Reguleringsmessige forhold i USA - Regulatory takings in the United States

I USAs konstitusjonelle lov forekommer en regulering når statlige forskrifter begrenser bruken av privat eiendom i en slik grad at grunneieren effektivt fratas all økonomisk rimelig bruk eller verdi av eiendommen sin. Under den femte endringen av USAs grunnlov er regjeringer pålagt å betale bare kompensasjon for slike forhold. Endringsforslaget er innlemmet i statene via klausulen om den rettferdige prosessen i den fjortende endringen .

Regulatory takings jurisprudence har sine røtter i Justice Oliver Wendell Holmes 'oppfatning i Pennsylvania Coal v. Mahon (1922) som uttalte at: "Den generelle regelen, i det minste, er at hvis regulering går for langt, vil den bli anerkjent som en hensyntagen. som det må betales erstatning for. "

Moderne rettsvitenskap for å avgjøre om det har skjedd en regulatorisk sentrering rundt den ad hoc faktorbaserte testen som Høyesterett i USA la fram i Penn Central Transp. Co. v.New York City (1973). Domstoler skal vurdere den økonomiske virkningen av den statlige reguleringen, i hvilken grad forordningen forstyrrer investeringsstøttede forventninger, og karakteren av den statlige handlingen. Det karakteriseres som en uorganisert test.

Høyesteretts rettsvitenskap

Pennsylvania kull

I 1922 mente Høyesterett i Pennsylvania Coal Co. v. Mahon at regjeringsbestemmelser som gikk "for langt" var en hensikt. Dommer Oliver Wendell Holmes , som skrev for domstolens flertall, uttalte at "[den] generelle regelen i det minste er at selv om eiendom til en viss grad kan reguleres, vil regulering bli anerkjent som å ta det, hvis regulering går for langt." For retten var det en lov fra Pennsylvanian som forbød all gruvedrift under bebodd land. Domstolen mente at denne loven var å ta kull som eies av Pennsylvania Coal Company.

De tidlige gruvedriftene fjernet ofte så mye av det underjordiske kullet at gruvene ble en fare for gruvearbeiderne under jorden og for de som bodde på overflaten. Av denne grunn handlet lovgiveren i Pennsylvania for å begrense mengden materiale som kunne fjernes fra gruvene nedenfor for å legge igjen tilstrekkelig underjordisk støtte nedenfor. Pennsylvania Coal Co. mot Mahon involverte en handling av en enkelt grunneier som forsøkte å forhindre en gruvedrift fra å bryte denne loven, og undergrave hans eller hennes hjem. I henhold til Pennsylvania-loven formidlet skjøtet retten til overflatestøtte til kullselskapet som dermed kunne fjerne kull under overflaten selv om det forårsaket nedsenking. Kullselskapene hevdet i Pennsylvania Coal at de hadde fått rett til å utvinne kullet og retten til å la overflaten kollapse fordi disse rettighetene var kjøpt fra de opprinnelige grunneierne. Eierens gjerning formidlet overflaten, men forbeholdt seg uttrykkelig retten til å fjerne alt kullet. Staten og overflatejedeierne hevdet at retten til å forårsake overflatekollaps ikke var eiendom. Skjøtet ga at tilskuddsmottakeren tar lokalene med den risikoen og fraskriver seg alle krav på skader som kan oppstå ved å utvinne kullet. Kullselskapet eide i hovedsak en eiendomsrett til gruvedrift så mye det ønsket. Over en uenighet fra Justice Brandeis, bestemte retten at Pennsylvania-vedtekt fratok kullbedriftene retten til å bryte kullet.

Holmes-oppfatningen regnes som en av de viktigste meningene i historien om lov om lovgivning.

Penn Central

"Polestar" av lovgivende rettsvitenskap er Penn Central Transp. Co. v.New York City (1973). I Penn Central avviste domstolen et krav om inntak fra eier av Grand Central Terminal etter avslag fra New York City Landmarks Preservation Commission om å godkjenne planer for bygging av 50-etasjes kontorbygning over Grand Central Terminal. Penn Central hevdet at den i henhold til New York Historical Preservation Law hadde rett til å få nettoinntekt fra Grand Central Terminal, men byens regulering hadde tvunget den til et ubestemt underskudd. Rettsretten var enig, men avgjørelsen ble omgjort ved anke.

USAs høyesterett mente at: eierne ikke kunne etablere en "inntak" bare ved å vise at de hadde blitt nektet retten til å utnytte det tilstøtende luftrommet, uavhengig av resten av pakken; det faktum at loven berørte noen eiere strengere enn andre, resulterte ikke i seg selv i en "take", og at loven ikke forstyrret eiernes nåværende bruk eller forhindret den i å realisere en rimelig avkastning på investeringen, spesielt siden eksisterende luftrettigheter kunne overføres til andre pakker i nærheten, som fungerte som en form for kompensasjon for påstått å ta luftrettigheter.

Retten la ut en tredelt ad hoc-test for å vurdere om det hadde skjedd en regulatorisk behandling:

  1. de økonomiske konsekvensene av forskriften på kravshaveren,
  2. i hvilken grad forskriften har forstyrret tydelige investeringsstøttede forventninger og
  3. karakteren av den statlige handlingen.

Disse faktorene har blitt kritisert fordi domstolen ikke ga noen veiledning om nøyaktig hva de mener, hva som må bevises for å etablere en behandling som bruker dem som en test, og om alle tre, to eller noen av dem er tilstrekkelig til å vise en tar.

Investeringsstøttet forventningsfaktor

Den investeringsstøttede forventningsfaktoren har stort sett vært uklar. I Connolly v. Pension Benefit Guarantee Corp. uttalte høyesterett at "de som driver virksomhet innen det regulerte feltet, kan ikke motsette seg hvis lovgivningsordningen understøttes av påfølgende endringer for å oppnå lovgivningen." Men i Lucas v. South Carolina Coastal Council , Justice Scalia mening for de fleste av retten antydet at forventningene var på "hvordan eierens rimelige forventninger har blitt formet av statens lov av eiendom."

