Soneinndeling i USA - Zoning in the United States
Regulering i USA inkluderer forskjellige lover om arealbruk som faller inn under politimaktene til statlige myndigheter og lokale myndigheter for å utøve myndighet over privateide eiendommer . De tidligste reguleringslovene oppsto med Los Angeles reguleringsforordninger fra 1908 og New York City Zoning resolution fra 1916. Fra begynnelsen av 1920 -årene utarbeidet USAs handelsdepartement modellzonebestemmelser og planleggingsordinanser på 1920 -tallet for å lette stater i utarbeidelsen av lovgivende lover. . Også på begynnelsen av 1920 -tallet utfordret et søksmål en lokal reguleringsforordning i en forstad til Cleveland, som til slutt ble gjennomgått av USAs høyesterett ( Euclid v. Ambler Realty ).
I følge New York Times er " enfamiliesone praktisk talt evangelium i Amerika", ettersom et stort antall byer soner land i stor utstrekning for frittliggende eneboliger. Boligmangelen i mange storbyområder, kombinert med rasemessig boligsegregering , har ført til økt offentlig fokus og politiske debatter om reguleringslover. Studier indikerer at strenge reguleringsbestemmelser begrenser tilbudet av boliger og øker boligprisene, samt bidrar til ulikhet og en svakere økonomi.
Det er funnet strenge reguleringslover som bidrar til segrasjons segregering av boliger i USA, og reguleringslover som prioriterer enfamilieboliger, har skapt bekymringer angående tilgjengelighet av boliger, rimelige boliger og miljøskader. Det er ingen vesentlige forskjeller mellom liberale og konservative huseiere i deres motstand mot bygging av tette boliger i nabolagene.
Opprinnelse og historie
Soneinndeling , snevt tolket, refererer til betegnelsen på diskrete arealbruk til veldefinerte områder av byen. Mer bredt tolket refererer sonering til et bredt spekter av lokale forskrifter muliggjort av politimakter delegert fra statene. I begynnelsen var reguleringsordinanser i USA smalere i omfang, og senere forordninger var mer omfattende.
De tidligste reguleringslovene i USA ble påvirket av et krav om raseskillelse. I kjølvannet av Fair Housing Act i 1968 , som forbød eksplisitt rasediskriminering, brukte lokaliteter i økende grad angivelig ikke-rasemessige reguleringslover for å holde ikke-hvite utenfor hvite nabolag. Lokaliteter forbød flerfamiliebygninger, som mer sannsynlig var okkupert av rasemessige minoriteter og nylige innvandrere.
1908–1930
1908 Los Angeles reguleringsforordninger
Los Angeles bystyre vedtok den første kommunale reguleringsforordningen i USA 24. september 1908. Selv om forordningen ikke tildelte alle deler av byen et sonekart, som med senere amerikanske forordninger, etablerte den både bolig- og industridistrikter . Eksisterende ulovligheter hadde allerede forbudt bruk av industriområder i Los Angeles . Farlige virksomheter (for eksempel lagring av sprengstoff) var ulovlige før 1908, det samme var luktende landbruk, som slakterier og garverier . Forordningen opprettet tre store boligområder med identiske lover, og de forbød alle forretninger som vaskerier, trelastverk og generelt enhver industri som brukte utstyr drevet av motorer. Loven kan få virksomheter til å flytte med tilbakevirkende kraft, og krever ikke kompensasjon. Forbudet mot vaskerier hadde en rasemessig komponent siden mange var eid av kinesiske innbyggere og borgere. The California Høyesterett hadde allerede stadfestet slike regler i Yi Wo (1886). Mange senere rettssaker i California støttet forordningen fra 1908, selv i ett tilfelle av ex post facto flytting av et eksisterende teglverk.
Den samme forordningen fra 1908 etablerte åtte industridistrikter. Disse ble hovedsakelig tegnet i områder som allerede hadde vært vert for betydelig industriell utvikling, innenfor korridorer langs godstogene og Los Angeles River . Imidlertid svarte bystyret i Los Angeles mellom 1909 og 1915 på noen forespørsler fra forretningsinteresser om å lage unntak fra industrielle forbud i de tre 1908 boligområdene. De gjorde dette gjennom den juridiske enheten til distrikter i distrikter. Selv om noen kan ha vært godartede, for eksempel filmdistrikter, forurenset noen andre, for eksempel fjørfe slakterier. Til tross for den ekspanderende listen over unntak, fulgte nye ordinanser i andre byer (dvs. Oakland -forordningen fra 1914) Los Angeles -modellen fra 1908 til og med rundt 1917. Det eksisterte 22 byer med reguleringsbestemmelser innen 1913.
