Enfamiliesone - Single-family zoning

Enfamiliesonering er en type sonering i USA som begrenser utviklingen til å bare tillate enfamiliehus . Det forhindrer at rekkehus, tohus og flerfamiliehus (leiligheter) bygges på en tomt med denne sonebetegnelsen. Det er en form for ekskluderende sonering , og ble opprettet som en måte å holde minoriteter utenfor hvite nabolag. Det både øker kostnaden for boenheter og reduserer tilbudet. I mange byer i USA er 75% av arealet som er sonet for boligbruk, sonert enfamilie.

Nylig har byer over hele landet begynt å reformere sine forskrifter for arealbruk, spesielt enfamiliesone, i forsøk på å løse boligmangel og redusere de rasemessige ulikhetene som følge av segregering av boliger. Denne oppsoneringsarbeidet vil ikke kreve at nye boligtyper bygges i et nabolag, det gir bare fleksibilitet i alternativer. For eksempel vil endring av en enfamilies reguleringsdistrikt til et flerfamiliesone -distrikt ikke pålegge eneboliger å konvertere, og det ville heller ikke forby nye eneboliger, det ville bare tillate eiere av eneboliger for eneboliger å dele eiendommen sin, eller eiere av tomme tomter for å bygge noe annet enn en enebolig.

I september 2021 signerte California- guvernør Gavin Newsom senatets lovforslag 9, som effektivt eliminerer enfamiliesonering i hele landet, og krever at byer godkjenner to enheter og under visse betingelser opptil fire enheter på enfamiliepartier.

Historie

Det antas at i 1916 var Elmwood-området i Berkeley, California , hvor en-familie sonering først oppsto, som et forsøk på å holde minoriteter (spesielt en svart dansesal og kinesiske vaskerier) utenfor hvite nabolag. Eiendomsutvikler på den tiden, Duncan McDuffie var en av de tidlige talsmennene for enfamiliesonering i dette nabolaget i Berkeley for å forhindre at en dansesal eid av en svart innbygger kunne flytte inn i husene han prøvde å selge. Han bekymret seg for at fargefamilier som flyttet inn i nabolaget ville redusere ønsket om nabolaget og redusere eiendomsverdiene. Ved å ta til orde for enfamiliesone, forsøkte McDuffie og andre utviklere den gang å sette pris på sosiale grupper som de anså for å være mindre ønskelige for nabolaget. Dette gjør sonering av enfamilie til en av mange politikker for ekskluderende sonering som er ment å begrense hvem som hadde råd til å bo i et bestemt nabolag. Målet om å begrense visse nabolag til bare å være eneboliger, betydde at bare familier som hadde råd til å kjøpe et helt hus, kunne bo i nabolaget. Det var ikke mulighet for å dele boliger slik at familier som ikke hadde råd til å kjøpe hele eiendommen, kunne bo i mindre enheter.

Etter USAs høyesteretts avgjørelse fra 1917 i Buchanan v. Warley , som erklærte eksplisitte rasebaserte reguleringsbestemmelser grunnlovsstridige, bestemte retten i 1926 i Euclid v. Ambler at det var en legitim bruk av politimakt i byer for å forby leiligheter bygninger fra visse nabolag, med dommer George Sutherland som omtaler et leilighetskompleks som "en ren parasitt" på et nabolag. Dette muliggjorde spredning av enfamiliesone som et middel for å holde fattige og minoritetsfolk utenfor hvite nabolag. I mange tilfeller vedtok huseiere og nabolagssammenslutninger pakter for å forhindre at boliger i nabolaget blir solgt til kjøpere av farger. Begrensende pakter var lovlige inntil en avgjørelse fra Høyesterett i 1948 i Shelley v. Kraemer gjorde dem upålitelige, selv om de fortsatte å bli inkludert på gjerninger til loven om rettferdig bolig i 1968 anså det som ulovlig også.

"Enfamiliesonering ble i utgangspunktet det eneste alternativet for å prøve å opprettholde både rase og klassesegregering," - Jessica Trounstine (førsteamanuensis i statsvitenskap ved University of California, Merced )

Sonia Hirt , professor i landskapsarkitektur og planlegging ved University of Georgia, skrev i sin bok, Zoned in USA: The Origins and Implications of American Land-Use Regulation at “På begynnelsen av 1900-tallet, de rasemessige og etnisk belastede private restriksjonene på slutten av det nittende århundre ble midlertidig overskygget av fremveksten av kommunale reguleringsforordninger med samme eksplisitte intensjon. " Hun uttalte også at enfamiliesone er et unikt amerikansk fenomen: «Jeg kunne ikke finne bevis i andre land for at denne formen-det frittliggende eneboligen-rutinemessig, som i USA, anses å være så uforenlig med alle andre typer urbanisering for å garantere et lovlig definert distrikt helt eget, et distrikt der alle andre større arealbruk og bygningstyper er forbudt. ”

Statistikk

I mange byer i USA er 75% av arealet som er sonet til boligformål enfamiliesone, og i hele California som helhet er dette tallet større enn 66%.

Effekter

Fordi denne typen sonering reduserer mengden areal som er tilgjengelig for nye boliger, presser den utviklingen til fattige minoritetssamfunn eller til å lande utenfor byens grenser.

I følge Andrew Whittemore, professor i by- og regional planlegging ved University of North Carolina-Chapel Hill , stammer en effekt fra troen på at boliger med høyere tetthet i nabolag reduserer boligverdiene, og at en av regjeringens rolle er å beholde husets hus verdier høye, og fordi byer har prioritert enfamiliehuseiere fremfor andre grupper, har dette gjort byplanleggere til formuesforvaltere når byplanleggere bør være opptatt av å bruke sonering for å forhindre skade. Sonia Hirt bekrefter dette med sin uttalelse: "I USA var privat fortjeneste som et resultat av reguleringsbestemmelser som bevarte og forbedrede" investeringsverdier "ikke bare fullt ut forventet, det var et stort soneringsmål,"

Raseskille

En studie fra 2020 fra UC Berkeley uttalte "Jo større andel enfamiliesoneringen er, desto høyere er det observerte nivået av rase segregering av boliger."

