Skattepanterett - Tax lien

Pima County, Arizona forfalsket eiendomsskatteliste for auksjon av County Treasurer

En skattepanterett er en panterett som er pålagt en eiendom for å sikre betaling av skatt. En skattepanterett kan pålegges for skyldige skatter på fast eiendom eller personlig eiendom , eller som et resultat av manglende betaling av inntektsskatt eller annen skatt.

Federal skatterett i USA

I USA kan det oppstå en føderal skattepanterett i forbindelse med enhver form for føderal skatt, inkludert men ikke begrenset til inntektsskatt , gaveavgift eller eiendomsskatt .

Føderale grunnleggende skatterettigheter

Internal Revenue Code seksjon 6321 bestemmer:

Sek. 6321. PENTER FOR SKATTER.
Hvis noen som er pliktige til å betale skatt, forsømmer eller nekter å betale det samme etter kravet, skal beløpet (inkludert renter, tilleggsbeløp, tillegg til skatt eller vurderbar bot, sammen med eventuelle kostnader som kan påløpe i tillegg til det) være et pant i favør av USA på all eiendom og rettigheter til eiendom, enten den er ekte eller personlig, som tilhører en slik person.

Internal Revenue Code seksjon 6322 inneholder:

Sek. 6322. PERIODE AV skattepanterett
Med mindre en annen dato er spesifikt fastsatt i loven, skal panteretten pålagt ved § 6321 oppstå på tidspunktet for beregningen og skal fortsette til ansvaret for det beløpet som er vurdert slik (eller en dom over skattyteren som skyldes et slikt ansvar) er oppfylt eller blir ikke håndhevbar på grunn av tidsforløp.

Uttrykket "vurdering" refererer til den lovpålagte vurderingen foretatt av Internal Revenue Service (IRS) under 26 USC   § 6201 (det vil si den formelle registreringen av avgiften i de offisielle bøkene og postene på kontoret til sekretæren for det amerikanske departementet av statskassen ). Generelt sett må "personen som er ansvarlig for å betale skatt" beskrevet i avsnitt 6321 betale skatten innen ti dager etter skriftlig varsel og krav . Hvis skattepliktige ikke betaler skatten innen ti dager, oppstår skattepanteretten automatisk (dvs. ved lov), og har virkning med tilbakevirkende kraft til (dvs. oppstår på) datoen for ligningen , selv om de ti -dagsperiode utløper nødvendigvis etter vurderingsdatoen.

I henhold til doktrinen til Glass City Bank mot USA gjelder skattepanteretten ikke bare eiendom og rettigheter til eiendom som eies av skattebetaleren på tidspunktet for vurderingen, men også på etterkjøpt eiendom (dvs. enhver eiendom som eies av skattebetaleren i løpet av panteretten).

Foreldelsesfristen der en føderal skattepanterett kan bli "uhåndhevbar på grunn av tidsforløp" finnes i 26 USC   § 6502 . For skatter som er vurdert 6. november 1990 eller senere, blir panteretten vanligvis ikke håndhevbar ti år etter datoen for vurderingen. For skatter beregnet 5. november 1990 eller før, gir en tidligere versjon av avsnitt 6502 en begrensningsperiode på seks år etter datoen for beregningen. Ulike unntak kan forlenge tidsperioder.

Fullføring av føderale skatterettigheter mot tredjeparter (Notice of Federal Tax Lien)

En føderal skattepanterett som oppstår ved lov som beskrevet ovenfor, er gyldig mot skattebetaleren uten ytterligere tiltak fra myndighetene.

Den generelle regelen er at der to eller flere kreditorer har konkurrerende panterett på samme eiendom, vil kreditor hvis panteretten ble perfeksjonert tidligere prioritere fremfor kreditor hvis panteretten ble fullkommen på et senere tidspunkt (det er unntak fra denne regelen). Således, hvis regjeringen (som behandles som en " kreditor " med hensyn til ubetalte skatter) riktig sender inn et varsel om Federal Tax Lien (NFTL) før en annen kreditor kan perfeksjonere sin egen panterett, vil skattepanteretten ofte prioritere fremfor den andre panterett.