Karakter av den statlige handlingen

Karakteren av den statlige handlingen kan umiddelbart avgjøre om reguleringen er en handling. For eksempel har det funnet sted når en myndighetsregulering skaper en permanent fysisk okkupasjon av en grunneiers eiendom. Denne regelen kommer fra Loretto v. Sufflør Manhattan CATV Corp . som fant at en New York-lov som krevde at eiendomseiere hadde kabel-TV-ledninger på eiendommen deres, var et opptak som krevde bare kompensasjon.

Reguleringsbegrensning for bruk av eiendom

I motsetning til dette vil en forskrift som begrenser bruken av eiendom til ytterligere legitime offentlige formål, ikke betraktes som å ta bare fordi den forringer verdien eller nytten av dette landet. Imidlertid, når forskriften går for langt (som Justice Holmes uttrykte det i Pennsylvania Coal Co. v. Mahon ), vil det bli juridisk anerkjent som ekvivalent med et opptak som kanskje ikke finner sted uten betaling av rettferdig kompensasjon til eiendommens eier.

Spørsmålet om regulatoriske forhold kommer fra samspillet mellom utøvelse av tradisjonell politimakt og utøvelse av fremtredende domene . Politimakten er den iboende statsmakten, å gjøre det som er rimelig nødvendig for å fremme og beskytte folkehelse, sikkerhet, velferd og moral.

Det er mange tilfeller der Høyesterett i USA har funnet at statlige domstoler med rimelighet har konkludert med at "helse, sikkerhet, moral eller generell velferd" ville bli fremmet ved å forby spesiell planlagt bruk av land. Og i denne sammenheng har Høyesterett gjentatte ganger opprettholdt regler for arealbruk som negativt påvirket anerkjente eiendomsinteresser.

Reguleringslover er det klassiske eksemplet; se Hadacheck v. Sebastian , 239 US 394 (1915) (forbud mot murverkvirksomhet i visse nabolag); Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. , 272 US 365 (1926) (forbud mot industriell bruk); Gorieb v. Fox , 274 US 603, 608 (1927) (krav om at deler av pakker skal stå ubebygd); Welch v. Swasey , 214 US 91 (1909) (høydebegrensning), som har blitt sett på som tillatt statlig handling selv når de forbyr den mest fordelaktige bruken av eiendommen.

Imidlertid kan reguleringsplan restriksjoner ikke nekte en eier noen økonomisk forsvarlig bruk av hans land. Anta at en "bolig med lav tetthet" krever at et hus har et tilbakeslag (avstanden fra eiendommens kant til bygningskanten ) på ikke mindre enn 30 meter. Hvis en bestemt eiendom bare var 30 meter dyp, ville det være umulig å bygge et hus på eiendommen.

Offentlige reguleringer av arealbruk som nekter eiendomseieren økonomisk brukbar bruk, anses som å ta den berørte eiendommen. Se f.eks. Lucas v. South Carolina Coastal Council , 505 US 1003 (1992), First English Evangelical Lutheran Church v. County of Los Angeles (1987). Den generelle tilnærmingen til dette spørsmålet ble oppsummert i Agins v. City of Tiburon , 447 US 255 (1980), som sier at anvendelsen av arealbestemmelser på et bestemt stykke eiendom bare er å ta "hvis ordinansen ikke gjør vesentlig fremme legitime statsinteresser ... eller nekter en eier økonomisk levedyktig bruk av landet sitt. " I Lingle v. Chevron , 544 US 528 (2005), overstyrte imidlertid høyesterett kriteriet "vesentlig fremskritt" for å ta. Når en myndighetsregulering innvirker på å ta privat eiendom ved en slik overdreven regulering, kan eieren iverksette omvendt fordømmelsesprosedyre for å gjenopprette den rettferdige erstatningen for å ta hans eller hennes eiendom, forutsatt at prosessuelle hindringer er overvunnet.

Tidlig på det tjueførste århundre ble begrepet regulatorisk bruk mer løst brukt - utenfor konstitusjonell forstand - av eiendomsrettighetsgrupper, og utvidet til å omfatte regler som reduserer eiendomsverdiene med mindre beløp. Avstemmingsinitiativer basert på denne tolkningen (som Oregon's Measure 37 ) ble avansert i minst syv stater i årene 2000 til 2006. Alle disse statene er i det amerikanske vesten, men en betydelig del av finansieringen til initiativene kom fra kilder på østkysten.

Omvendt fordømmelse

Omvendt fordømmelse er et begrep som beskriver et krav anlagt mot regjeringen der en eiendomseier søker erstatning for å "ta" sin eiendom i henhold til den femte endringen. I stater som forbyr ikke-kompensert å ta eller skade, er fysisk skade på eiendom inkludert i denne definisjonen. Begrepet "omvendt" brukes, fordi vanligvis fordømmelser kommer av regjeringen. I den omvendte fordømmelsessammenheng er det eiendomseieren som saksøker regjeringen og hevder å ta (eller skade) eiendom uten bare kompensasjon. Se San Diego Gas & Electric Co. v. City of San Diego , 450 US 621, 638 n.2 (1981) (Justice Brennan dissenting); USA mot Clarke , 445 US 253, 257 (1980); Agins v. City of Tiburon , 447 US 255, 258 n.2 (1980).

Konstitusjonell historie

Juridiske betalingssaker

En tidlig sak som involverte tolkning av den femte endringen var Legal Tender Cases , 79 US 457 (1870) Under den amerikanske borgerkrigen gjorde Legal Tender Acts av 1862 og 1863 papirpenger til en lovlig erstatning for gull og sølv, inkludert for betaling av eksisterende gjeld. I Hepburn v. Griswold hadde Høyesterett funnet lovgivningen om lovlige betalingsmidler i strid med ånden i grunnloven, som forbød statene å vedta " enhver ... lov som svekker kontraktsplikten. " Dessuten hadde domstolen fastslått at en handle overbevisende innehavere av kontrakter som krevde betaling i gull eller sølv for å akseptere som lovlig betalingsmiddel "bare løfter om å betale dollar" var grunnlovsstridig fordi det fratok "slike personer eiendom uten behørig rettsprosess" under den femte endringen. Domstolen hadde fram til denne tiden sjelden funnet en handling fra Kongressen grunnlovsstridig. I 1871 snudde domstolen, med to nye dommere på benken, seg i lovlige betalingssaker, Knox v. Lee og Parker mot Davis , og erklærte Legal Tender Acts konstitusjonell. Den femte endringen gjelder ikke skader som kommer fra utøvelse av lovlig makt, mente retten, men bare for direkte tilegnelse av eiendom.

