Pantelån - Wraparound mortgage
Et omløpslån , mer kjent som et "wrap", er en form for sekundærfinansiering for kjøp av fast eiendom. Selgeren strekker til kjøperen en junior boliglån som brytes rundt og eksisterer i tillegg til eventuelle overlegne boliglån allerede sikret ved eiendommen. Under en wrap godtar en selger et sikret gjeldsbrev fra kjøperen for forfallet beløp på det underliggende pantelånet pluss et beløp opp til den gjenværende kjøpspengesaldoen.
Den nye kjøperen foretar månedlige innbetalinger til selgeren, som deretter er ansvarlig for å foreta innbetalingene til den / de underliggende pantsetterne . Hvis den nye kjøperen misligholder disse betalingene, har selgeren rett til utelukkelse til å gjenerobre eiendommen.
Fordi wraps er en form for selgerfinansiering , har de effekten av å senke hindringene for eierskap til fast eiendom; de kan også fremskynde prosessen med å kjøpe et hjem. Et eksempel:
- Selgeren, som har det opprinnelige pantelånet, selger hjemmet sitt med eksisterende første pantelån på plass og et andre pantelån som han "bærer tilbake" fra kjøperen. Pantelånet han tar fra kjøperen er for beløpet på det første pantelånet pluss et forhandlet beløp mindre enn eller opp til salgsprisen, minus eventuelle utbetalings- og sluttkostnader. De månedlige betalingene utføres av kjøperen til selgeren, som deretter fortsetter å betale det første pantelånet med inntektene. Når kjøperen enten selger eller refinansierer eiendommen, betales alle pantelån fullt ut, med selger rett til forskjellen i utbetalingen av omslaget og eventuelle underliggende lånutbetalinger.
Vanligvis belaster selgeren også et spread. For eksempel kan en selger ha et pantelån på 6% og selge eiendommen med en sats på 8% på et omslaget av pantelån. Han ville da spre 2% på betalingene hver måned (omtrent). Forskjellen i hovedbeløp og amortiseringsplaner vil påvirke den faktiske spredningen som er gjort).
Ettersom eiendelen faktisk blir overført fra selger til kjøper, kan omlagte pantetransaksjoner gi banken eller andre panthavere rett til å ringe de overordnede sedlene som er forfalt, basert på klausulen om salg på det underliggende pantet, hvis en slik klausul er tilstede. Det er hensiktsmessig å merke seg at banken eller andre panthavere kan velge å fortsette å motta rentebetalinger, selv i tilfelle de blir oppmerksomme på eierskapsoverføringen. Hvis pantelånet forblir gjeldende (og spesielt hvis den nye kjøperen bringer en tidligere misligholdt pantelån nå igjen), har den opprinnelige utlåneren ikke noe reelt insentiv til å velge akselerasjon av sedelen siden de forblir i en sikker posisjon.