Race-baserte reguleringsforordninger, 1910–1917
Mange amerikanske byer vedtok lov om segregering av boliger basert på rase mellom 1910 og 1917. Byrådet i Baltimore vedtok en slik lov i desember 1910. I motsetning til Los Angeles Residential District som skapte veldefinerte områder for boligbruk, ble Baltimore- ordningen implementert på en blokk for blokk. Druid Hill hadde allerede eksistert som et de facto helt svart nabolag, men noen hvite i nabolagene i nærheten protesterte for formell segregering. Bare noen få måneder senere vedtok Richmond, Virginia sin rasebaserte reguleringslov, selv om den ble slått ned av Virginia Høyesterett . I løpet av de neste årene etablerte flere sørlige byer rasebaserte reguleringsbestemmelser for boliger, inkludert fire andre byer i Virginia , en i North Carolina og en annen i South Carolina . Atlanta vedtok en lov som ligner Baltimore -forordningen fra 1910. Før 1918 ble rasebaserte reguleringsforordninger vedtatt i New Orleans , Louisville , St. Louis og Oklahoma City .
Til slutt slo USAs høyesterett Louisville-forordningen, og dømte i Buchanan v. Warley at rasebasert sonering var et brudd på den fjortende endringen; Mer spesifikt mente domstolen at loven krenket "kontraktsretten" og retten til å fremmedgjøre eiendom. Til tross for Buchanan- dommen, utarbeidet byen Atlanta en ny rasebasert reguleringsforordning, og hevdet at Høyesterett bare hadde søkt om spesifikke mangler ved Louisville-forordningen. Selv etter at Georgia Høyesterett slo ned Atlanta -forordningen, fortsatte byen å bruke sine rasebaserte boligzonekart. Andre kommuner testet grensene for Buchanan ; Florida , Apopka og West Palm Beach utarbeidet rasebaserte reguleringsforordninger for boliger. Birmingham , Indianapolis og New Orleans vedtok alle rasebaserte reguleringslover, mens Atlanta, Austin , Kansas City, Missouri og Norfolk vurderte rase i sine "spot-zonering" -beslutninger. I noen tilfeller fortsatte denne praksisen i flere tiår etter Buchanan .
Selv om det ikke eksplisitt er rasebasert, antas det at Berkeley, California er der enfamiliesonering først oppsto, som et forsøk på å holde minoriteter utenfor hvite nabolag.
1916 New York Zoning Resolution
I 1916 vedtok New York City de første reguleringsbestemmelsene for å gjelde i hele byen som en reaksjon på byggingen av Equitable Building (som fortsatt står på 120 Broadway). Bygningen ruvet over naboboligene og dekket fullstendig alt tilgjengelig landområde innenfor eiendomsgrensen, blokkerte vinduer i nabobygninger og reduserte tilgjengeligheten av solskinn for menneskene i det berørte området.
Bassetts sonekart etablerte høydebegrensninger for hele byen, uttrykt som forhold mellom maksimal byggehøyde og bredden på tilstøtende gater. Boligsoner var den mest restriktive, og begrenset byggehøyden til ikke høyere enn bredden på tilstøtende gater. Loven regulerte også arealbruk, og forhindret fabrikker og lager fra å gå inn i detaljhandelsdistrikter.
Disse lovene , skrevet av en kommisjon ledet av Edward Bassett og signert av ordfører John Purroy Mitchel , ble planen for sonering i resten av landet, delvis fordi Bassett ledet gruppen planadvokater som skrev The Standard State Zoning Enabling Act som var utstedt av det amerikanske handelsdepartementet i 1924 og godtatt nesten uten endring av de fleste stater. Effekten av disse reguleringsbestemmelsene på skyskrapere ble illustrert berømt av arkitekten og illustratøren Hugh Ferriss .
Standardstatszonering Aktiveringslov
State Standard Zoning Enabling Act (SZEA) er et føderalt planleggingsdokument utarbeidet og publisert gjennom USAs handelsdepartement i 1924, som ga stater en modell der de kunne vedta sine egne reguleringslovgivninger. Opprinnelsen til denne handlingen er initiativ fra Herbert Hoover mens han var handelssekretær. Avhengig av en generell politikk for å øke eierskap i USA, opprettet sekretær Hoover Advisory Committee on Zoning, som ble tildelt oppgaven med å utarbeide modellzonestatutter. Denne komiteen ble senere kjent som den rådgivende komiteen for byplanlegging og sonering. Blant medlemmene i denne komiteen var Edward Bassett, Alfred Bettman , Morris Knowles , Nelson Lewis , Frederick Law Olmsted, Jr. , og Lawrence Veiller .
Den rådgivende komité for sonering nedsatte et underutvalg under tittelen "Lover og forskrifter." Denne komiteen - som inkluderte Bassett, Knowles, Lewis og Veiller - komponerte en rekke utkast for SZEA, med et datert allerede 15. desember 1921. Et annet utkast kom fra underutvalget i januar 1922. Flere utkast kulminerte i første publiserte dokumentet i 1924, som ble revidert og utgitt på nytt i 1926.