Den femte endringen. ... forbyr å ta privat eiendom til offentlig bruk uten bare kompensasjon eller behørig rettsprosess. Denne bestemmelsen har alltid blitt forstått slik at den kun refererer til en direkte bevilgning, og ikke til følgeskader som følge av utøvelse av lovlig makt. Det har aldri vært ment å ha noen betydning for, eller å hemme lover som indirekte gir skade og tap for enkeltpersoner. En ny tariff, en embargo, et utkast eller en krig kan uunngåelig medføre store tap for enkeltpersoner; kan faktisk gjøre verdifull eiendom nesten verdiløs. De kan ødelegge verdien av kontrakter. Men den som antok at det på grunn av dette ikke kunne bli belastet en tariff, eller en handling som ikke var samleie, eller at det ble vedtatt en embargo, eller at det ble erklært krig?

Fjortende endringsrettslære

Den fjortende endringen av USAs grunnlov utvidet beskyttelsen mot ikke-kompensert inntak til borgere mot sine egne stater. Avsnitt 1 i fjortende endring sier:

Alle personer som er født eller naturalisert i USA og underlagt jurisdiksjonen derav, er statsborgere i USA og i staten de bor i. Ingen stat skal lage eller håndheve noen lov som skal forkorte privilegiene eller immuniteten til borgere i USA; Heller ikke noen stat skal frata noen person liv, frihet eller eiendom, uten behørig rettsprosess; heller ikke nekte noen person innenfor dens jurisdiksjon likeverdig beskyttelse av lovene.

Tidlig begynte de føderale domstolene prosessen med gradvis innarbeidelse av lovforslaget om rettighetsbeskyttelse i den fjortende endringen. Rettssaksklausulen i den fjortende endringen har historisk sett vært et viktig redskap for den økte føderale rettslige gjennomgangen av konstitusjonaliteten til statlig aktivitet. Vi finner tidlige dommer for høyesterett forvirrende over dette, for eksempel i Mugler v. Kansas , 123 US 623 (1887):

Det er ikke litt bemerkelsesverdig at selv om denne bestemmelsen har vært i USAs grunnlov som en begrensning for myndigheten til den føderale regjeringen i nesten et århundre, og mens den hele tiden var den måten myndighetene til den regjeringen hadde har blitt utøvd har blitt overvåket med sjalusi, og utsatt for den mest rigide kritikken i alle dens grener, har denne spesielle begrensningen av dens krefter sjelden blitt påberopt i det rettslige forumet eller det mer utvidede teatret for offentlig diskusjon. Men selv om det bare har vært en del av grunnloven som en begrensning for statens makter bare noen få år, er dommens domstol full av saker der vi blir bedt om å fastslå at statlige domstoler og statlige lovgivere har fratatt deres egne borgere av liv, frihet og eiendom uten behørig lovprosess. Det er her rikelig med bevis på at det eksisterer en merkelig misforståelse av bestemmelsens virkeområde som funnet i den fjortende endringen. Faktisk ser det ut fra karakteren til mange av sakene som er lagt fram for oss, og argumentene i dem, at den aktuelle klausulen blir sett på som et middel til å prøve de rettslige avgjørelsene fra denne domstolen. enhver mislykket rettsmann i en stats domstol for avgjørelsen mot ham, og av fordelene ved lovgivningen som en slik avgjørelse kan baseres på.

Bituminous Coal Association-saken

Cirka 65 år senere vurderte domstolen lignende Pennsylvania-lovgivning som krevde at noe underjordisk kull måtte være på plass for å gi overflatestøtte. I Bituminous Coal-saken mottok statens lovgivning en mer sympatisk høring fra domstolen i Keystone Bituminous Coal Ass'n. v. DeBenedictis , 480 US 470 (1987). Domstolen skrev:

... [D] e karakteren av den statlige aksjonen som er involvert her, lener seg sterkt mot å finne et grep; Commonwealth of Pennsylvania har handlet for å arrestere det de oppfatter som en betydelig trussel mot den felles velferden. [t] her er det ingen opptegnelser i denne saken som støtter et funn, i likhet med det domstolen gjorde i Pennsylvania Coal, om at Subsidence Act gjør det umulig for andragere å lønne seg med sin virksomhet. ...

Keystone-avgjørelsen er preget av respekt for statens beslutning om at lovgivningen fremmer folkehelse og sikkerhet:

Under vårt regjeringssystem er en av statens primære måter å bevare den offentlige weal på å begrense bruken enkeltpersoner kan gjøre av sin eiendom. Mens hver av oss er tynget av slike begrensninger, har vi igjen stor nytte av restriksjonene som blir lagt på andre. Disse begrensningene blir "riktig behandlet som en del av byrden ved felles statsborgerskap".

Spesielt Keystone-avgjørelsen har fire dissens: Justices Rehnquist, Powell, O'Connor og Scalia.

Helse- og sikkerhetstiltak

Anta at regjeringen må kutte en brann gjennom en skog på privat eiendom for å forhindre spredning av en skogbrann. Eller anta at regjeringen ødelegger sunn husdyr i et karanteneområde for å forhindre spredning av sykdom. Dette er invasive grep, men de faller ikke inn under den per se-regelen som er beskrevet i forrige avsnitt. Fra den aller første tid erkjente takingssakene at `all eiendom i dette landet holdes under den underforståtte forpliktelsen om at eierens bruk av den ikke skal være skadelig for samfunnet. ' Mugler mot Kansas , 123 US 623, 665 (1887). Det mest enkle eksemplet på dette prinsippet oppstår når regjeringen må fordømme eller ødelegge eiendom for å forhindre spredning av sykdom eller annen trussel mot folkehelsen eller sikkerheten.

