Utleier - Absentee landlord

I økonomi er en fraværende utleier en person som eier og leier ut en eiendom som tjener penger , men ikke bor i eiendommens lokale økonomiske region. Begrepet "fraværseierskap" ble populært av økonom Thorstein Veblens bok med samme navn fra 1923, Absentee Ownership .

Når det brukes i en lokal kontekst, refererer begrepet til en utleier av et hus eller annen eiendom , som leier ut eiendommen til leietakere , men ikke klarer å sørge for at skikkelig vedlikehold blir utført på den, eller bare gjør det minimum som kreves ved lov. Dette fører igjen til det som kan se ut til å være forlatte bygninger , noe som forårsaker betydelig lavere eiendomsverdier og urbane ødeleggelser .

Samlet sett ser det ut til at skattepolitikken favoriserer fraværseierskap. Noen jurisdiksjoner søker imidlertid å hente ut penger fra eiere fraværende ved å beskatte land. Fraværseierskap har noen ganger satt de fraværende eierne i fare for tap.

I Irland før 1903

Huseiere fraværende var et svært viktig tema i Irlands historie . I løpet av 1500- og 1600 -tallet ble det meste av landet i Irland konfiskert fra irske katolske grunneiere under plantasjene i Irland og gitt til skotske og engelske nybyggere som var medlemmer av de etablerte kirkene ( Church of England og Church of Ireland) den gangen); i Ulster var mange av grunneierne skotske presbyterianere. Beslaglagt land ble gitt til skotske og engelske adelsmenn og soldater, hvorav noen leide det ut til irene, mens de selv forble innbyggere i Skottland og England. I 1782 beklaget den irske patriot Henry Grattan at rundt 800 000 pund årlig ble overført til slike utleiere. Han forsøkte å legge en ekstra skatt på overføringer til britene. Men mange fraværende reinvesterte også en del av leieprisene til veier og broer for å forbedre lokale økonomier, som fortsatt sees i dag. En bemerkelsesverdig fordelaktig fravær på 1800 -tallet var Lord Palmerston , som gikk i gjeld for å utvikle sin del av Sligo; en investering som til slutt betalte seg.

På 1800 -tallet vokste harmen som ikke bare var de fraværende utleierne protestantiske (mens de fleste leietakere var katolske og forbudt å arve land), men deres eksistens betydde at formuen til landet alltid ble eksportert. Dette systemet ble spesielt skadelig for den innfødte befolkningen under den store irske hungersnøden da millioner av mennesker sultet, døde av sykdom eller emigrerte , til tross for at Irland var netto eksportør av mat . I årene etter, landet problemet med irsk Land League 's Land War ble et betydelig problem i Irland. Landspørsmålet var en av de historiske faktorene som resulterte i Irlands urolige historie fram til 1920 -tallet, selv om det stort sett hadde blitt behandlet lovgivende innen 1903 i Irish Land Acts .

På Prince Edward Island før 1867

En fraværsherrekrise var en nøkkelfaktor i Prince Edward Islands beslutning om å bli en del av Canada da ideen om konføderasjon ble foreslått i 1867. På midten av 1760-tallet delte et undersøkelsesteam øya i 67 partier. 1. juli 1767 ble disse eiendommene tildelt tilhengere av kong George III ved hjelp av et lotteri. Eierskapet til landet forble i hendene på utleiere i England, noe som gjorde Island -nybyggere sinte som ikke klarte å få eiendomsrett til land de jobbet og bodde på. Betydelige husleiekostnader (til fraværseiere) skapte ytterligere sinne. Tomten hadde blitt gitt til de fraværende utleierne med en rekke betingelser knyttet til vedlikehold og bosettingsvilkår; mange av disse betingelsene var ikke oppfylt. Øboere brukte tiår på å overbevise kronen om å konfiskere loddene, men etterkommerne til de opprinnelige eierne var generelt godt forbundet med den britiske regjeringen og nektet å gi opp landet.

I 1853 vedtok øyregjeringen landkjøpsloven som ga dem myndighet til å kjøpe tomter fra de eierne som var villige til å selge, og deretter videreselge landet til nybyggere til lave priser. Denne ordningen kollapset da øya manglet penger for å fortsette med kjøpene. Mange av disse landene var også fruktbare, og var noen av nøkkelfaktorene for å opprettholde Prince Edward Islands økonomi.