Euclid v. Ambler Realty
Konstitusjonaliteten til soneforordninger ble opprettholdt av USAs høyesterett i Village of Euclid, Ohio mot Ambler Realty Co. i 1926. Reguleringsforordningen for Euclid, Ohio ble utfordret i retten av en lokal grunneier på grunnlag av begrensning av bruk av eiendom krenket den fjortende endringen av USAs grunnlov . Ambler Realty Company anla sak 13. november 1922 mot Village of Euclid, Ohio, med påstand om at de lokale reguleringsforordningene effektivt reduserte eiendomsverdiene. Landsbyen hadde sonert et areal som Ambler Realty hadde som et boligområde. Ambler hevdet at det ville tape penger fordi hvis landet kunne leies ut til industrielle brukere, ville det ha tjent mye mer penger enn som et boligområde. Ambler Realty hevdet at disse bruddene innebar en grunnlovsforfatning av eiendom og nektet like beskyttelse under loven.
Houston, 1924–1929
Houston er fortsatt et unntak i USA fordi det aldri vedtok en reguleringsforordning. Imidlertid eksisterte det sterk støtte for sonering i Houston blant elementer i kommunestyret og blant byens eliter i løpet av 1920 -årene. I 1924 utnevnte ordfører Oscar Holcombe den første finansierte byplanleggingskommisjonen. Byrådet stemte for å ansette S. Herbert Hare of Hare og Hare som planleggingskonsulent. Etter vedtakelsen av en statlig regulering som muliggjorde vedtekt i 1927, utnevnte Holcombe Will Hogg til å lede en ny byplanleggingskommisjon. Will Hogg var en av grunnleggerne av River Oaks- utviklingen, sønn av en tidligere guvernør i Texas og en arving til familiens oljerikdom. I 1929 forlot både Hare og Hogg arbeidet med å presse reguleringsforordningen til en folkeavstemning. Etter deres vurdering var det ikke nok støtte til det. Hogg trakk seg som leder av City Planning Commission det året.
Blant store befolkede byer i USA, Houston er unik som den største byen i landet med ingen reguleringsplan forordninger . Houston -velgere har avvist innsatsen for å implementere sonering i 1948, 1962 og 1993. Houston ligner imidlertid på andre store byer i hele solbeltet , som alle opplevde hoveddelen av befolkningsveksten i bilens alder . Den største av disse byene, for eksempel Los Angeles , Atlanta , Miami , Tampa , Dallas , Phoenix og Kansas City , har alle utvidet sine metropolitiske fotavtrykk sammen med Houston mens de hadde arealbruk.
Selv om Houston ikke har noen offisielle reguleringsforordninger, har mange private eiendommer juridiske pakter eller "gjerningsbegrensninger" som begrenser fremtidens bruk av land, med effekter som ligner på sonesystemer.
Byen har også vedtatt utviklingsbestemmelser som spesifiserer hvordan tomter er delt, standard tilbakeslag og parkeringskrav. Forskriften har bidratt til byens bilen -avhengige bre, ved å kreve at det finnes store minstebolig mange størrelser og store kommersielle parkeringsplasser.
omfang
Teoretisk sett er hovedformålet med sonering å skille bruk som antas å være inkompatibelt. I praksis brukes sonering også som et tillatelsessystem for å forhindre at ny utvikling skader eksisterende beboere eller virksomheter . Soneinndeling utøves vanligvis av lokale myndigheter som fylker eller kommuner , selv om staten bestemmer arten av soneringsordningen med en reguleringslovgivning. Forbundsland er ikke underlagt statlig planleggingskontroll.
Soneinndeling kan omfatte regulering av hvilke aktiviteter som vil være akseptable på bestemte tomter (for eksempel åpen plass, bolig, landbruk , kommersiell eller industriell), tettheten som aktivitetene kan utføres ved (fra boliger med lav tetthet som f.eks. familiehus til høy tetthet som høyblokker ), høyden på bygninger, mengden plassstrukturer som kan oppta, plasseringen av en bygning på tomten ( tilbakeslag ), andelen av romtypene på en tomt (for eksempel hvor mye anlagt plass og hvor mye asfaltert plass), og hvor mye parkering som må tilbys. Noen kommersielle soner angir hvilke typer produkter som kan selges av bestemte butikker. Detaljene om hvordan individuelle planleggingssystemer inkorporerer sonering i sine reguleringsregimer varierer, selv om intensjonen alltid er lik.
De fleste sonesystemer har en prosedyre for å gi avvik (unntak fra reguleringsreglene), vanligvis på grunn av noen opplevd vanskeligheter på grunn av eiendommens spesielle karakter . Hvis avviket ikke er berettiget, kan det føre til at det påstås en påstand om punktzonering . De fleste statlige reguleringslovgivninger forbyr lokale reguleringsmyndigheter å delta i noen soner fordi det ville undergrave formålet med en soneringsordning.