"For å beskytte helsen og sikkerheten til samfunnet kan myndighetene fordømme usikre strukturer, stenge ulovlig forretningsdrift, ødelegge infiserte trær og sikkert begrense tilgangen til farlige områder - for eksempel land som radioaktivt materiale har blitt utskrevet, land i stien til en lavastrøm fra en vulkan som springer ut, eller lande i stien til en potensielt livstruende flom. Når en statlig enhet pålegger denne typen helse- og sikkerhetsbestemmelser, kan det hende den ikke blir "tynget av betingelse om at [det] må kompensere slike individuelle eiere for økonomiske tap de kan pådra, på grunn av at de ikke tillates ved skadelig bruk av eiendommen deres å påføre samfunnet skade. '"

Andrus v. Allard

I Andrus v. Allard , 444 US 51 (1979), fant domstolen at den føderale Eagle Protection Act kunne forby salg av lovlig kjøpte ørnedeler. Domstolen bemerket at loven ikke konfiskerte eierens eiendom, men regulerte heller salgsbetingelsene:

Regelverket utfordret her tvinger ikke overgivelsen av gjenstandene, og det er ingen fysisk invasjon eller tilbakeholdenhet på dem. Snarere er det pålagt en betydelig begrensning på ett middel for å kaste gjenstandene. Men nektelse av en tradisjonell eiendomsrett tilsvarer ikke alltid å ta. I det minste der en eier har en full "pakke" av eiendomsrettigheter, er ikke ødeleggelsen av en "streng" av pakken noe å ta, fordi aggregatet må sees i sin helhet. [siteringer utelatt]. I dette tilfellet er det avgjørende at appellees beholder rettighetene til å eie og transportere eiendommen sin, og å donere eller tenke ut de beskyttede fuglene.

Det faktum at loven utelukket den mest lønnsomme bruken av eiendommen var ikke tilstrekkelig, mente retten:

Det er riktignok ubestridelig at regelverket her forhindrer den mest lønnsomme bruken av appelleres eiendom. Igjen er det imidlertid ikke dispositive. Når vi gjennomgår regulering, er en reduksjon i eiendomsverdien ikke nødvendigvis likestilt med å ta. Sammenlign Goldblatt v. Hempstead , supra, på 594, og Hadacheck v. Sebastian , 239 US 394 (1915), med Pennsylvania Coal Co. v. Mahon , supra. I øyeblikket er det ikke klart at appellerte ikke vil kunne få økonomisk nytte av gjenstandene. for eksempel kan de stille ut gjenstander mot et gebyr for opptak. I alle fall gir tap av fremtidig fortjeneste - uten ledsagelse av fysiske eiendomsbegrensninger - et slank siv som hviler på et krav. Forutsigelse av lønnsomhet er i hovedsak et spørsmål om begrunnet spekulasjon om at domstolene ikke er spesielt kompetente til å utføre. Videre, kanskje på grunn av svært usikkerhet, har interessen for forventede gevinster tradisjonelt blitt sett på som mindre overbevisende enn andre eiendomsrelaterte interesser. Jf. F.eks. Fuller & Perdue, The Reliance Interest in Contract Damages (pt. 1), 46 Yale LJ 52 (1936).

Agins

Ett år etter avgjørelsen om ørnefjær i Andrus, avgjorde retten Agins v. Tiburon , 447 US 255 (1980). I Agins uttalte domstolen at anvendelsen av reguleringer for arealbruk på et bestemt stykke eiendom er en ting å ta når det nekter landets eier rimelig, levedyktig bruk av det, eller "hvis forordningen ikke i vesentlig grad fremmer legitime statlige interesser ... eller nekter en eier økonomisk levedyktig bruk av landet sitt. " Etter grunneiere hadde kjøpt 5 dekar (20 000 m 2 ) av uberørt land i en by for boligutvikling, ble byen kreves av lovene i California for å utarbeide en generell plan som regulerer arealbruk og utvikling av åpen plass land. Som svar vedtok byen reguleringsforordninger som plasserte eiernes eiendom i en sone der eiendommen kan være viet til enfamilieboliger, tilbehørshus og bruksområder med åpen plass, med tetthetsbegrensninger som tillater ankende å bygge mellom en og fem enkeltsenger -familieboliger på deres kanal. Byen uttrykte sin intensjon om å skaffe seg Agins-pakken for åpen plass, og startet faktisk fordømmelsesprosedyrer for å ta eiendomsretten til den. Senere forlot byen fordømmelsen og vedtok den omtalte ordinansen. Uten å ha søkt godkjenning for utvikling av traktaten deres i henhold til ordinansene, ankte ankemotpartene saken mot byen i statsretten og hevdet at byen hadde tatt eiendommen deres uten bare kompensasjon i strid med den femte og fjortende endringen. Høyesterett i California avvek fra langvarig presedens i California og mente at monetær kompensasjon ikke var tilgjengelig i regulatoriske saker som retten nektet å anerkjenne. Denne eierandelen ble til slutt overstyrt av USAs høyesterett noen år senere i First English Evangelical Lutheran Church mot County of Los Angeles, 482 US 304 (1987).

Den amerikanske høyesteretten mente:

Anvendelsen av en generell reguleringslov på bestemte eiendommer påvirker å ta hvis forordningen ikke i vesentlig grad fremmer legitime statlige interesser, se Nectow v. Cambridge, 277 US 183, 188 (1928), eller nekter en eier økonomisk levedyktig bruk av landet hans, se Penn Central Transp. Co. v. New York City, 438 US 104, 138, n. 36 (1978). Bestemmelsen om at statlige handlinger utgjør en handling, er i hovedsak en avgjørelse om at allmennheten i stedet for en enkelt eier, må bære byrden av en utøvelse av statsmakt i allmennhetens interesse. Selv om ingen presis regel bestemmer når eiendom er tatt, se Kaiser Aetna v. United States, 444 US 164 (1979), krever spørsmålet nødvendigvis en avveining av private og offentlige interesser. I dette tilfellet gir loven en gjensidig fordel: den kommer alle grunneiere til gode, og betjener byens interesse i å sikre en nøye og ryddig utvikling av boligeiendom med tilrettelegging for friområder.

