.

Det er også en Facebook -side: Shared appreciation boliglån Skandale

I USA

I kommersielle boliglån

Et delt verdsettelseslån er et boliglån der långiveren godtar en rente som er lavere enn den rådende markedsrenten, i bytte mot en andel av den verdsatte verdien av pantet. Andelen av den verdsatte verdien er kjent som betinget rente , som bestemmes og forfaller ved salg av eiendommen eller ved opphør av pantelån.

Anta for eksempel at nåværende rådende rente er 6%, og eiendommen ble kjøpt for $ 500 000. Låntakeren setter ned 100 000 dollar og tar opp et boliglån på 400 000 dollar amortisert over 30 år. Långiver og låntaker godtar en lavere rente på 5%, og en betinget rente på 20% av eiendommens verdsatte verdi. På grunn av den lavere renten, reduseres den månedlige betalingen fra $ 2.398 til $ 2.147. Denne besparelsen i månedlige utbetalinger kommer imidlertid med en bytte. Anta at eiendommen senere blir solgt for $ 700 000. På grunn av avtalen om betingede renter må låntakeren betale långiveren 20% av overskuddet, nemlig $ 40.000.

Ved å delta i verdsettelsen av eiendommen, tar långiveren en ekstra risiko som er relatert til verdien. Hvorvidt dette er en gunstig avveining, er derfor avhengig av forholdene på boligmarkedet. Et delt verdsettelseslån skiller seg fra en egenkapitaldelingsavtale ved at lånets hovedstol er en ubetinget forpliktelse (i den grad eiendommen står i sikkerhet). Således, hvis eiendommens verdi synker, vil låntakeren fortsatt skylde det hovedstolen som er utestående, og hvis låntakeren selger eiendommen for et tap, er betingelsesrenten rett og slett null.

Inntektsavgjørelse 83-51 (1983) fra Internal Revenue Service angir vilkår under hvilke betingede interesser i et delt takstlån kan betraktes som fradragsberettiget boliglånsrente. Spesielt må et delt verdsettelseslån fastsette en ubetinget forpliktelse til å betale hovedstol for å unngå å bli karakterisert som en egenkapitaldelingsavtale, noe som kan føre til forskjellige skattekonsekvenser. På grunn av kompleksiteten i skattelovgivningen og vilkårene som er skreddersydd for individuelle situasjoner, bør private, ikke -kommersielle boliglån som involverer verdsettelse alltid utføres med råd fra en eiendomsadvokat.

I rimelige boliger (subsidiert boligeierskap)

Delte verdsettelsesklausuler brukes også av ideelle organisasjoner og lokale myndigheter. Disse delte verdsettelseslånene er strukturert som andre boliglån, men regnes som "stille" ved at låntakere ikke betaler før de selger boligen (eller i noen tilfeller refinansierer det første boliglånet). På tidspunktet for salg eller refinansiering, er familien pålagt å betale tilbake hele beløpet på lånet pluss en del av boligprisveksten. På denne måten er beløpet som returneres til den subsidierende enheten basert på økninger i boligprisene, noe som bidrar til å bevare "kjøpekraften" til offentlige tilskudd.

En vanlig tilnærming til utforming av låneprogrammer for delt takknemlighet er å basere den påskuddsandelen som skal betales ved salg av boligen på andelen av den opprinnelige kjøpesummen som ble subsidiert.

For eksempel, hvis en familie mottok et tilskudd på 50 000 dollar for å kjøpe et hjem på 250 000 dollar, ville familien bli pålagt å gi samfunnet 20 prosent ($ 50 000 dividert med $ 250 000) av en prisstigning på boligen på salgstidspunktet, i tillegg til å betale tilbake den opprinnelige $ 50.000.

Ytterligere begrensninger på den delte takknemligheten kan plasseres, for eksempel en ågerbegrensning på maksimalt 6% effektiv rente på pengene som lånes ut, slik tilfellet er i forskuddshjelpen som tilbys av byen Seattle.

Referanser

• http://wshfc.org/sf/dpaSeattleSharedAppreciationDisclosure.pdf

Eksterne linker

• Delt verdsettelseslån - Potensielt krav om potensielle rettslige skritt fra Christopher Philpot, Senior Associate i Teacher Sterns tvisteløsningsavdeling.