Øker boligkostnadene og reduserer boligtilbudet

Enfamiliesonering øker både boligkostnadene og reduserer antall tilgjengelige enheter ved å redusere antall enheter som kan bygges på et land. Som et eksempel ville et gammelt, nedslitt enebolig på en typisk tomt i Washington, DC, selge for rundt 1 million dollar, men hvis det var lovlig for en byggherre å bygge et tre-etasjers borettslag på seks etasjer på det partiet, disse enhetene ville selge for omtrent $ 600 000; som er 40% mindre per enhet og 500% flere enheter.

Nylige endringer

Nylig har byer over hele landet begynt å reformere sine forskrifter for arealbruk, spesielt enfamiliesone, i forsøk på å løse boligmangel og redusere de rasemessige ulikhetene som følge av segregering av boliger.

De siste årene har det vært en økende bekymring for boliger som mangler hus i boligmarkedet i USA. Dette begrepet refererer til alternativer mellom å leie leiligheter og kjøpe en enebolig på en hel tomt. “Middle” boliger alternativer som dette kan inkludere tomannsboliger , fourplexes, rekkehus og cottage court apartments som ville gi muligheter for lavere og middels inntekt enkeltpersoner som ikke har råd enkelt familie hjem. Talsmenn for å bli kvitt enfamiliesoneringen, hevder at ved å tillate boligmuligheter utenfor bare eneboliger, ville flere mennesker kunne bo i byene sine uten å bli priset ut eller stole på et krympende tilbud av rimelige enheter.

Å avslutte sonering av en familie er et kontroversielt tema. Mange NIMBY -talsmenn (Not in My Backyard) ønsker ikke at utvikling skal øke tettheten i nabolaget deres med utelukkende eneboliger. Noen hevder at det å ha leiligheter vil redusere verdien av eneboligene sine. Andre NIMBY -talsmenn hevder at oppzoningsinitiativer vil øke effekten av gentrifisering ved å øke boligkostnadene i dette området. Argumentet deres er at huseiere vil ha et høyere insentiv til å selge eiendommene sine til enda høyere priser fordi kjøpere eller utviklere kan være villige til å betale mer for hus de vet at de kan konvertere til multiplexer. De som er talsmenn for å avslutte sonering av enfamilie kaller seg YIMBYs (Yes in my Backyard) som en motbevegelse til NIMBY-følelser. De hevder at flere boliger er svaret på boligmangel, så de ser økningen i tettheten i nabolaget sitt som berettiget.

Minneapolis

I 2018 ble Minneapolis den første storbyen i USA som avsluttet enfamiliesonering, (som hadde dekket nesten 75% av boligområdet) ved å tillate tosidig og triplex i hvert nabolag, samt boliger med høyere tetthet langs transittlinjer. Ved å tillate triplekser i alle nabolag er deres intensjon å gi alle mennesker mulighet til å flytte til nabolag med gode skoler eller jobber, samt å øke rimeligheten, redusere fortrengning av innbyggere med lavere inntekt og øke både det økonomiske og rasemessige mangfoldet i nabolag.

California

Statlig nivå

Før 2021, i hele California som helhet, var nesten 66% av alle boliger eneboliger og nesten 75% av alt bebyggbart land var sonert enfamilie.

I september 2021 signerte guvernør Gavin Newsom senatforslag 9 , som effektivt eliminerer enfamiliesoneinddeling, som krever at byer godkjenner to enheter og under visse betingelser opptil fire enheter på enfamiliepartier. Denne loven forventes å ha minimal innvirkning på nabolag, ettersom eksperter anslår at det bare er kostnadseffektivt for 5% av enfamilieeiere å oppgradere eiendommen sin; denne nye loven kan potensielt resultere i 700 000 nye boenheter på landsbasis, omtrent 20% av boligene som er nødvendige for å lindre boligmangel på 3,5 millioner boliger.

Byer

I januar 2021 stemte Sacramento for å tillate opptil fire boenheter på alle boligtomter for å hjelpe byen å redusere boligmangelen og for å oppnå egenkapitalmål ved å gjøre nabolag med gode skoler tilgjengelig for folk som ikke har råd til å kjøpe boliger der.

I februar 2021 stemte byrådet i Berkeley, California enstemmig for å tillate firebygninger i alle nabolag, med varaordfører Lori Droste som sa at dette er "nødvendig som et første skritt i å oppheve en historie med rasistisk boligpolitikk."

San Francisco , hvor nesten 75% av alle landsoner kun tillater eneboliger eller tohus, er planlagt i 2021 for å diskutere et forslag om å tillate fireboliger på hjørnetomter og alt innen en halv kilometer fra en jernbanestasjon. David Garcia, politidirektør for Terner Center for Housing Innovation ved UC Berkeley , sa at et forslag om å tillate firebygninger overalt ville være et mer rettferdig forslag, og at forskning viser at boligmangel er så stor at det vil begrense nye boliger til bestemte områder ikke løse mangelen tilstrekkelig.

Charlottesville, Va.

I august 2021 begynte Charlottesville, VAs planleggingskommisjon, å undersøke ideen om å redusere noen av deres ekskluderende reguleringsregler (spesielt enfamiliesone) for å gi rom for flere boliger i en by som har blitt uoverkommelig for mange av sine sorte innbyggere, og har sett dem fordrevet til samfunnene rundt.

Se også

Referanser

Videre lesning