Det tok Bonnie Agins 30 år med søksmål og administrative prosedyrer før hun fikk lov til å bygge tre hus på sin pakke på 20.000 m 2 .

Legg merke til at "vesentlig fremskudd " -elementet til Agins senere ble overstyrt i saken Lingle v. Chevron, hvor retten forklarte at Agins-oppfatningen ble tatt feil på det punktet, og at "vesentlig forhånd" -elementet var hensiktsmessig i saklige rettssaker. , ikke tar de.

Loretto avgjørelse

I Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp. , 458 US 419 (1982), bestemte Høyesterett at en forskrift generelt anses å være i seg selv når den tvinger grunneiere til å tåle en permanent fysisk okkupasjon på deres land, for eksempel den permanente fysisk tilstedeværelse av kabelledninger på et boligbygg. Domstolen mente at enhver permanent fysisk tilstedeværelse ødela eiendomseierens rett til å ekskludere, lenge anerkjent som en av nøkkelrettighetene i " rettighetsbunten " som ofte er karakterisert som eiendom. Domstolen vurderte en lov fra New York som krevde at utleiere skulle installere CATV-kabelanlegg på taket av bygningene; fasilitetene var en del av et bydekkende kabelnett designet for å bringe kabeltjenester til hele byen. Utleierne ble pålagt å plassere 1,8 m kabel med en halv tomme i diameter og to 4 "x 4" x 4 "metallbokser til en engangsavgift bestemt av kabelkommisjonen til $ 1. City argumenterte for at domstolen skulle anvende en balanseringstest - at invasjonen av eiendom var minimal sammenlignet med fordelen over hele samfunnet. Men rettens avgjørelse antydet at det var en per se-regel som krever erstatning i tilfeller av denne typen. "karakteren av den statlige aksjonen, er en permanent fysisk okkupasjon av eiendom, våre saker har jevnt funnet uttaket i okkupasjonens omfang, uten hensyn til om handlingen oppnår en viktig offentlig fordel eller bare har minimal økonomisk innvirkning på eieren . "

Uenigheten i Loretto påpekte at det er omstendigheter der regjeringen kan kreve installasjon av enheter uten kompensasjon: "... Statene har tradisjonelt - og konstitusjonelt - utøvd sin politimakt" for å kreve at utleiere ... sørger for hjelpeforbindelser, postkasser , røykvarslere, brannslukningsapparater og lignende i en bygnings fellesareal. "Disse bestemmelsene sikrer bare leietakere tilgang til tjenester lovgiveren anser viktige, som vann, elektrisitet, naturlig lys, telefoner, interkommunikasjonssystemer og post tjeneste. Flertallets mening skilte slike krav fordi de "ikke krever at utleier lider den fysiske okkupasjonen av en del av bygningen hans av en tredjepart."

Bayview Homes

I 1985 anvendte Høyesterett sin reguleringsanalyse på Clean Water Act, som forbyr utslipp av oppmudret eller fyllmateriale i "farbar farvann" - definert som "USAs farvann" - med mindre det er tillatt av en tillatelse utstedt av den USA Army Corps of Engineers ( "Corps"). United States v. Riverside Bayview Homes, Inc. , 474 US 121. Corps utstedte forskrifter som tolker loven til å dekke alle "ferskvanns våtmarker" som ligger ved siden av andre dekket vann. Disse forskriftene definerte de tilstøtende våtmarkene som "de områdene som er oversvømmet eller mettet av overflate- eller grunnvann med en frekvens og varighet som er tilstrekkelig til å støtte, og at det under normale omstendigheter støtter, en utbredelse av vegetasjon som typisk er tilpasset livet i mettede jordforhold. " Riverside Bayview Homes, Inc. begynte å plassere fyllmateriale på eiendommen nær bredden av Lake St. Clair, Michigan. En kretsrettslag avviste Corps 'tolkning, og foreslo at forskriften ville skape en behandling uten bare kompensasjon i strid med den femte endringen.

I sin avgjørelse mente Høyesterett at for å være innenfor de regulerende myndighetene i USA, måtte disse semi-akvatiske egenskapene være et resultat av hyppig flom i de nærliggende farbare farvannene. Men høyesterett avviste forsøket på å begrense Corps of Engineers regulatoriske rekkevidde. Kanskje noen spesielle egenskaper i enkelte tilfeller kan bli så negativt påvirket at det kan bli funnet å ta. Men dette ville ikke rettferdiggjøre å velte selve reguleringen. "Statlig regulering av arealbruk kan under ekstreme omstendigheter utgjøre en" inntak "av den berørte eiendommen. Se f.eks. Williamson County Regional Planning Comm'n v. Hamilton Bank , 473 US 172, 105 S.Ct. 3108, 87 L .Ed.2d 126 (1985); Penn Central Transportation Co. v. New York City , 438 US 104, 98 S.Ct. 2646, 57 L.Ed.2d 631 (1978). Men bare påstand om regulatorisk jurisdiksjon av en regjeringsorgan utgjør ikke et reguleringsmessig opptak. Se Hodel v. Virginia Surface Mining & Reclamation Association , 452 US 264 (1981). Et krav om at en person får tillatelse før de engasjerer seg i en viss bruk av hans eller hennes eiendom, gjør ikke seg selv " ta "eiendommen i en hvilken som helst forstand: Tross alt innebærer selve eksistensen av et tillatelsessystem at tillatelse kan gis, slik at grunneier fritt kan bruke eiendommen som ønsket. Dessuten, selv om tillatelsen nektes, kan det være andre levedyktige bruksområder som er tilgjengelige for eieren. "[e] er ikke lett tilgjengelig for å pålegge en påstått opptak av privat s bruksområde for offentlig bruk, behørig autorisert av loven, når det kan reises erstatningssøksmål mot suveren etter å ha tatt. " Ruckelshaus v. Monsanto Co. , 467 US 986 (1984) Denne maksimalen hviler på prinsippet så lenge ettersom erstatning er tilgjengelig for de hvis eiendom faktisk er tatt, er ikke statlige tiltak grunnlovsstridig.

