Bare erstatning - Just compensation
Bare kompensasjon kreves betalt av den femte endringen av USAs grunnlov (og motstatlige statlige grunnlover) når privat eiendom blir tatt (eller i noen stater, tatt eller skadet). Vanligvis inngir regjeringen (fordømmer) en fremtredende domenehandling for å ta privat eiendom for "offentlig bruk.", Men når den ikke klarer å gjøre det og betale for det, kan eieren søke erstatning i en handling som kalles "omvendt fordømmelse." Av hensiktsmessige årsaker har domstolene generelt brukt virkelig markedsverdi som mål for rettferdig kompensasjon, med begrunnelse at dette er beløpet som en villig selger vil akseptere i en frivillig salgstransaksjon, og at den derfor også skal betales på en ufrivillig måte. Imidlertid har den amerikanske høyesterett gjentatte ganger erkjent at "virkelig markedsverdi" som definert av den faller under hva selgere ville kreve og motta i frivillige transaksjoner.
Markedsverdi er det rådende, men ikke eksklusive målet for Just Compensation. Virkelig markedsverdi er definert av takstmenn som den mest sannsynlige prisen, med tanke på kontanter som vil bli betalt av en villig kjøper til en villig selger, hvor hver og en blir fullstendig informert om eiendommens gode og dårlige funksjoner, med eiendommen som blir eksponert for markedet for en tilstrekkelig tid for å tiltrekke seg tilbud. Men i eminente domenetilfeller er verdi definert som den høyeste prisen som er oppnåelig i det åpne markedet. Den verdien kan ikke påvirkes av faktorer som påvirker markedet på grunn av overhengende dominerende domene. Med andre ord, eiendommen må verdsettes som om prosjektet det tas for ikke eksisterte - dette er kjent som "prosjektpåvirkning" -læren.
Siden virkelig markedsverdi innebærer en fremtidig, hypotetisk transaksjon (eiendommens salg har ennå ikke funnet sted på verdsettelsestidspunktet), vises virkelig markedsverdi etter mening fra sakkyndige takstmenn, eller eiendommens eier (e).
Et grunnleggende attributt for eiendom som bestemmer markedsverdien er den høyeste og beste bruken, som er den mest lønnsomme lovlige bruken. Dette trenger ikke være eiendommens nåværende bruk, og heller ikke bruken (e) som eiendommen for øyeblikket er sonet for, hvis det er fastslått at det er sannsynlighet for soneendring. Høyest og best bruk er ofte gjenstand for omstridt rettstvist. Forurensende myndigheter argumenterer ofte for høyeste og beste bruksområder som er langt mindre intensive enn hva en takstmann av en privat eiendomseier har i tankene. Dette er ofte den virkelige slagmarken i eminente domenevurderingssaker.
I uvanlige tilfeller kan det benyttes andre kompensasjoner enn virkelig markedsverdi; United States v. Pewee Coal Co. , 341 US 114 (1951) (økt operasjonelt tap av et kullselskap under dets midlertidige beslag av regjeringen anses å være et mål for kompensasjon).
I eminente domenesaker er standarden ofte ikke den mest sannsynlige prisen, men den høyeste prisen som er oppnåelig i en frivillig salgstransaksjon som involverer gjenstanden. Siden fordømmelsen fratar eieren muligheten til å ta seg tid til å skaffe topp dollar i markedet, gir loven den ved å definere virkelig markedsverdi som den høyeste prisen eiendommen ville gitt i det åpne markedet.
Markedsverdien inkluderer ikke tilfeldige tap (f.eks. Flyttingskostnader, tap av goodwill for virksomheten osv.), Men noen av disse tapene blir delvis kompensert av vedtekter, for eksempel den føderale loven om enhetlig hjelp til flytting ( Code of Federal Regulations 49) ) og dens statlige kolleger. Den rettslige nektelsen for erstatning for tap av virksomhet som ble påført når en virksomhet som ble utført på det innlagte landet blir ødelagt av inntaket, har vært gjenstand for mye kontrovers og alvorlig kritikk fra juridiske kommentatorer. Ikke desto mindre er det bare en stat (Alaska) som tillater gjenoppretting i alle tilfeller, og det gjør noen få andre når de viser at det er umulig for den berørte virksomheten å flytte. Noen stater tillater utvinning av tap av virksomheten ved lov.
På samme måte er ikke huseiers advokats- og taksthonorar inkludert i bare erstatning. I noen stater kan de gjenopprettes ved lov når eieren gjenvinner erstatning som overstiger Kondemantmyndighetens tilbud eller bevis med et bestemt beløp. I California og New York er tildeling av slike gebyrer skjønnsmessig av retten når dette skjer.
Når utbetaling av rettferdig erstatning er forsinket, har eieren også rett til å motta renter på forsinkelsesbeløpet.
Et viktig, men i stor grad ignorert aspekt ved bare kompensasjon i eminent domene, er at der fordømmer tar eierens hele jordpakken, betaler den faktisk ikke noe (bortsett fra transaksjonskostnader) fordi den bare bytter en eiendel (penger) for en annen formue til lik verdi (land til virkelig markedsverdi). Så på slutten av transaksjonen - forutsatt en rettferdig verdsettelsesprosess - er begge sider teoretisk så gode som de var før. Balansen deres er uendret. Britene bruker mer nøyaktig terminologi og kaller eminent domene "Obligatorisk kjøp" som er økonomisk nøyaktig, om ikke helt grammatisk (det er salget ikke kjøpet som er obligatorisk).