For å "perfeksjonere" skattepanteretten (for å skape en prioritetsrettighet) mot andre enn skattebetaleren (for eksempel konkurrerende kreditorer), må regjeringen generelt arkivere NFTL i registeret til fylket eller staten hvor eiendommen ligger, med regler som varierer fra stat til stat. På tidspunktet for innkallingen anses offentlig melding å ha blitt gitt til tredjepartene (spesielt skattebetalers øvrige kreditorer osv.) Om at Internal Revenue Service har krav på all eiendom som eies av skattebetaleren fra og med ligningsdatoen. (som vanligvis er før datoen NFTL blir arkivert), og all eiendom som skattebetaleren ervervet etter beregningsdatoen (som nevnt ovenfor, knytter pantet til all skattebetalers eiendom som hjem, land og kjøretøy og til alle av skattebetalers rettigheter til eiendom som gjeldsbrev eller kundefordringer). Selv om den føderale skattepanteretten er effektiv mot skattebetaleren på vurderingsdatoen, oppstår prioritetsretten mot tredjepartskreditorer på et senere tidspunkt: datoen NFTL er arkivert. Formen og innholdet i varselet om føderal skattepanterett er bare underlagt føderal lov, uavhengig av krav fra statlig eller lokal lov.

NFTL er bare et apparat som varsler interesserte om at det føderale skattepanteretten eksisterer. Dermed er NFTLs ​​funksjon å perfeksjonere og oppnå prioritet for den føderale skattepanteretten. Innlevering eller påfylling av NFTL har ingen innvirkning på utløpsdatoen for begrensningsfrist som er gitt i [Internal Revenue Code] §6502. Følgelig, selv om NFTL blir refilet, og hvis ingen hendelser utvider foreldelsesfristen, kan ikke skattemyndighetene foreta ytterligere administrative innsamlingshandlinger. Omvendt påvirker ikke IRSs manglende gjengivelse av NFTL eksistensen av en ellers gyldig underliggende føderal skattepanterett, dvs. at den underliggende panteretten forblir gyldig, men mister sin prioritet.

Påfølgende panterett prioriteres tidligere innlevert føderal skattepanterett

I visse tilfeller kan panteretten til en annen kreditor (eller interessen til en eier) prioritere fremfor en føderal skattepanterett selv om NFTL ble arkivert før den andre kreditorens panterett ble perfeksjonert (eller før eierens interesse ble ervervet). Noen eksempler inkluderer panterett til visse kjøpere av verdipapirer, panterett på visse motorkjøretøyer og renter som en privatkjøper av bestemt personlig eiendom har.

Føderal lov tillater også en stat - hvis statslovgiveren velger det ved lov - å ha høyere prioritet enn den føderale skattepanteretten med hensyn til visse statlige skatterettigheter på eiendom der den relaterte skatten er basert på verdien av eiendommen . For eksempel prioriteres panteretten basert på den årlige eiendomsskatten i Texas fremfor den føderale skifteretten, selv der en NFTL for den føderale panteretten ble registrert før tidspunktet for skatterettigheten i Texas, og selv om ingen varsel om Texas skatterett er obligatorisk å være arkivert eller registrert i det hele tatt.

Sertifikat for løslatelse av føderal skifterett

For å få oversikt over pantelån må en skattyter skaffe seg et sertifikat for frigjøring av føderal skattepanterett. Generelt vil IRS ikke utstede et sertifikat for frigjøring av panteretten før skatten enten er betalt i sin helhet eller IRS ikke lenger har en juridisk interesse i å kreve inn skatten. Skattemyndighetene har standardiserte prosedyrer for pantelanseringer, utslipp og underordning. I situasjoner som er kvalifisert for fjerning av panterett, vil skattemyndighetene vanligvis fjerne panteretten innen 30 dager, og skattebetaleren kan motta en kopi av sertifikatet for frigjøring av føderalt skattepanterett. Den nåværende formen av kunngjøringen om føderalt skatterett brukt av IRS inneholder en bestemmelse som bestemmer at NFTL frigjøres etter sine egne vilkår ved avslutningen av foreldelsesfristen beskrevet ovenfor, forutsatt at NFTL ikke har blitt refilet innen datoen angitt på skjemaet. Effekten av denne bestemmelsen er at NFTL fungerer som et sertifikat for frigjøring av føderalt skatterett på dagen etter datoen som er angitt i skjemaet etter egne vilkår.

Forskjellen mellom en føderal skifterett og en administrativ avgift

Opprettelsen av en skattepanterett og den påfølgende utstedelsen av en kunngjøring om føderal skatterett, bør ikke forveksles med utstedelsen av en merknad om intensjonsavgift under 26 USC   § 6331 (d) , eller med den faktiske avgiftshandlingen i henhold til 26 USC   § 6331 (a) . Uttrykket "avgift" i denne snevre tekniske forstand betegner en administrativ handling fra Internal Revenue Service (dvs. uten å gå til retten) for å beslaglegge eiendom for å oppfylle en skatteplikt. Avgiften "inkluderer makt til begrensning og beslag på noen måte . Den generelle regelen er at det ikke kreves noen rettslig tillatelse for at IRS skal utføre en seksjon 6331-avgift.