I 1864 så øyregjeringen union med Canada som en mulig løsning på utleierkrisen. Dette fulgte en husleie streik og opptøyer på øya. På Charlottetown -konferansen foreslo delegater et fond for å kjøpe utleieres beholdning hvis øya ble med i konføderasjonen. Flere uker senere på Quebec -konferansen ble dette tilbudet trukket tilbake. Øya bestemte seg for ikke å gå inn i konføderasjonen som et resultat. Regjeringen nektet tilbud fra de andre provinsene og sluttet til slutt i 1873 etter at den lokale økonomien ble presset nær for å kollapse. I henhold til fagforeningene gikk Canada med på å gi øya et fond på 800 000 dollar for å kjøpe de resterende fraværende beholdningene. i 1875, det land kjøp loven ble vedtatt for å tvinge eiere av store eiendommer å selge sine eierandeler til provinsmyndighetene.

Øyas erfaring med fraværende utleiere påvirker landets eiendomslover den dag i dag. Ikke-bosatte har ikke lov til å kjøpe land på over to hektar uten godkjennelse fra kabinettet . I 2009 ble en amerikaner bøtelagt $ 29 000 for å ha brutt disse lovene.

I Palestina før 1948

Det osmanske riket startet et systematisk landreformprogram i andre halvdel av 1800 -tallet. To av de nye lovene var tinglysingsloven fra 1858 og landfrigjøringsloven fra 1873 .

Før 1858 ble land i Palestina , den gang en del av det osmanske riket siden 1516, dyrket eller okkupert hovedsakelig av bønder. Grunneier ble regulert av mennesker som bodde på landet i henhold til skikker og tradisjoner. Vanligvis var landet eid kommunalt av landsbyboere, selv om land kunne eies av enkeltpersoner eller familier.

I 1858 introduserte det osmanske riket The Ottoman Land Code fra 1858 , og krever at grunneiere registrerer eierskap. Årsakene bak loven var todelte. (1) å øke skatteinntektene, og (2) å utøve større statlig kontroll over området. Bønder så imidlertid ikke behov for å registrere krav, av flere årsaker:

  • grunneierne var underlagt militærtjeneste i den osmanske hæren
  • generell motstand mot offisielle forskrifter fra det osmanske riket
  • unndragelse av skatter og registreringsavgifter til Det osmanske riket

Selve registreringsprosessen var åpen for feilregistrering og manipulasjon. Land som eies av landsbyboere, ble registrert hos en landsbyboer, og kjøpmenn og lokale ottomanske administratorer benyttet anledningen til å registrere store landområder til eget navn. Resultatet var land som ble lovlig eiendom for mennesker som aldri hadde bodd på landet, mens bøndene, som hadde bodd der i generasjoner, beholdt besittelsen, men ble leietakere av fraværende eiere.

Den 1856 Emancipation Reform resolusjon og 1869 statsborgerskap lov ble tolket som å gi jødene rett til eget land i ottomansk Syria under sitt eget navn. Endringen av denne loven (endringen som skjedde samtidig med at afrikanerne ble frigjort i USA og i Sør -Amerika og frigjøring av livegne i Russland (holdt i slaveri av den russiske grunneierklassen) var en del av verdensomspennende bevegelse fra 1800-tallet mot frigjøring og borgerrettigheter for undertrykte minoriteter. Denne sekulære jordreformen/borgerrettighetsloven fra 1873 ble populært forvekslet med religiøs lov og det ble ansett som en "ydmykelse for islam at jødene skulle eie en del av den muslimske ummah " Forvirringen mellom religiøs og sekulær lov gjorde lovene (endte i 1873) mot jødisk eierskap til land til "religiøse lover".

I løpet av de neste tiårene ble landet stadig mer konsentrert om færre hender; bøndene fortsatte å jobbe på landet og ga utleiere en del av høsten. Dette førte til både et økt nivå av palestinsk nasjonalisme så vel som sivile uroligheter. Samtidig var området vitne til en økt strøm av jødiske immigranter som ikke begrenset seg til byene der konsentrasjonen deres ga beskyttelse mot forfølgelse. Disse nye jødene kom i håp om å skape en ny fremtid i det de så på som sine forfedres hjemland. Organisasjoner som ble opprettet for å hjelpe den jødiske migrasjonen til Palestina, kjøpte også land fra grunneiere som var fraværende. Jødiske immigranter slo seg deretter ned på landet, noen ganger erstattet de bønder som allerede bodde der. En jevn ankomst av jødiske immigranter fra 1882 førte til flere bondeopprør, registrert fra så tidlig som 1884-1886.

Se også

Referanser

Videre lesning

  • William Neilson, Hancock (1850). "Om irsk fravær"  . Journal of the Statistical and Social Inquiry Society of Ireland . Dublin: Statistical and Social Inquiry Society of Ireland. 2 : 1–11.