Hodel v. Irving

Mindre enn et tiår etter Andrus-avgjørelsen, fant domstolen at det var noe å ta når regjeringen bare tok en enkelt del av eiendomspakken - retten til å overføre eiendom til sine arvinger. På indiske reservasjoner ble eiendeler tilhørende indianere ofte brutt, noe som betyr at hver parsels eierskap kan deles opp mellom flere og flere arvinger, noe som gjør det ekstremt vanskelig å bruke eiendommen til økonomisk bruk. For å løse dette problemet vedtok kongressen Indian Lands Consolidation Act, og forhindret at interesser i land som utgjorde mindre enn 2% av det totale eierskapet, ble delt opp gjennom et testament eller ved intet arv (eiendom som går uten testament ved død av Eieren). I stedet ville slike interesser bli stammenes eiendom. I Hodel v. Irving, 481 US 704 (1987), mente Høyesterett at en "fullstendig avskaffelse av både nedstigningen og utformingen av en bestemt eiendomsklasse kan være å ta." Den fant at selv om bare en enkelt del av eiendommen ble påvirket, var det likevel en ukompensert opptreden som brøt det femte endringen. Det var en viss uenighet blant de samme rettferdighetene om hvorvidt denne avgjørelsen påvirket Andrus, idet justices Rehnquist, Scalia og Powell fant den begrenset Andrus til sine fakta, mens justices Brennan, Marshall og Stevens mente at Andrus ikke var berørt. I 1997 fant domstolen en etterfølgerlov på samme måte grunnlovsstridig som en ikke-kompensert opptreden i Youpee v. Babbit, 519 US 234 (1997).

Lucas v. South Carolina Coastal Council

I Penn Central- saken hadde høyesterett beskrevet en tredelt balanseringstest, som krevde en sak-for-sak-analyse for å avgjøre om det hadde vært en regulatorisk behandling. Dette betydde at det var vanskelig å forutsi om en bestemt forskrift fortjente erstatning. Kan det være situasjoner der det bør være en "per se" -regel som krever kompensasjon? I Lucas v. South Carolina Coastal Council avgjorde USAs høyesterett at en statlig forskrift som fratar en eiendomseier all økonomisk fordelaktig bruk av eiendommen, kan være en handling. Lucas hadde kjøpt to boligtomter på en barriereøya i South Carolina , og hadde til hensikt å bygge eneboliger som de på de nærliggende pakkene. På den tiden var tomtene til Lucas ikke underlagt statens krav om byggetillatelse ved kystsonen. I 1988 vedtok imidlertid statslovgiveren Beachfront Management Act, som forhindret Lucas fra å oppføre permanente beboelige strukturer på pakkene hans. Han anklaget mot respondentens statlige byrå, og hevdet at selv om loven kan ha vært en lovlig utøvelse av statens politimakt, fratok forbudet mot bygging ham all "økonomisk levedyktig bruk" av eiendommen hans og utførte derfor en "inntak" under den femte og fjortende endringen som krevde betaling av rettferdig kompensasjon. Retten presiserte imidlertid videre at en forskrift ikke er noe å ta dersom den er i samsvar med "begrensninger som bakgrunnsprinsipper for statens eiendoms- og plagsrett allerede har lagt på eierskap." Som et eksempel på "bakgrunnsprinsipper" henviste retten til regjeringsretten for å forhindre flom av andres eiendom. Domstolen bemerket:

En gjennomgang av de relevante avgjørelsene viser at "skadelig eller skadelig bruk" -prinsippet bare var denne domstolens tidlige formulering av politiets maktbegrunnelse som var nødvendig for å opprettholde (uten kompensasjon) enhver regulatorisk verdiforringelse; at skillet mellom regulering som "forhindrer skadelig bruk" og det som "gir fordeler" er vanskelig, om ikke umulig, å skille på en objektiv, verdifri basis; og at derfor ikke skadelig brukslogikk ikke kan være grunnlaget for å fravike denne domstolens kategoriske regel om at total regulatorisk virksomhet må kompenseres. ... Selv om det virker usannsynlig at fellesrettslige prinsipper ville ha forhindret oppføring av beboelige eller produktive forbedringer på Lucas land, må dette statsrettslige spørsmålet behandles på varetektsfengsling. For å vinne sin sak, kan respondenten ikke bare gi lovgiverens erklæring om at bruken Lucas ønsker er uforenlig med allmenne interesser, eller den påstanden at de bryter en fellesrettslig maksimum som sic utere tuo ut alienum non laedas , men må identifisere bakgrunn prinsipper for plager og eiendomsrett som forbyr bruken Lucas nå har til hensikt under eiendommens nåværende forhold.

Lucas ble varetekttil Høyesterett i South Carolina, som i sin tur varetet den tilbake til rettsretten for en verdsettelsesrettssak. Saken ble imidlertid avgjort da staten kjøpte Lucas 'eiendom, og solgte den senere til en utvikler.

Palazzolo

28. juni 2001 avga retten sin uttalelse i Palazzolo mot Rhode Island , 533 US 606 (2001). Palazzolo tok for seg to spørsmål: Når er en takings krav moden? Når ødelegger varsel om eksisterende regler for retten til å utfordre anvendelsen av denne forskriften? I førti år eide saksøkerselskapet en verdifull pakke med eiendom i byen Westerly, Rhode Island . Eiendommen besto av omtrent atten dekar våtmark og en liten ubestemt mengde høyder. Landet ble delt inn i syttifire pakker i to underavdelingskartoppføringer som skjedde i 1936 og 1959. I likhet med nabohjemmene er den eneste måten å utvikle Mr. Palazzolo's land på å heve karakteren med fyll.

I 1971 autoriserte Rhode Island Legislature Coastal Resources Management Council (CRMC) å regulere fylling av kystnære våtmarker. CRMC kunngjorde forskrifter som krever at enhver fylling av kystsalt, som det som finnes på saksøkerens eiendom, oppfyller visse krav til allmenn interesse. CRMC hadde bestemt at privat bolig ikke oppfyller dette kravet om offentlig interesse. Før vedtakelsen av dette reguleringsregimet søkte saksøker to ganger om å utnytte eiendommen, men hver gang staten trakk sin godkjenning tilbake, og saksøkeren anket ikke.