Med andre ord er den føderale skattepanten regjeringens lovbestemte rett som vanskeliggjør eiendom for å sikre den ultimate betalingen av en skatt. Avgiftsvarselet er et IRS-varsel om at IRS har til hensikt å beslaglegge eiendom i nær fremtid. Avgiften er selve beslag av eiendommen.

Generelt sett må en kunngjøring om intensjonsavgift utstedes av skattemyndighetene minst tretti dager før den faktiske avgiften. Således, mens en kunngjøring om føderal skatterett generelt blir utstedt etter at skattepanteretten oppstår, må en varsel om intensjonsavgift (noen ganger misvisende kalt bare en "merknad om avgift") generelt utstedes før den faktiske avgiften blir foretatt.

Mens den føderale skattepanteretten gjelder all eiendom og rettigheter til skattebetalers eiendom, er kraften til å kreve underlagt visse begrensninger. Det vil si at visse eiendommer dekket av panteretten kan være unntatt fra en administrativ avgift (eiendom som dekkes av panteretten som er unntatt administrativ avgift, kan imidlertid tas av skattemyndighetene hvis skattemyndighetene oppnår en rettsdom).

En detaljert diskusjon av administrasjonsavgiften og tilhørende kunngjøring ligger utenfor omfanget av denne artikkelen.

I forbindelse med føderale skatter i USA har begrepet "avgift" også en egen, mer generell følelse av "pålagt". Det vil si at når en skattelov blir vedtatt av kongressen, sies det at avgiften er "pålagt" eller "pålagt".

Effekten av et tilbud i kompromiss på skattepanteretten

Et riktig levert tilbud i kompromiss påvirker ikke skattepanteretten, som forblir gjeldende til tilbudet er akseptert og tilbudt beløp er fullbetalt. Når det kompromitterte beløpet er betalt, bør skattebetaleren be om fjerning av panteretten.

Fylkesnivå skatterettigheter i USA

Ytterligere informasjon: Skattesalg

I USA kan det legges en skattepanterett på et hus eller annen fast eiendom som det påløper eiendomsskatt på (for eksempel en tom jord, en båthavn eller til og med en parkeringsplass).

Hvert fylke har varierende regler og forskrifter angående hvilken avgift som skal betales, og når den forfaller. De beslektede skjemaene kan være skattepapirbevis eller skattebrev.

Skatterettighetsbevis

Skattesertifikater utstedes umiddelbart etter manglende betaling av eiendomseieren. Disse skjemaene beskriver panterett på eiendommen. Panteretten er generelt i første posisjon over annenhver heftelse på eiendommen, inkludert panterett som er sikret med lån mot eiendommen.

Skattelettstatene er Alabama, Arizona, Arkansas Colorado, Florida, Illinois, Indiana, Iowa, Kentucky, Maryland, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, New Jersey, North Dakota, Ohio, Oklahoma, Oregon, South Carolina, South Dakota, Vermont. , West Virginia og Wyoming. District of Columbia er også en skatterettslig jurisdiksjon.

Skattehandlinger

Skatteskjøter utstedes etter at eieren av eiendommen ikke har betalt skatten. Skatteskatt utstedes i forbindelse med auksjoner der eiendommen selges direkte. Startbudet er ofte bare for gjeldsskatten, selv om situasjonen kan variere fra fylke til land.

Skatteaktstater er Alaska, Arkansas, California, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Hawaii, Idaho, Kansas, Maine, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Nevada, New Hampshire, New Mexico, New York, North Carolina, North Dakota, Ohio , Oregon, Pennsylvania, Tennessee, Texas, Utah, Virginia, Washington, Wisconsin

Investering i skattepanterett

Skattepanterett og skattehandling kan kjøpes av en enkelt investor.

Når det gjelder skattepanterett, kan du tjene renter. Hvis eiendommen blir innløst, vil investoren gjenvinne investerte penger, pluss renter som forfaller etter at panteretten ble kjøpt. Hvis eiendommen ikke innløses, har skjøteinnehaveren eller panterettinnehaveren først posisjon til å eie eiendommen etter at andre skatter eller avgifter forfaller.

Referanser

Eksterne linker