Pantelån i USA - Mortgage underwriting in the United States
Pantelån er prosessen en utlåner bruker for å avgjøre om risikoen for å tilby et pantelån til en bestemt låner under visse parametere er akseptabel. De fleste av risikoene og vilkårene som forsikringsgivere vurderer, faller inn under de tre C-ene for tegning: kreditt , kapasitet og sikkerhet .
For å hjelpe garantisten med å vurdere kvaliteten på lånet, lager banker og långivere retningslinjer og til og med datamodeller som analyserer de ulike aspektene ved pantelånet og gir anbefalinger angående risikoen. Fordi store verdipapirer som GSE og andre banker er store kjøpere av lån fra opphavsmenn, og fordi mange opphavsmenn mangler balanse for å holde på lån i lengre perioder, er automatiserte garantiretninger en avgjørende faktor for om det vil bli laget et pantelån og til hvilken pris.
Kredittrapporter
Kreditt er det forsikringsselskapet bruker til å vurdere hvor godt en låntaker forvalter sin nåværende og tidligere gjeld. Vanligvis dokumentert av en kredittrapport fra hvert av de tre kredittbyråene, Equifax , Transunion og Experian , gir kredittrapporten informasjon som kredittpoeng, låntakerens nåværende og tidligere informasjon om kredittkort , lån , samlinger , gjentakelse og tvangsinnleggelser og offentlige poster ( skattepanterett , dommer og konkurser ). Vanligvis er låntakers kreditt sterkt relatert til sannsynligheten for at lånet blir misligholdt (unnlatelse av månedlige avdrag).
Ved gjennomgang av en kredittrapport vurderes kredittpoengene . Kredittpoengene er en indikator på hvor godt en låntaker forvalter gjeld. Ved hjelp av en matematisk modell brukes dataene om hvert element i kredittrapporten til å produsere et tall mellom 350 og 850, kjent som kredittpoeng. Høyere score representerer de med mindre risiko . Når långivere refererer til en representativ kredittpoeng, refererer de til medianpoengsummen. Når flere låntakere er involvert, er vanligvis låntakeren med laveste medianpoeng den som regnes som representativ kredittscore. Andre låneprogrammer kan vurdere den personen som tjener mest penger, også kjent som hovedlønnstakeren, som har representativ kredittpoeng. På mange låneprogrammer er det minimumsretningslinjer.
Det mest innflytelsesrike aspektet av kredittrapporten er kvaliteten på kreditten på en persons nåværende bolig. For eksempel, hvis låntakeren allerede har pantelån , er hvorvidt låntakeren har betalt det pantet i tide, et tegn på hvor godt de vil betale i fremtiden. Dette gjelder også med folk som leier. En utlåner vil vanligvis analysere de siste 12–24 månedene av låntakerens bolighistorie (også kalt Listing History). Mis skyld i den tidsperioden er vanligvis uakseptabelt.
I tillegg vurderes historien om betaling av lån og revolverende kreditt . En utlåner kan kreve at et visst antall innskuddskontoer åpnes i minst 24 måneder og har nylig aktivitet med tidsbetalinger for å bygge et mønster for ansvarlig bruk av kreditt.
Kredittrapporten inneholder også låntakere tidligere nedsettende kreditt . Dette inkluderer innkreving , påfyll , gjentakelse , tvangsinnløsning , konkurser , panterett og dom . Vanligvis, hvis noen av disse elementene er tilstede i rapporten, øker det risikoen for lånet. For mer alvorlige flekker som tvangsinnløsning og konkurser, kan en utlåner kreve opptil to til syv år fra tilfredshetsdatoen som er angitt i rapporten før det godkjennes et lån. Videre kan långiveren kreve at låntakeren gjenoppretter kreditten ved å skaffe seg en viss mengde ny kreditt for å gjenoppbygge kreditten. Det er også privilegiet til utlåner å kreve at alle samlinger, pådragsrett, panterett og dommer skal betales før lånet stenges.
Inntektsanalyse
Kapasitet refererer til låntakers evne til å foreta innbetalingene på lånet. For å bestemme dette, underwriter vil analysere låntakers sysselsetting , inntekt , deres nåværende gjeld og sine eiendeler .