Som en foreløpig problemstilling tok Høyesterett opp spørsmålet om Palazzolos sak var " moden " for domstolens gjennomgang. Det sentrale spørsmålet, fant domstolen, var om saksøker hadde fått en endelig avgjørelse fra rådet som bestemte den tillatte bruken av landet. En rekke tidligere saker hadde etablert "det viktige prinsippet om at en grunneier ikke kan etablere et opptak før en arealmyndighet har mulighet til å bruke sine egne rimelige prosedyrer til å avgjøre og forklare rekkevidden til en utfordret forskrift: En endelig avgjørelse gjør ikke forekomme før det ansvarlige organet bestemmer omfanget av tillatt utvikling på landet. MacDonald, Sommer & Frates v. Yolo County, 477 US 340, 351. Men grunneieren

På spørsmålet om saksøker kunne gå videre med å ta krav etter at han anskaffet eiendommen i sin personlige egenskap fra sitt selskap etter at regelverket allerede var på plass, mente retten at han kunne. Som Justice Kennedy skrev for flertallet,

Skulle domstolen godta denne regelen, ville overføring av eiendomsrett etter fratakelsen staten fritage for sin plikt til å forsvare enhver handling som begrenser arealbruk, uansett hvor ekstrem eller urimelig. En stat ville faktisk ha lov til å sette utløpsdatoen på Takings-klausulen. Dette burde ikke være regelen. Fremtidige generasjoner har også rett til å utfordre urimelige begrensninger på bruk og verdi av land.

Eksaksjoner

Frikjøring av arealbruk og tillatelsesforhold styres av Nollan-Dolan- regelen. I Nollan mot California kystkommisjon vedtok Høyesterett en test for å avgjøre når et fraksjon er å ta: kommunen "må demonstrere en" viktig sammenheng "mellom en skade som er identifisert med den foreslåtte utviklingen og den nødvendige fraksjonen." I Dolan presiserte retten at det måtte være en grov proporsjonalitet mellom uttaket og virkningen av den foreslåtte utbyggingen. Det har blitt antydet av forskere at regjeringen i eksaksjonsaker gir reguleringen økt kontroll som rasjonell basis med bitt .

Nollan

Hovedartikkel: Nollan mot California Coastal Commission

I Nollan mot California kystkommisjon , revurderte domstolen en forskrift der kystkommisjonen i California krevde en lateral offentlig servitutt over saksøkernes strandparti i bytte mot en tillatelse til å rive en eksisterende bungalow og erstatte den med en to-roms to- historiehus. Den offentlige servituttet ble designet for å koble sammen to offentlige strender som var atskilt med eiendom som tilhørte saksøkerne og deres naboer. Kystkommisjonen hadde hevdet at betingelsen om offentlig servitutt ble pålagt for å fremme den legitime statlige interessen om å redusere "blokkeringen av havutsikten" forårsaket av byggingen av det større huset. Domstolen bemerket at det å kreve en dedikasjon av privat eiendom i bytte for en byggetillatelse var "en ut-og-ut-plan for utpressing" med mindre det kunne vises at den private utviklingen påførte offentlige anlegg eller ressurser en belastning, og innvielsen ville redusere slik innvirkning. Dette ble kjent som den "vesentlige sammenhengen" mellom en legitim statsinteresse og tillatelsesvilkåret.

Dolan

Hovedartikkel: Dolan v. City of Tigard

I Dolan v. City of Tigard , 512 US 374 (1994), evaluerte retten videre graden av sammenhengen som er nødvendig mellom tillatelsesforhold og påvirkninger forårsaket av en utvikling. I så fall forsøkte en bedriftseier å utvide en VVS-butikk på eiendom ved siden av en flomslett og forsøkte å bane flere parkeringsplasser for butikken. Byen Tigard, Oregon, betinget bygningen på at eieren oppretter en offentlig grønnvei og bygger en sykkelsti på landet. Byen begrunnet forholdene som nødvendige for å forhindre flom og trafikkbelastning. Høyesterett bestemte at byens krav ville være å ta hvis byen ikke viste at det var et rimelig forhold mellom etableringen av grøntveien og sykkelstien og virkningen av utviklingen. Dessuten måtte et slikt fraksjon være omtrent proporsjonalt med virkningen. "Uten spørsmål, hadde byen rett og slett krevd at andrageren skulle vie en stripe land langs Fanno Creek for offentlig bruk, i stedet for å betingelsen for å gi henne tillatelse til å ombygge eiendommen hennes til et slikt innvielse, ville det ha skjedd," sa domstolen. . "Slik offentlig tilgang ville frata andrager retten til å ekskludere andre," en av de viktigste pinnene i bunken med rettigheter som ofte blir karakterisert som eiendom. "

Koontz v. St. Johns Water Management District

De Nollan og Dolan tilfeller hadde tidligere hatt som tillater exactions måtte ha en viktig nexus og være omtrent proporsjonal med virkninger som følge av den tillatte utvikling. Begge sakene gjaldt innvielse av land - en servitutt i Nollan og en offentlig servitutt og sykkelsti i Dolan . Venstre ubesvart var spørsmålet om et krav om fraksjon av penger var underlagt nexus- og proporsjonalitetstestene. I Koontz v. St. Johns Water Management District søkte saksøker om tillatelse til å bygge et 3,7 mål stort kjøpesenter på 14,9 mål eiendom, hvorav mye var våtmark. Vanndistriktet gikk med på å gi tillatelsen så lenge Koontz dedikerer 11 dekar og bruker penger på å fikse opp drenering på distriktets eiendom flere miles unna. Koontz saksøkte ikke over innvielsen av landet, men over kravet om at han skulle bruke penger på distriktseiendom. Den Supreme Court of Florida holdt at beholdningen av Nollan og Dolan ikke gjelder fordi de involverte exaction krav til land, i motsetning til penger. Høyesterett snudde seg og fant at sakene var bekymret for krav til eiendom, og at fordi penger er en form for eiendom, er et monetært fradrag underlagt disse testene.