Sonekoder varierer etter jurisdiksjon. Som et eksempel kan boligsoner bli kodet som R1 for eneboliger , R2 for tofamiliehus og R3 for flerfamiliehus . Som et annet eksempel kan R60 representere et minimum på 1,4 dekar eller omtrent 0,5 hektar per enebolig, mens R30 kan kreve mye på bare halvparten av den størrelsen.
Juridiske utfordringer
Det er flere begrensninger for lokale myndigheters evne til å hevde politimakt til å kontrollere arealbruken. For det første inkluderer konstitusjonelle begrensninger ytringsfrihet (første endring), urettmessige eiendomsforpliktelser (femte endring) og lik beskyttelse (fjortende endring). Det er også føderale vedtekter som noen ganger begrenser lokal sonering. Disse inkluderer Federal Housing Amendments Act fra 1988, Acters of Disabilities Act fra 1990 og Act of Religious Land Use and Institutionalized Persons of 2000.
Ytringsfrihet
Lokale myndigheter regulerer skilting på privat eiendom gjennom reguleringsbestemmelser. Noen ganger ugyldiggjør domstoler lover som regulerer taleinnholdet i stedet for talemåter og talemåter. En domstol ugyldiggjorde en lokal forskrift som forbød "for salg" og "solgte" skilt på privat eiendom. En annen domstol slo ned en lov som forbød skilt for voksne kabareter.
Opptak etter 1987
Fra og med 1987 avgjorde flere saker i USAs høyesterett mot forskrifter om arealbruk som et tiltak som krever rettferdig kompensasjon i henhold til den femte endringen av grunnloven . First English Evangelical Lutheran Church v. Los Angeles County bestemte at selv en midlertidig inntak kan kreve kompensasjon. Nollan v. California Coastal Commission bestemte at betingelser for byggetillatelse som ikke vesentlig kan fremme byråets autoriserte formål, krever kompensasjon. Lucas v. South Carolina Coastal Council bestemte at mange miljøhensyn ikke var tilstrekkelig til å nekte all utvikling uten kompensasjon. Dolan v. City of Tigard bestemte at vilkårene for tillatelse må være omtrent proporsjonale med virkningene av den foreslåtte nye utbyggingen. Palazzolo v. Rhode Island styrte eiendomsrettigheter reduseres ikke av grunnlovsstridige lover som eksisterer uten utfordring på det tidspunktet da den klagende eiendomseieren oppnådde eiendomsrett.
Lik beskyttelse
Spesifikke reguleringslover har blitt omgjort i noen andre amerikanske tilfeller der lovene ikke ble anvendt jevnt (krenker lik beskyttelse ) eller ble ansett å krenke ytringsfriheten . I Atlanta -forstaden Roswell , Georgia , ble en forskrift som forbyr reklametavler veltet i retten av slike grunner. Det har blitt ansett at en kommunes skilteforskrift må være innholdsnøytral når det gjelder regulering av skilt . Byen Roswell , Georgia, har nå innført en skiltforordning som regulerer tegn, strengt basert på dimensjonale og estetiske koder i stedet for en tolkning av tegninnholdet (dvs. bruk av farger, bokstaver, etc.).
Religiøs trening
Ved andre anledninger søkte religiøse institusjoner å omgå reguleringslover, med henvisning til Lov om restaurering av religiøs frihet fra 1993 (RFRA). Høyesterett vendte til slutt RFRA i nettopp en slik sak, City of Boerne v. Flores 521 US 507 (1997). Kongressen vedtok lov om religiøs jordbruk og institusjonaliserte personer (RLUIPA) i 2000 i et forsøk på å rette opp de konstitusjonelt kritikkverdige problemene med RFRA.
I 2005 gjelder Cutter v. Wilkinson , den USAs høyesterett holdt RLUIPA å være konstitusjonelt som brukes til institusjonaliserte personer, men har ennå ikke bestemt seg for RLUIPA er konstitusjonen som gjelder religiøse arealbruk.
Typer
Reguleringskoder har utviklet seg gjennom årene ettersom byplanleggingsteorien har endret seg, juridiske begrensninger har svingt og politiske prioriteringer har endret seg. De ulike tilnærmingene til sonering kan deles inn i fire brede kategorier: Euklidisk, Ytelse, Insentiv og Formbasert.
Euklidisk
Oppkalt etter typen sonekode som ble vedtatt i byen Euclid, Ohio, er euklidiske sonekoder langt de mest utbredte i USA, og brukes mye i små byer og store byer.
