Mitchell - Lama boligprogram - Mitchell–Lama Housing Program
Den Mitchell-Lama Housing Program er en ikke-tilskudd statlig bolig garanti i delstaten New York . Det ble sponset av New York State Senator MacNeil Mitchell og Assemblyman Alfred Lama . Det ble signert i lov i 1955 som The Limited-Profit Housing Companies Act (offisielt inneholdt i Private Housing Finance Law, artikkel II med tittelen Limited-Profit Housing Companies og refererer til non-profit corp., Mens artikkel IV med tittelen Limited Dividend Boligselskaper refererer til ikke-Mitchell-Lama rimelige boliger organisert som forretningskorporasjon, partnerskap eller stiftelser fra 1927).
Programmets offentliggjorte formål var utvikling og bygging av rimelige boliger , både utleie og kooperativt eide, for inntektsbeboere. I henhold til dette programmet kjøpte lokale jurisdiksjoner eiendom etter fremtredende domene og ga det til utviklere for å utvikle boliger for leietakere med lav og mellominntekt. Utviklere mottok skattelette så lenge de forble i programmet, og boliglån med lav rente , subsidiert av føderale, statlige eller New York byregjeringer. De ble også garantert 6% eller senere 7,5% avkastning på investeringen hvert år. Programmet var basert på Morning Gardens borettslaget, en co-op i Manhattan 's Morning Heights nabolaget som ble subsidiert med skattepenger.
New York State Division of Housing and Community Renewal (DHCR) ble slått sammen med New York State Housing Finance Administration i 2010 for å opprette New York State Housing and Community Renewal Agency. Det nye byrået ga finansiering, vedlikehold og tilsyn med boliglån til utviklingen så lenge de forble i Mitchell - Lama -programmet.
I følge New York State Homes and Community Renewal (tidligere DHCR), ble "totalt 269 Mitchell-Lama-utbygginger med over 105 000 leiligheter bygget under programmet." Det har resultert i en utvikling som var og er etnisk og til og med økonomisk mangfoldig ettersom noen av de opprinnelige leietakerne ble mer vellykkede (og derfor betaler et tillegg) mens andre befant seg nærmere eller i fattigdom. Leietakerne har dannet stabile lokalsamfunn som i noen tilfeller (for eksempel på Upper West Side på Manhattan ) har resultert i vesentlig økte eiendomsverdier.
Fjerne eiendommer
Utleiere kan vanligvis fjerne utviklingen fra Mitchell - Lama ved å forhåndsbetale boliglånet, som vanligvis skjer 20 år etter at prosjektet er utviklet. I noen tilfeller angir imidlertid spesielle landbruksavtaler mer tid. Mellom 1990 og 2005 mistet boligene i Mitchell - Lama "22 688 enheter, over en tredjedel (34 prosent) av aksjen." Det tempoet har nå økt med eiendomsmarkedet for utleiebygninger. Når en bygning privatiseres, mister den skattelettelsen, eieren må generelt refinansiere boliglånet, og eieren mister retten til 6% årlig avkastning på investeringen.
Hva som skjer med leietakerne i disse bygningene avhenger av når de ble bygget og offentlig politikk.
Utleie bygget før 1974
Leietakere i utleiebygninger bygget før 1974 går i stabilisering av husleie når de forlater Mitchell - Lama. Det betyr at leieprisene øker i henhold til New York City Rent Guidelines Board -bestillinger for hver ny leieavtale, samt i henhold til pålegg fra New York Office of Rent Administration om blant annet store kapitalforbedringer og utleiermangel.
Utleie bygget siden 1974
Når de forlater Mitchell - Lama, kan eierne av utleiebygninger som ble bygget siden 1974 øke leieprisene uten begrensninger. Leietakere hvis bygninger hadde føderalt subsidierte "236" boliglån, kan kvalifisere for føderale "forbedrede" bilag, noe som gjør at de kan betale minst det de betalte og ikke mindre enn 30% av inntekten i husleie, mens en regjering betaler saldoen. Leietakere som ikke kvalifiserer for forbedrede bilag, inkludert alle leietakere i bygninger etter 1973 som ikke ble føderalt subsidiert, må betale husleien som var fastsatt av utleierne. At bygningene ikke lenger er i et husleiereguleringsprogram utgjør et spesielt problem for leietakere som mottok spesielle tilskudd som kanskje ikke dekker de nye, høyere husleiebetalingene, for eksempel tilskuddsprogrammer på grunn av fattigdomsalder og funksjonshemming. I noen av bygningene, leietaker foreninger er i forhandlinger "utleier assistanse planer" (runder) å gjennomføre øker langsommere og for å beskytte noen av de svakeste leietakere. Planene er ofte begrenset til et bestemt antall år, og etter utløpet kan leietakere være sårbare. LAP -er beholder ikke beholdningen av rimelige boliger for fremtidige leietakere.
Boligforeninger
Etter en viss periode av år, eiere av Mitchell-Lama begrenset egenkapital borettslag kan beslutte i henhold til deres co-op stemmereglene til "privatisere" eller demutualize deres bygningen også. Det kan tillate dem å selge leilighetene sine, ofte med høy fortjeneste, men det kan potensielt øke vedlikeholdsavgiftene til gjenværende innbyggere siden bygningen mister skattelettelsen og kan ha økte utbetalinger for et ikke-subsidiert boliglån. Flip-avgifter på videresalg kan brukes til å dempe slike økninger, men det er opp til samarbeidsstyrene. Det er en viss innsats for å kreve dem av lovgivning, men det har så langt ikke lyktes. Slik demutualisering reduserer dermed samtidig beholdningen av rimelige boliger i et gitt område og øker skatteinntektene.
Politikk
Lovgivning
Noen politikere har foreslått lovforslag til lovgiver i staten New York som vil sette alle bygninger ut eller som har forlatt Mitchell - Lama i husleiestabilisering ved privatisering. Husleieloven fra 2011 ble undertegnet i loven 24. juni 2011, og nevnte ikke Mitchell-Lama-utleie eller andelslag.
Søksmål om bolig og samfunnsfornyelse
I november 2007 vedtok statens divisjon for bolig og samfunnsfornyelse (DHCR) - nå NYS HCR - forskrifter som sier at bare å fjerne en Mitchell - Lama før 1974 fra programmet ikke er en "unik eller særegen omstendighet" som rettferdiggjør en betydelig leieøkning . Flere utleiere utfordret politikken i retten og hevdet at den motsier en rettsavgjørelse, KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR , og en underrets referanse til DHCR -policybrev. Justice Schlesinger fra New York State Supreme Court bestemte at forskriften er lovlig, og en av eierne ( Steve Witkoff , eier av 95 W. 95th Street, nå kalt "Columbus 95") anket til statens midndivå Appellate Division. 28. desember 2010 stadfestet appelldivisjonen, første avdeling (som dekker bydelene New York City i Manhattan og Bronx) enstemmig DHCRs forskrift. Eieren av Columbus 95 klarte ikke å forfølge juridisk tillatelse til å anke til New York State høyeste domstol.