Under gjennomgangen av låntakerens ansettelse må forsikringsgiveren bestemme inntektens stabilitet. Folk som er ansatt i et selskap og tjener timelønn utgjør den laveste risikoen. Selvstendig næringsdrivende låntakere utgjør den høyeste risikoen, siden de vanligvis er ansvarlige for gjelden og trivselen til virksomheten i tillegg til deres personlige ansvar. Provisjonsinntekt bærer også lignende risikoer i inntektsstabiliteten, fordi hvis låntakeren av en eller annen grunn ikke klarer å produsere virksomhet, påvirker den direkte inntektsmengden. Vanligvis hvis selvstendig næringsdrivende eller provisjonsinntekt brukes til å kvalifisere for pantelånet, kreves det to års historie for å motta inntekten. Selv om en bonus (en gang det er indikert som "insentivlønn" av mange selskaper) er en del av lønnsinntekten, kreves det også en to-årig verifiseringsverifisering.
Dokumentasjon av inntekten varierer også avhengig av inntektstype. Timelønnsmottakere som har den laveste risikoen, trenger vanligvis å gi lønnsstasjoner og W-2- uttalelser. Imidlertid er selvstendig næringsdrivende, oppdragsgivere og de som samler husleie pålagt å oppgi selvangivelse ( Schedule C , Schedule E og K-1 ). Pensjonister er pålagt å bevise at de er kvalifiserte for trygd og dokumentere mottak av betalinger, mens de som mottar inntekt via kontante investeringer, må oppgi uttalelser og bestemme videreføringen av inntektene fra disse betalingene. Kort sagt må forsikringsgiveren bestemme og dokumentere at inntekten og sysselsettingen er stabil nok til å betale pantelånet i årene som kommer.
Videre vurderer forsikringsselskapene kapasiteten til å betale lånet ved hjelp av en komparativ metode kjent som gjeldsgrad . Dette beregnes ved å legge til de månedlige forpliktelsene og forpliktelsene ( pantelån , månedlige kreditt- og lånebetalinger, barnebidrag , underholdsbidrag osv.) Og dele den med den månedlige inntekten. For eksempel, hvis en låntaker har en $ 500 bilbetaling, $ 100 i kreditt- og lånebetalinger, betaler $ 500 i barnebidrag og ønsker et pantelån med betaling $ 1000 per måned, er hennes totale månedlige forpliktelser $ 2100. Hvis hun tjener $ 5000 i måneden, er gjeldsgraden hennes 42%. Vanligvis må forholdet være under alt fra 32% for de mest konservative lånene til 65% for de mest aggressive lånene.
Eiendeler vurderes også når man evaluerer kapasitet. Låntakere som har en overflod av likvide eiendeler på tidspunktet for avslutning, har statistisk lavere mislighold på pantelånet. Dette betegnes som reserver av industrien. For eksempel, med en total pantelån som er $ 1000 i måneden og låntakeren har $ 3000 igjen etter å ha betalt forskuddsbetaling og stengingskostnader, har låntakeren tre måneders reserver. Underwriters ser også nøye på kontoutskrifter for forekomster av NSFs ( ikke tilstrekkelige midler ). Hvis dette skjer regelmessig, er dette et rødt flagg med forsikringsselskapet fordi dette indikerer at låntakeren ikke vet hvordan han eller hun skal styre økonomien.
Når en låntaker mottar en gave for forskuddsbetalingen, må eiendelene bekreftes. Eventuelle store innskudd, faktisk som vises på kontoutskrifter, vil kreve en forklaring fra låntakeren.
Videre, hvis låntakers arbeid av en eller annen grunn blir avbrutt, vil låntakerne ha nok kontanter i reserve til å betale pantelånet. Mengden kontantreserver er kvalifisert av antall betalinger låntakeren kan gjøre på hans eller hennes totale boligutgifter (summen av hovedstol og rentebetaling, skatt , forsikring , huseierforsikring , pantelånsforsikring og andre gjeldende kostnader) før reservene er helt oppbrukt. Ofte vil långivere kreve alt fra to til tolv måneder med betalinger i reserve. Hvis en låntaker søker om en FHA ( Federal Housing Administration ), er det ingen reserver påkrevd.