Standard euklidisk
Euklidisk sonering, også kjent som "Byggestein" -soning, er preget av segregering av landbruk i spesifikke geografiske distrikter og dimensjonale standarder som fastsetter begrensninger i størrelsen på utviklingsaktivitet som får finne sted på tomter innenfor hver type distrikt. Typiske typer landbruksdistrikter i euklidisk sonering er: bolig (enfamilie), bolig (flerfamilie), kommersiell og industriell. Bruk i hvert distrikt er vanligvis sterkt foreskrevet for å utelukke andre typer bruk (boligdistrikter tillater vanligvis ikke kommersiell eller industriell bruk). Noen "tilbehør" eller "betinget" bruk kan være tillatt for å imøtekomme behovene til den primære bruken. Dimensjonelle standarder gjelder for alle strukturer som er bygd på tomter i hvert sonedistrikt, og har vanligvis form av tilbakeslag, høydegrenser, minste tomtestørrelser, grensedekningsgrenser og andre begrensninger på bygningskonvolutten.
Euklidisk sonering brukes av mange kommuner på grunn av enkel implementering (ett sett med eksplisitte, foreskrivende regler), lang etablert juridisk presedens og kjennskap til planleggere og designere. Euklidisk sonering har imidlertid blitt kritisert for mangel på fleksibilitet. Separasjon av bruksområder bidrar til byspredning , tap av åpen plass, store infrastrukturkostnader og bilavhengighet .
Euklidisk II
Euclidean II Zoning bruker tradisjonelle euklidiske soneklassifiseringer (industriell, kommersiell, flerfamilie, bolig, etc.), men plasserer dem i en hierarkisk rekkefølge som "hekker" en soneklasse i en annen som ligner på konseptet Planned Unit Developments (PUD) blandet bruker, men nå for alle sonedistrikter.
For eksempel er flerfamilie ikke bare tillatt i soneringsdistrikter av "høyere orden", men også i kommersielle og industrielle reguleringsdistrikter. Beskyttelse av landverdier opprettholdes ved å strate sonedistriktene til nivåer i henhold til deres beliggenhet i bysamfunnet (nabolag, samfunn, kommune og region). Euclidean II-sonering inkluderer også transport og verktøy som nye sonedistrikter i sin matrise som deler soner inn i tre kategorier: offentlig, semi-offentlig og privat. I tillegg er alle tillatte aktiviteter og definisjoner i Euclidean II Zoning knyttet direkte til statens byggekode, Municode, og det nordamerikanske industriklassifiseringssystemet ( NAICS ), noe som sikrer enhetlighet i hele landet. Euklidean II sonering fremmer begrepene blandet bruk, ny urbanisme og "høyeste og beste bruk" og forenkler alle soneklassifiseringer til et enkelt og ensartet sett med aktiviteter. Det er relativt enkelt å gjøre en overgang fra de fleste eksisterende soneringsklassifiseringssystemer til Euclidean II Zoning system.
Smart sonering
Smart sonering (eller smart koding) er et alternativ til euklidisk sonering. Det finnes en rekke forskjellige teknikker for å oppnå smart sonering. Flytende soner, klynge sonering og planlagt enhetsutvikling (PUD) er mulig selv om den konvensjonelle euklidiske koden eksisterer, eller den konvensjonelle koden kan bli fullstendig erstattet av en smart kode, slik byen Miami foreslår. De følgende tre teknikkene kan brukes for å oppnå enten konvensjonell separasjon av bruksområder eller mer miljøvennlig, tradisjonell nabolagsutvikling, avhengig av hvordan kodene skrives.
For en seriøs reform av den euklidiske soneinndelingen, er det vanligvis nødvendig med tradisjonelle nabolagsutviklingsforordninger som formbaserte koder eller SmartCode .
Flytende soner innebærer en forskrift som beskriver en sones egenskaper og krav til etableringen, men plasseringen forblir uten en betegnelse til styret finner at det eksisterer en situasjon som gjør det mulig å implementere den typen soner i et bestemt område. Når kriteriene for en flytende sone er oppfylt, slutter den flytende sonen "å flyte" og blir vedtatt av en soneringsendring. Noen stater tillater denne typen sonering, for eksempel New York og Maryland, mens stater som Pennsylvania ikke gjør det, som et eksempel på punktzonering . For å bli opprettholdt, må den flytende sonen i hovedplanen tillate flytende soner, eller i det minste bør de ikke være i konflikt med hovedplanen. Videre bør kriteriene og standardene for dem være tilstrekkelige, og tiltakene som skal iverksettes, må ikke være vilkårlige eller urimelige. Generelt er den flytende sonen lettere adopterbar og immun mot juridiske utfordringer hvis den ikke skiller seg vesentlig fra sonet området der den er implementert.
Klynge -soning gjør det mulig å samle boligbruk mer tett sammen enn normalt tillatt, og dermed etterlate et betydelig areal til åpent rom.