Regulerende tar temaer

Tillat utmattelse

En forutsetning for et krav fra myndigheters side er at den som krever det, må få en endelig avgjørelse fra den regulerende enheten om hvilke bruksområder som er tillatt. Høyesteretts avgjørelser gjør det klart at bare påstand om regulatorisk jurisdiksjon fra et regjeringsorgan ikke utgjør et regulatorisk tiltak. Se Hodel v. Virginia Surface Mining & Reclamation Assn. , 452 US 264, 293–297 (1981).

Årsakene er åpenbare. Et krav om at en person skal få tillatelse før de bruker en viss bruk av sin eiendom, "tar" ikke selve eiendommen på noen måte: når alt kommer til alt, innebærer selve eksistensen av et tillatelsessystem at tillatelse kan gis, og forlater grunneier fritt til å bruke eiendommen som ønsket. Videre, selv om tillatelsen nektes, kan det være andre levedyktige bruksområder tilgjengelig for eieren. Først når en tillatelse nektes og virkningen av nektelsen er å hindre "økonomisk levedyktig" bruk av det aktuelle landet, kan det sies at det har skjedd et opptak.

-  USA mot Riverside Bayview Homes, 474 US 121 (1985)

I Palazzolo mente retten at saken var moden fordi Palazzolo hadde søkt om flere tillatelser, og det var klart hva som kunne eller ikke kunne gjøres med eiendommen.

Per se takings

Den USAs høyesterett har etablert en rekke tester der en statlig regulering utgjør en tar for seg . Dette er fysisk invasjon (som i Loretto Teleprompter), nektelse av all økonomisk levedyktig bruk av privat eiendom (som i Lucas), eller å kreve at eierne dedikerer noe av eiendommen sin til myndighetene uten en berettiget grunn til det (som i Nollan, Dolan og Koontz). For eksempel, når eiernes foreslåtte arealbruk vil resultere i en betydelig økning i trafikken, kan de bli pålagt å dedikere en stripe av landet sitt for å forbedre en tilstøtende vei.

Men når en handling ikke faller inn i en kategori som adresseres av en av disse testene, baserer domstolen seg først og fremst på en ad hoc-undersøkelse av detaljene i en slik sak. Denne testen ble etablert i Penn Central v. City of New York, som beskrev de mest relevante faktorene som eiernes investeringsstøttede forventninger, den økonomiske virkningen av reguleringen og karakteren av regjeringsaksjonen. Denne tilnærmingen har vært gjenstand for mye kritikk på grunn av dens uforutsigbarhet.

Nevnerproblemet

I Penn Central avgjorde Høyesterett at lov om opptak ikke deler eiendom i diskrete segmenter. Dermed er eiendomsinteressen det er snakk om under en sak, hele jordstykket og ikke en diskret del av den. Dette ga opphav til spørsmålet om hva som er "nevneren" av eierfraksjonen; dvs. hva er det større eierskapet hvis del blir underlagt konfiskerende regulering, siden regulatorisk inntak av en del av det ("telleren") ikke kan kompenseres.

I Murr v. Wisconsin , 137 S. Ct. 1933 (2017) mente domstolen at nevneren best ble vurdert gjennom en flerfaktor balanseringstest som inkluderer faktorer som "behandlingen av landet, spesielt hvordan det er avgrenset eller delt, i henhold til statlig og lokal lovgivning," fysiske egenskaper ved grunneierens eiendom, "og" eiendommens verdi i henhold til den utfordrede forskriften. "

Politikken som ligger til grunn for hele pakkeregelen er at den er "essensiell for en tolkning av klausulen som gir rom for offentlig planlegging og regulering av arealbruk."

Rollen som talsmann for offentlig interesse i saker om regulering

Utviklingen av lovgivende rettsvitenskap er kjent for bidraget fra advokater av offentlig interesse fra både bevaringsleirer og advokatleirer. En av de mer fremtredende talsmennene på eiendomsrett har vært Pacific Legal Foundation, som representerte grunneierne i Nollan v. California Coastal Commission, Suitum v. Tahoe Regional Planning Authority, Palazzolo v. Rhode Island, Koontz v. St. Johns. Water Management District, og Murr v. Wisconsin. En annen ideell organisasjon, Oregonians in Action, representerte fru Dolan i kampen mot byen Tigard. På samme måte representerte Mountain States Legal Foundation grunneieren i Brandt mot USA, et tilfelle der en jernbane-veierett hadde blitt tatt av den føderale regjeringen. På den andre siden av debatten var staten Hawaii representert av professor John Echeverria i Vermont Law School i Lingle mot Chevron, og som har jobbet med Audubon Society and Community Rights Council. Både organisasjonene for å fremme eiendomsrett og mange bevaringsorienterte organisasjoner har sendt inn en rekke amicus-briefer i praktisk talt alle de store reguleringssakene ved Høyesterett, samt i en rekke lagmannsretter. Mens eiendomsrettighetsorganisasjonene generelt argumenterer for større beskyttelse for eiendomsrett og kompensasjon når disse rettighetene tas, hevder de bevaringsorienterte enhetene at myndighetene ikke skylder noen kompensasjon når de regulerer for å fremme folkehelse, sikkerhet og bevaringsverdier.

Merknader

Referanser

  • Epstein, Richard A. (1985). Takings: Private Property and the Power of Eminent Domain. Cambridge: Harvard University Press, ISBN  0-674-86728-9 .
  • Eagle, Steven J. (2005). Regulatory Takings. Newark, NJ: LexisNexis, ISBN  0-8205-7493-7 .
  • Frieden, Bernard, The Environmental Protection Hustle (1979 MIT Press).
  • Kanner, Gideon, Making Laws and Sausages: A Quarter-Century Retrospective on Penn Central Transportation Co. v. City of New York, 13 William & Mary Bill of Rights Journal 653 (2005).
  • Meltz, Robert, Merriam, Dwight H. og Frank, Richard M. (1999). Takingsproblemet: Konstitusjonelle grenser for kontroll av arealbruk og miljøregulering. Washington, DC og Covelo, California: Island Press, ISBN  1-55963-380-8 .

Eksterne linker