Den mest typiske eiendelen er en låntakers sjekk- og sparekonto . Andre kilder inkluderer pensjonsfond ( 401K , individuell pensjonskonto ), investeringer ( aksjer , aksjefond , CD-er ) og enhver annen likvid kilde. Midler som har bøter for uttak må vurderes konservativt og vurderes til 70% eller mindre av verdien. Kontoer som pensjoner og andre kontoer og personlig eiendom som mangler likviditet, kan ikke brukes som eiendeler.
Sikkerheter
Sikkerhet refererer til typen eiendom , verdi , bruk av eiendommen og alt relatert til disse aspektene. Boligtype kan klassifiseres som følgende i rekkefølgen av risiko fra laveste til høyeste: enkelt familie bolig , PUD, duplex , rekkehus , lav stige condominium , høy stige condominium , triplex og fire-pleksisett og condotels . Occupancy regnes også som en del av sikkerheten. Et hjem kan være eierbesatt , brukes som andre hjem eller investering . Eierboliger og andreboliger har minst mislighold, mens investeringseiendommer har høyere forekomster av mislighold. Avhengig av kombinasjonen av belegg og type sikkerhet, vil långiveren justere hvor mye risiko de er villige til å ta.
Foruten belegg og eiendomstype, vurderes verdien også. Det er viktig å innse at pris , verdi og pris er tre forskjellige kjennetegn ved et hjem. Pris er dollarbeløpet som en selger godtar å selge et hus til en annen part. Kostnad er dollarbeløpet som trengs for å bygge hjemmet inkludert arbeidskraft og materialer. Verdi, som vanligvis er den viktigste egenskapen, er dollarbeløpet som støttes av nylig salg av eiendommer som har lignende egenskaper, i samme nabolag og appellerer til en forbruker. Under rimelige markedsføringsforhold når selgeren ikke er i nød og boligmarkedet ikke er under ustabile forhold, bør pris og verdi være veldig sammenlignbare.
For å bestemme verdien oppnås vanligvis en vurdering . I tillegg til å bestemme verdien på eiendommen, er det takstmannens ansvar å identifisere markedsforholdene, anken og fasilitetene i nabolaget og eiendommens tilstand og egenskaper. Verdien bestemmes ved å sammenligne nylige salg av lignende naboeiendommer. Takstmannen kan gjøre rimelige justeringer av salgsprisen på de andre eiendommene for tomtestørrelse , kvadratmeter av huset, antall soverom og bad og andre tillegg som garasjer , svømmebassenger og dekk . Det er forsikringsselskapets ansvar å gjennomgå vurderingen og be om ytterligere informasjon som er nødvendig for å støtte eiendommens verdi og salgbarhet. Hvis hjemmet må utelukkes , må utlåneren kunne selge eiendommen for å få tilbake tapet.
Den komparative analysen av sikkerheten er kjent som lån til verdi (LTV). Lån til verdi er et forhold mellom lånebeløpet og eiendommens verdi. I tillegg er kombinert lån til verdi (CLTV) summen av alle panterett på eiendommen delt på verdien. For eksempel, hvis hjemmet er verdsatt til $ 200.000 og det første pantelånet er $ 100.000 med et annet pantelån på $ 50.000, er LTV 50% mens CLTV er 75%. Naturligvis øker høyere LTV og CLTV risikoen for lån. Videre har låntakere som bidrar med betydelig forskuddsbetaling (senking av LTV) statistisk sett lavere hendelser med utestenging.
Lånetypen kan også påvirke LTV og vurderes ved vurderingen av sikkerheten. De fleste lån inkluderer betalinger mot hovedstol av pantelånet. Disse utgjør den laveste risikoen siden LTV avtar etter hvert som pantelånet betales. Nylig har bare rentepant blitt stadig mer populært. Disse pantelånene gjør det mulig for låntakeren å foreta innbetalinger som ganske enkelt oppfyller renter på lånet uten å gi noe bidrag til hovedbalansen. I tillegg er det lån som tillater negativ amortisering , noe som betyr at betalingene ikke oppfyller renter på lån. Derfor blir renten som ikke er betalt, deretter lagt til hovedbalansen på lånet. I dette tilfellet er det mulig å skylde mer enn verdien av boligen i løpet av lånet, noe som utsetter långiveren for den høyeste risikoen.