Planlagt enhetsutvikling er klynge -sonering, men tillater blandet bruk . De inkluderer noen kommersielle og lette industrielle bruksområder for å blande sammen et tradisjonelt sentrumsmiljø, men i en forstadsskala. Noen har imidlertid hevdet at en slik planlagt enhetsutvikling kan være en svindel med det formål å bringe inn kommersiell og industriell bruk som er forbudt i henhold til statens reguleringslov; noen domstoler har ansett en slik "skam" som et "vilkårlig og lunefullt misbruk" av politimakten.
Opptreden
Også kjent som "effektbasert planlegging", bruker ytelseszonering prestasjonsbaserte eller målorienterte kriterier for å etablere gjennomgangsparametere for foreslåtte utviklingsprosjekter i alle områder av en kommune. Ytelseszonering bruker ofte et "poengbasert" system der en eiendomsutvikler kan bruke kreditter for å oppfylle fastsatte sonemål ved å velge fra en "meny" med overholdelsesalternativer (noen eksempler inkluderer: avbøting av miljøpåvirkninger, tilbud av offentlige fasiliteter, bygging av rimelige boliger enheter, etc.). Ytterligere skjønnsmessige kriterier kan også fastsettes som en del av vurderingsprosessen.
Appellen til prestasjonssoning ligger i det høye nivået av fleksibilitet, rasjonalitet, åpenhet og ansvarlighet. Prestasjonssoning unngår den euklidiske tilnærmingens vilkårlige karakter, og tilpasser markedsprinsipper og private eiendomsrettigheter bedre med miljøvern. Ytelseszonering kan imidlertid være ekstremt vanskelig å implementere og kan kreve et høyt nivå av skjønnsmessig aktivitet fra tilsynsmyndigheten. Av denne grunn har ytelseszonering ikke blitt vedtatt mye i USA og er vanligvis begrenset til bestemte kategorier innenfor en bredere forskriftskode når den blir funnet.
Insentiv
Insentivsoning ble først implementert i Chicago og New York City, og skal gi et belønningsbasert system for å oppmuntre til utvikling som oppfyller etablerte byutviklingsmål. Vanligvis vil et grunnleggende nivå av forskrivningsbegrensninger for utvikling bli etablert, og det vil bli etablert en omfattende liste over insentivkriterier for utviklere å vedta eller ikke, etter eget skjønn. En belønningsskala knyttet til insentivkriteriene gir en oppfordring for utviklere til å inkorporere de ønskede utviklingskriteriene i prosjektene sine. Vanlige eksempler inkluderer ( gulv-areal-forhold ) bonuser for rimelige boliger på stedet og bonuser for høydegrense for inkludering av offentlige fasiliteter på stedet. Insentivsoning har blitt mer vanlig i hele USA i løpet av de siste 20 årene.
Insentivsoning gir en høy grad av fleksibilitet, men kan være kompleks å administrere. Jo mer en foreslått utvikling drar fordel av insentivkriterier, jo nærmere må den vurderes på et skjønnsmessig grunnlag. Den første etableringen av insentivstrukturen for best mulig å tjene planleggingsprioriteringer kan også være utfordrende og krever ofte omfattende pågående revisjoner for å opprettholde balansen mellom insentivstørrelse og verdi gitt til utviklere.
Skjemabasert
Skjemabasert sonering er avhengig av regler som gjelder for utviklingssteder i henhold til både foreskrivende og potensielt skjønnsmessige kriterier. Disse kriteriene er vanligvis avhengig av partiets størrelse, beliggenhet, nærhet og andre forskjellige sted- og bruksspesifikke egenskaper. For eksempel, i et stort sett forstads enkeltfamilieboligområde, kan bruk som kontorer, detaljhandel eller til og med lett industri tillates så lenge de samsvarer (tilbakeslag, bygningsstørrelse, tomtedekning, høyde og andre faktorer) med annen eksisterende utvikling i området.
Skjemabaserte koder gir betydelig mer fleksibilitet i bygningsbruk enn euklidiske koder, men ettersom de er relativt nye, kan det være mer utfordrende å lage. Formbaserte koder har ennå ikke blitt bredt vedtatt i USA. Når formbaserte koder ikke inneholder passende illustrasjoner og diagrammer, har de blitt kritisert som vanskelige å tolke.
Ett eksempel på en nylig vedtatt kode med formbaserte designfunksjoner er Land Development Code som ble vedtatt av Louisville , Kentucky i 2003. Denne sonekoden oppretter "formdistrikter" for Louisville Metro. Hvert skjermdistrikt har til hensikt å erkjenne at noen områder av byen er mer forstadsaktige, mens andre er mer urbane. Å bygge tilbakeslag, høyder og designfunksjoner varierer i henhold til formdistriktet. Som et eksempel, i et "tradisjonelt nabolag" -distrikt kan et maksimalt tilbakeslag være 4,6 m fra eiendomslinjen, mens det i et forstads "nabolag" ikke kan være noe maksimalt tilbakeslag.
Dallas, Texas, utvikler for øyeblikket en valgfri formbasert soneforordning. Siden begrepet formbaserte koder er relativt nytt, kan denne typen sonering være mer utfordrende å vedta.
En versjon av skjemabasert eller "skjemaintegrert" sonering bruker en overdelingsmetode for basisdistrikt eller "sammensatt" sonering. Denne metoden er basert på et euklidisk rammeverk og inkluderer tre distriktskomponenter - en brukskomponent, en nettstedskomponent og en arkitektonisk komponent.
Brukskomponenten er lik naturen til bruksområdene i den euklidiske soneringen. Med vekt på skjemastandarder er imidlertid brukskomponenter vanligvis mer inkluderende og bredere. Stedkomponentene definerer en rekke forhold på stedet fra lav intensitet til høy intensitet, for eksempel størrelse og skala på bygninger og parkering, tilbehørskonstruksjoner, gjennomkjøringsfelt, landskapsarbeid, utendørs lagring og utstilling, drivstoff og vasking av kjøretøy, kommersielle servicedører , etc. De arkitektoniske komponentene tar for seg arkitektoniske elementer og materialer.
Denne soneringsmetoden er mer fleksibel og kontekstuelt tilpasningsdyktig enn standard euklidisk sonering, mens den er lettere å tolke enn andre formbaserte koder.
Endringer i reguleringsbestemmelser
Endringer i reguleringsbestemmelser kan bli gjenstand for domstolskontroll, dersom slike endringer blir utfordret som ultra vires eller grunnlovsstridig.
Standarden som ble brukt på endringen for å avgjøre om den kan overleve rettslig kontroll er den samme som gjennomgangen av en reguleringsforordning: om begrensningen er vilkårlig eller om den har et rimelig forhold til utøvelsen av politiets makt i staten.
Hvis beboerne i det målrettede nabolaget klager på endringen, tillater ikke argumentet deres i retten dem noen rett til å beholde sonedistriktet det samme. Imidlertid trenger de ikke å bevise den vanskelige standarden som endringen innebærer å ta. Hvis gevinsten for publikum ved omregulering er liten sammenlignet med de vanskelighetene som vil påvirke beboerne, kan endringen gis hvis den gir lettelse for beboerne.
Hvis den lokale reguleringsmyndigheten godkjenner reguleringsendringen, kan det oppstå påstand om sonering av soner hvis omzoningen er av fortrinnsrett og ikke rimelig begrunnet.
Begrensninger og kritikk
Arealbruk er et verktøy i behandlingen av visse sosiale sykdommer og en del av det større konseptet sosial ingeniørfag . Det er kritikk av sonering spesielt blant talsmenn for begrensede regjerings- eller Laissez-faire- politiske perspektiver. Den iboende faren for sonering, som en tvangskraft mot eiendomseiere, er beskrevet i detalj i Richard Rothsteins bok The Color of Law (2017). Regjerings sonering ble brukt betydelig som et instrument for å fremme rasisme gjennom håndhevet segregering i nord og sør fra begynnelsen av 1900 -tallet og frem til de siste tiårene.
Omgåelser
Generelt påvirkes ikke eksisterende utvikling i et fellesskap av de nye reguleringslovene fordi den er " bestefar " eller juridisk avvikende som en ikke-konform bruk , noe som betyr at den tidligere utviklingen er unntatt fra overholdelse. Følgelig kan sonering bare påvirke ny utvikling i et voksende samfunn. I tillegg, hvis ubebygd land er sonet for å tillate utvikling, blir dette landet relativt dyrt, noe som får utviklere til å søke land som ikke er sonet for utvikling med den hensikt å søke omzonering av det landet. Samfunn reagerer generelt med å ikke sonere ubebygd tomt for å tillate utvikling til en utbygger ber om omregulering og presenterer en passende plan. Utviklingen under denne praksisen ser ut til å være stykkevis og ukoordinert. Samfunn prøver å påvirke tidspunktet for utvikling av offentlige utgifter til nye gater, kloakk og verktøy som vanligvis ønskes for moderne utvikling. I motsetning til føderale anbefalinger forstemmende det, utvikling av interstate motorveier til formål som ikke er relatert til planlagte samfunnet vekst, skaper en ubønnhørlig rush å utvikle relativt billig land nær knutepunkter. Tiltak for undertrykkelse av eiendomsskatt som California Proposition 13 har ført til at mange lokalsamfunn er desperate etter å ta inn salgsskatteinntekter for å se bort fra sine omfattende planer og omstille ubebygd tomt for detaljhandel.
I Colorado står det lokale myndigheter fritt til å velge å ikke håndheve sine egne soneregler og andre landreguleringslover. Dette kalles selektiv håndhevelse. Steamboat Springs, Colorado er et eksempel på et sted med ulovlige bygninger og slapp håndhevelse.