For å kompensere for risikoen for høye LTV-er, kan utlåner kreve det som kalles pantforsikring. Låneforsikring forsikrer långiveren mot tap som kan oppstå når en låntaker misligholder pantelånet. Vanligvis kreves dette på lån som har LTV-er som overstiger 80%. Kostnaden for pantelånsforsikringen overføres til låntakeren som en ekstra kostnad til den månedlige betalingen, men noen banker tillater det som kalles utlånerbetalt forsikring, der renten er høyere mot at utlåner betaler pantelånsforsikringen. Alle statslån som en slik FHA og VA krever pantelån, uavhengig av LTV.
Automatisert tegning
Fannie Mae og Freddie Mac er de to største selskapene som kjøper pantelån fra andre långivere i USA . Mange långivere vil garantere filene sine i henhold til retningslinjene, men for å sikre berettigelsen til å bli kjøpt av Fannie Mae og Freddie Mac, vil forsikringsselskaper bruke det som kalles automatisert tegning . Dette er et verktøy tilgjengelig for långivere for å gi anbefalinger om risikoen for et lån og låntaker, og det gir mengden dokumentasjon som trengs for å verifisere risikoen.
Det er viktig å huske at godkjenningen og tilbakemeldingen er underlagt forsikringstakerens gjennomgang. Det er også garantens ansvar å evaluere aspektene ved lånet som ligger utenfor omfanget av automatiserte garantier. Kort fortalt er det garantisten som godkjenner lånet, ikke den automatiserte garantien.
På den annen side har automatisert garanti strømlinjeformet låneprosessen ved å gi analyse av kreditt- og lånevilkår i løpet av minutter i stedet for dager. For låntakere reduserer det behovet for dokumentasjon og trenger til og med ingen dokumentasjon på sysselsetting , inntekt , eiendeler eller til og med verdien av eiendommen . Automatisert garanti skreddersyr mengden nødvendig dokumentasjon i forhold til risikoen for lånet.
Redusert dokumentasjon
Mange banker tilbyr også reduserte dokumentasjonslån som gjør det mulig for en låntaker å kvalifisere for et pantelån uten å verifisere ting som inntekt eller eiendeler. Naturligvis er dette lån med høyere risiko og ofte med høyere renter . Fordi det blir gitt mindre dokumentasjon om låntakers kapasitet, er det høy vekt på kreditt og sikkerhet . For å redusere risikoen for reduserte dokumentasjonslån, vil långivere ofte ikke låne ut til høyere LTV og begrense lånene til mindre lånebeløp, sammenlignet med lån som er fullstendig dokumentert.
Godkjenningsvedtak
Etter å ha gjennomgått alle aspekter av lånet , er det opp til forsikringsgiveren å vurdere risikoen for lånet som helhet. Hver låntaker og hvert lån er unike, og mange låntakere passer kanskje ikke til alle retningslinjene. Imidlertid kan visse aspekter av lånet kompensere for mangelen på andre områder. For eksempel kan risikoen for høye LTV-er oppveies av tilstedeværelsen av en stor mengde eiendeler. Lavt LTV kan motvirke det faktum at låntakeren har en høy gjeld i forhold til inntekt, og utmerket kreditt kan overvinne mangelen på eiendeler.
I tillegg til kompenserende faktorer, er det et begrep kjent som lagdeling av risiko . For eksempel, hvis eiendommen er en høyhusleilighet, okkupert som en investering, med høy LTV og en låntaker som er selvstendig næringsdrivende, gir den kumulative effekten av alle disse aspektene høyere risiko. Selv om låntakeren kan oppfylle alle kravene i retningslinjene i låneprogrammet, må forsikringsselskapet utvise forsiktighet.
Det er et gammelt ordtak i utlån: Hvis porteføljen din ikke har en utestenging, aksepterer du ikke nok risiko. Underwriters bør vurdere et lån fra et helhetlig synspunkt; ellers kan de avslå et lån som har høy risiko i ett aspekt, men lav risiko som helhet.
IT-systemer
Banker bruker generelt IT-systemer tilgjengelig fra forskjellige leverandører for å registrere og analysere informasjonen, og disse systemene har spredt seg. Her er en primer på hva mange av dem betyr. Disse inkluderer "Loan origination system" (også kalt et lånedriftssystem) (LOS) samt andre verktøy som Fannie Mae og Freddie Macs automatiserte garantisystemer "Desktop Underwriter" og "Loan Prospector". Eksempler på LOS er CreditPath av Davis + Henderson og Fiserv 's Unifi PRO.