Sosial
I nyere tid har sonering blitt kritisert av byplanleggere og lærde (særlig Jane Jacobs ) som en kilde til nye sosiale lidelser, inkludert byspredning , separasjon av hjem fra sysselsetting og fremveksten av " bilkultur ". Noen lokalsamfunn har begynt å oppmuntre til utvikling av tettere, homogeniserte, blandede nabolag som fremmer gåing og sykling til jobber og shopping. Ikke desto mindre er enebolig og bil viktige deler av den " amerikanske drømmen " for kjernefamilier , og reguleringslover gjenspeiler ofte dette: i noen byer anses hus som ikke har en tilknyttet garasje som " ødelagt " og er underlagt ombygging . Bevegelser som ikke godkjenner sonering, som New Urbanism og Smart Growth , prøver generelt å forene disse konkurrerende kravene. Spesielt nye urbanister prøver gjennom kreative bydesignløsninger som går tilbake til 1920- og 1930 -tallets praksis. Sent på det tjuende århundre har New Urbanists også blitt angrepet for å oppmuntre til spredning og for den svært forskrivende karakteren av modellforslagene deres.
Ekskluderende
Soneinndeling har lenge blitt kritisert som et verktøy for rasemessig og sosioøkonomisk ekskludering og segregering, først og fremst gjennom minimumskrav til mye størrelse og segregering av arealbruk (noen ganger referert til som " miljørasisme "). Tidlige sonekoder var ofte eksplisitt rasistiske. June Manning Thomas gir en undersøkelse av litteraturen som er opptatt av denne kritikken av sonering.
Eksklusjonspraksis er fortsatt vanlig blant forsteder som ønsker å holde dem som anses sosioøkonomisk eller etnisk uønsket: for eksempel fortalte representanter for byen Barrington Hills , Illinois en gang til redaktører for eiendomsdelen av Chicago Tribune at byens 20 mål store 2 ) minste partistørrelse bidro til å "holde unna riff-raff."
Rasisk
Siden 1910 i Baltimore har mange amerikanske stater opprettet rasesonelover ( redlining ); Imidlertid ble slike lover utelukket i 1917 da USAs høyesterett bestemte at slike lover forstyrret eiendomsretten til eiere ( Buchanan v. Warley ). Det har vært gjentatte forsøk fra forskjellige stater, kommuner og enkeltpersoner siden den gang med å lage regulerings- og boliglover basert på rase, men slike lover ble til slutt omgjort av domstolene. Lovligheten av all diskriminering i bolig, av offentlige eller private enheter, ble avsluttet med Fair Housing Act (tittel VIII i Civil Rights Act fra 1968).
Til tross for slike avgjørelser, hevder mange at reguleringslover fremdeles brukes for raseskillelse.
Overkommelig bolig
Soneinndeling har også blitt implisert som en hovedfaktor i den raskt akselererende mangelen på rimelige boliger i byområder. En mekanisme for dette er sonering av mange forstads- og forstadsfellesskap for svært store minimumsboliger og bygningsstørrelser for å bevare boligverdier ved å begrense det totale tilbudet av boliger, noe som dermed utelukker fattigere mennesker. Dette forskyver markedet mot dyrere boliger enn man vanligvis kan bygge. Ifølge Manhattan Institute kan så mye som halvparten av prisen som betales for bolig i noen jurisdiksjoner direkte tilskrives de skjulte kostnadene ved restriktiv reguleringsregulering.
For eksempel er hele byen Los Altos Hills , California (med unntak av lokalsamfunnet og et religiøst kloster), sonert for boligbruk med en minimum tomtestørrelse på et mål (4000 m²) og en grense på bare ett primærbolig per tomt. Alle disse begrensningene ble opprettholdt som konstitusjonelle av føderale og statlige domstoler på begynnelsen av 1970 -tallet. Byen forsøkte tradisjonelt å overholde statlige krav til rimelige boliger ved å telle sekundære boliger (det vil si leiligheter over garasjer og gjestehus) som rimelige boliger, og har siden 1989 også tillatt innbyggere å bygge såkalte "granny units".
I 1969 Massachusetts vedtatt Massachusetts Omfattende Permit loven: Kapittel 40B , opprinnelig kalt anti-snobb reguleringsplan lov. I henhold til denne vedtekt, i kommuner med mindre enn 10% rimelige boliger, kan en utvikler av rimelige boliger be om avståelse fra lokal sonering og andre krav fra det lokale reguleringsnemnda for klager, med gjennomgang tilgjengelig fra den statlige boligklagenemnda hvis dispensasjonen nektes . Lignende lover er på plass i andre deler av USA (f.eks. Rhode Island, Connecticut og Illinois), selv om effektiviteten deres er omstridt.
Miljø
En studie av klimagassutslipp fant at strenge reguleringslover "ser ut til å presse ny utvikling mot steder med høyere utslipp."
Se også
Referanser
Eksterne linker
- A Standard State Zoning Enabling Act Land Use Law, Washington University i St. Louis